Ипотека с регулируема ставка (ARM)
Ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) е вид ипотека, при която лихвеният процент, прилаган върху салдото, е различен през целия живот на кредита. С ипотека с регулируем лихвен процент първоначалната лихва се фиксира за период от време, след което се нулира периодично, често всяка година или дори месечно.
Ипотеката с променлива ставка е друго име за ARM, което приема редица различни форми. Ипотеката с плаваща лихва е друго име за такава. Ипотеката с променлива лихва или ARM има лихва на лихвен процент въз основа на референтен показател или индекс, плюс допълнителен спред, наречен марж на ARM.
Разбиране на ипотека с регулируема ставка (ARM)
Ключови заведения
- Ипотеката с регулируема ставка може да бъде умен финансов избор за онези купувачи, които планират да изплащат изцяло заема в рамките на определен период от време, или за тези, които няма да бъдат наранени финансово, когато лихвата се коригира.
- С ипотечните тавани с регулируеми лихвени проценти има ограничения за това колко могат да се повишат индексните ставки.
- ARM са привлекателни, защото започват с нисък фиксиран лихвен процент, но плащанията могат да се повишат в зависимост от заема и индекса на лихвите.
Какво е заем за ARM? Обикновено заемът за ARM или ипотеката с регулируема ставка се изразява като две числа. В повечето случаи първото число указва продължителността на времето, при която фиксираната лихва се прилага към заема, но няма зададена формула, определяща какво показва второто число.
Ако обмисляте ипотека с регулируема ставка, можете да сравните различни видове ARM с помощта на ипотечен калкулатор.
Например заемът 2/28 ARM и 3/27 ARM разполагат с фиксирана лихва съответно за две или три години, последвани от плаваща лихва за останалите 28 или 27 години. За разлика от това, 5/1 ARM може да се похвали с фиксирана ставка за пет години, последвана от променлива скорост, която се коригира всяка година (посочена от тази).
По същия начин, 5/5 ARM започва с фиксирана ставка за пет години и след това се коригира на всеки пет години. Противно на тази формула, 5/6 ARM има фиксирана ставка за пет години и след това се коригира на всеки шест месеца.
Индекси срещу маржове
В края на периода с фиксирана лихва, ARM лихвените проценти се увеличават или намаляват въз основа на индекс плюс определен марж. В повечето случаи ипотечните кредити са обвързани с един от трите индекса: матуритетна доходност по едногодишните държавни ценни книжа, индексът на разходите за фондове в 11-ти район или лондонският междубанков лихвен процент.
Въпреки че индексът може да се промени, маржът остава същият. Например, ако индексът е 5%, а маржът е 2%, лихвеният процент по ипотеката се коригира на 7%. Ако обаче следващият път, когато лихвеният процент се коригира, индексът е само 2%, лихвеният процент пада до 4% въз основа на маржа на заема от 2%.
Специални съображения
В много случаи ARM се предлагат с ограничения на лихвите, които ограничават колко висока може да бъде ставката или колко драстично могат да се променят плащанията. Ограниченията на периодичния лимит ограничават доколко лихвеният процент може да се променя от една година на следваща, докато ограниченията за жизнените ставки определят лимити за това колко лихвата може да се увеличи през целия живот на кредита. И накрая, има ограничения за плащания, които определят колко може да се увеличи месечното ипотечно плащане. Детайлите за ограниченията на плащанията се увеличават в долари, а не на база процентни пункта.