Добра идея ли е рефинансирането на моята ипотека?

Решението да рефинансирате дома си зависи от много фактори, включително продължителността на времето, което планирате да живеете там, текущите лихвени проценти и колко време ще отнеме да възстановите разходите си за затваряне. В някои случаи рефинансирането е мъдро решение. При други може да не си струва финансово.

Тъй като вече притежавате имота, рефинансирането вероятно ще бъде по-лесно от получаването на първоначален заем като купувач за първи път. Освен това, ако дълго време сте собственик на вашия имот или къща и сте изградили значителен капитал, това ще направи рефинансирането по-лесно. Но ако извличането на този собствен капитал или консолидирането на дълга е причина за рефинансиране, имайте предвид, че това може да увеличи броя на годините, които ще дължите на ипотеката си - не най-умните финансови стъпки.

Домашната оценка: ключ към успешното рефинансиране

Помислете за заключителни разходи

Типичното правило е, че ако можете да намалите текущата си лихва с 1% или повече, може да има смисъл да рефинансирате заради парите, които ще спестите. Рефинансирането до по-ниска лихва също ви позволява да изградите собствен капитал в дома си по-бързо.

Ако лихвените проценти са спаднали достатъчно ниско, може да е възможно рефинансиране за съкращаване на срока на заема - да речем, от 30-годишна до 15-годишна фиксирана ипотека - без да се променя месечното плащане много.

По същия начин, понижаващите лихвени проценти могат да бъдат причина за преобразуване от фиксирана лихва в ипотека с регулируема лихва (ARM), тъй като периодичните корекции на ARM означават по-ниски проценти и по-малки месечни плащания. С повишаването на ипотечните проценти тази стратегия има по-малко финансов смисъл. Всъщност периодичните корекции на ARM, които увеличават лихвения процент по вашата ипотека, могат да направят превръщането в заем с фиксирана лихва разумен избор.

Във всички тези сценарии обаче има разходи. Разходите ви ще трябва да покриват такси като застраховка за собственост, адвокатски хонорари, оценка, данъци и такси за трансфер. Тези разходи за рефинансиране, които могат да бъдат от 3% до 6% от главницата по кредита, са почти толкова високи, колкото разходите за първоначална ипотека и могат да отнемат години за възстановяване.

Ако се опитвате да намалите месечните си плащания, пазете се от рефинансиране от страна на кредиторите без разходи за затваряне. Въпреки че може да няма разходи за затваряне, една банка вероятно ще възстанови тези такси, като ви даде по-висок лихвен процент, което ще победи целта ви.

Ключови заведения

• Може да е разумно да рефинансирате, ако успеете да намалите лихвения процент с 1% или повече.
• Уверете се, че планирате да останете в дома достатъчно дълго, за да възстановите разходите за рефинансиране.
• Освобождаването от частна ипотечна застраховка или PMI е една добра причина да получите нова ипотека.

Помислете колко дълго планирате да останете в дома си

Взимайки решение дали да рефинансирате или не, ще искате да изчислите какви ще са месечните ви спестявания, когато рефинансирането приключи.

Да кажем например, че имате 30-годишен ипотечен кредит за 200 000 долара. Когато за първи път поехте заема, вашият лихвен процент беше фиксиран на 6, 5%, а месечното ви плащане беше $ 1, 257. Ако лихвените проценти паднат до 5, 5% фиксирани, това може да намали месечното ви плащане до 1, 130 долара - спестяване на 127 долара на месец или 1524 долара годишно.

Вашият кредитор може да изчисли общите ви разходи за затваряне на рефинансирането, ако решите да продължите. Ако вашите разходи възлизат на приблизително 2300 долара, можете да разделите тази цифра на вашите спестявания, за да определите точката на безработицата си - в този случай 1, 5 години в дома (2 300 долара, разделени на 1, 524 долара = 1, 5 години). Ако планирате да останете в дома две години или повече, рефинансирането би имало смисъл.

Ако собственият капитал в дома ви е по-малък от 20%, може да се наложи да платите PMI, което може да намали всички спестявания, които бихте могли да получите от рефи.

Помислете за PMI

По време на периодите, когато домашните стойности намаляват, много домове се оценяват за много по-малко, отколкото са оценявани в исторически план. Ако това е така, когато обмисляте рефинансиране, сумата, на която се оценява жилището ви, може да означава, че ви липсва достатъчен собствен капитал, за да задоволите 20% авансово плащане по новата ипотека.

За да рефинансирате, ще трябва да предоставите по-голям депозит в брой от очакваното или може да се наложи да сключите частна ипотечна застраховка (PMI), което в крайна сметка ще увеличи месечното ви плащане. Това може да означава, че дори при спад на лихвите, реалните Ви спестявания може да не са много.

И обратното, рефинансирането, което ще премахне PMI, ще ви спести пари и може да си струва да направите само поради тази причина. Ако къщата ви има повече от 20% собствен капитал, няма да е необходимо да плащате PMI, освен ако нямате ипотечен кредит от FHA или не се считате за високорисков кредитополучател. Ако в момента плащате PMI, имате поне 20% собствен капитал и настоящият ви кредитор няма да го премахне, трябва да рефинансирате.