Кредити за собствен капитал и кредитни линии за домашен капитал - HELOC

Един от най-големите предимства на собствеността на дома е способността да се изгражда собствен капитал във времето. Можете да използвате този собствен капитал, за да осигурите нискотарифни средства под формата на "втора ипотека" - или еднократен заем, или кредитна линия за домашен капитал (HELOC).

Има всякакви предимства и недостатъци на всяка от тези форми на кредит, така че е важно да разберете плюсовете и минусите на всеки, преди да продължите.

Основи на заемния капитал

Заемите за собствен капитал и HELOC-ите използват собствения капитал във вашия дом - тоест разликата между стойността на вашия дом и ипотечния ви баланс - като обезпечение.

Тъй като заемите са обезпечени спрямо стойността на вашия дом, заемите за дялов капитал предлагат изключително конкурентни лихвени проценти - обикновено близки до тези на първите ипотеки. В сравнение с необезпечени източници на заем, като кредитни карти, ще плащате далеч по-малко във финансирането на такси за същата сума на заема.

Но има недостатък да използвате дома си като обезпечение. Кредиторите на собствения капитал поставят второ залог на вашия дом, като им дават правото в крайна сметка да поемат вашия дом, ако не успеете да извършите плащания. Колкото повече заемате срещу къщата или квартирата си, толкова повече излагате на риск.

Ключови заведения

• Домашният капитал може да бъде чудесен източник на стойност за собствениците на жилища за достъп до пари за реновиране или други големи покупки.
• Тъй като те са обезпечени срещу стойността на вашия дом, кредиторите са готови да предложат ставки, които са по-ниски, отколкото за повечето други видове лични заеми.
• Заемът за собствен капитал идва като еднократна сума в брой, често с фиксирана лихва.
• Кредитните линии на собствения капитал (HELOC) са въртящ се източник на потенциални средства, подобно на кредитна карта, която използвате, както сметнете за добре с променлива лихва.

Допустимост за участие в заем

Банките подписват втори ипотечни кредити, подобно на други жилищни заеми. Всяка от тях има указания, които диктуват колко могат да дават заеми въз основа на стойността на вашия имот и вашата кредитоспособност. Това се изразява в комбинирано съотношение заем към стойност или CLTV.

Да предположим, че работите с банка, която предлага максимален CLTV от 80%, а домът ви струва 300 000 долара. Ако понастоящем дължите 150 000 щатски долара при първата си ипотека, може да имате право да вземете допълнителни 90 000 долара под формата на заем за собствен капитал или HELOC ($ 300 000 х 0, 80 = 240 000 долара).

Подобно на други ипотечни, вашата избираемост за заем и лихвен процент зависи от вашата трудова история, доходи и кредитен рейтинг. Колкото по-висок е резултатът ви, толкова по-нисък е рискът от неизпълнение на кредита ви и по-ниска лихва.

Заеми за собствен капитал

Заемът за собствен капитал идва като еднократна сума в брой. Това е вариант, ако имате нужда от парите за еднократни разходи, като сватба или обновяване на кухнята. Тези заеми обикновено предлагат фиксирани лихви, така че знаете точно какви ще са месечните ви плащания, когато вземете един.

Заемите за собствен капитал не са отговорът, ако се нуждаете само от малка инфузия на пари. Докато някои кредитори ще предоставят заеми за 10 000 долара, много от тях няма да ви дадат такъв за по-малко от 25 000 долара. Нещо повече, трябва да платите много от същите разходи за затваряне, свързани с първа ипотека, като такси за обработка на заем, такси за генериране, такси за оценка и такси за запис.

Кредиторите може да изискват от вас да платите „точки“ - тоест предплатена лихва - по време на затваряне. Всяка точка е равна на 1% от стойността на заема. Така че при заем от 100 000 долара, една точка би ви струвала 1000 долара.

Точките понижават лихвения процент, което всъщност може да ви помогне в дългосрочен план. Но ако мислите за изплащане на заема рано, тази авансова лихва не работи точно в ваша полза. Ако смятате, че това може да е така, често можете да преговаряте за по-малко или дори не точки с кредитора си.

HELOCs

Кредитните линии на собствения капитал са малко по-различни. Те са въртящ се източник на средства, подобно на кредитна карта, която използвате, както сметнете за добре. Повечето банки предлагат множество различни начини за достъп до тези средства, независимо дали става въпрос чрез онлайн превод, писане на чек или използване на кредитна карта, свързана с вашата сметка. За разлика от заемите за собствен капитал, те обикновено имат малко, ако има такива, разходи за затваряне и имат променливи лихвени проценти - въпреки че някои кредитори предлагат фиксирани лихви за определен брой години.

Има плюсове и минуси на гъвкавостта, която предлагат кредитните линии. Можете да вземете назаем срещу кредитната си линия на по-късна дата, без да е необходимо да кандидатствате за нов заем. По този начин е приятен източник на средства за спешни случаи, стига вашата банка да не изисква минимално теглене при затваряне на заема.

Но HELOC могат да вкарат някои кредитополучатели в неприятности. Независимо от вашите намерения, когато отворите кредитната линия, е лесно да изразходвате наличните средства за неща, които не са ви необходими. И каквото и да използвате, разбира се, трябва да върнете лихва с лихва.

Фазите на HELOC

Повечето линии на собствения капитал имат две фази: По време на периода на теглене, който обикновено е 10 години, можете да получите достъп до наличния си кредит, както сметнете за добре. Много договори на HELOC изискват малки лихвени плащания през този период, въпреки че може да имате възможност да доплатите допълнително и да го направите срещу главницата.

След като изтече периодът на теглене, понякога можете да поискате удължаване. В противен случай заемът влиза във фаза на изплащане. Оттук нататък вече нямате достъп до допълнителни средства и правите редовни плащания по лихви върху главница и лихви, докато балансът изчезне. По време на 20-годишния период на изплащане трябва да върнете всички пари, които сте взели назаем, плюс лихвите с променлива лихва. На този етап някои кредитори дават на кредитополучателите възможността да конвертират баланс на HELOC към заем с фиксиран лихвен процент.

Въпреки това месечното плащане може почти да се удвои. Според проучване, проведено от TransUnion, плащането на 80 000 долара HELOC при 7% годишен процент ще струва $ 467 на месец през първите 10 години, когато се изискват само лихвени плащания. Това скача до 719 долара на месец, когато започва периода на изплащане.

Този скок на плащанията в началото на новия период доведе до шоков разплащане за много неподготвени кредитополучатели HELOC. Ако сумите са достатъчно големи, това може дори да доведе до неизпълнение на тези, които са във финансов затруднение. И ако по подразбиране на плащанията, те могат да загубят домовете си.

Защо да извадите втора ипотека?

Собствениците на жилища могат да използват заема за собствения си капитал или HELOC за широк спектър от цели. От гледна точка на финансовото планиране, едно от най-добрите неща, които можете да направите със средствата, е да ги използвате за реновиране и реконструкция на проекти, които увеличават стойността на вашия дом. По този начин възстановявате собствения капитал в дома си, като същевременно го правите по-удобен за живот.

Можете също да използвате парите за консолидиране на дълг с високи лихви, включително салда по кредитни карти. Вие ефективно замествате заем с висока цена с обезпечена, евтина форма на кредит.

Разбира се, можете също да вземете заем, за да финансирате ваканция в чужбина или онзи нов спортен автомобил, който сте гледали. Независимо дали си струва да ерозирате собствения си капитал, за да правите дискреционни покупки, е нещо, към което ще искате да помислите сериозно.

Данъчни приспадания от собствен кредит

Има още едно предимство в използването на собствения капитал, ако е за проекти за обновяване на дома: IRS ви позволява да отписвате част от лихвата по тези заеми, стига да дефинирате удръжки.

Към 2018 г. двойките могат да приспадат лихвата до до 750 000 долара от допустимия дълг за придобиване (или до 375 000 долара, ако подадете отделно). Това са ипотечните и жилищните кредити, използвани за „купуване, строеж или значително подобряване“ на жилището, срещу което е обезпечено.

Данъкоплатците използваха възможността за приспадане на лихви за до 100 000 долара от заеми за собствен капитал, които бяха използвани по други причини, като например плащането на кредитни карти. Но от 2018 г. това вече не е вариант до края на 2025 г., промяна поради данъчното законодателство, прието през декември 2017 г.

Домашен капитал и HELOC плюсове и минуси

Дори ако стойностите на имотите остават равни или се увеличават, всеки нов заем разтяга бюджета ви. Ако загубите работата си, например, ще бъде по-трудно да поддържате текущите плащания. Тъй като заемодателят има залог на вашия дом, има шанс да се сблъскате с възбрана, ако изостанете за достатъчно дълъг период.

Професионалисти

• По-ниска цена от много други видове заеми

• Възможността да се заемат сравнително голямо количество пари

• Гъвкавост за използване на парите за почти всякакви цели

• Потенциални данъчни облекчения, ако използвате средствата за проекти за обновяване, които увеличават стойността на вашия дом

• Сигурността на фиксираните лихвени проценти по заемите за собствен капитал

Против

• Когато използвате жилището си като обезпечение, вие намалявате размера на собствения капитал във вашия дом

• Ако пазарът на недвижими имоти потъне, тези с по-висок коефициент на CLTV рискуват да отидат „под водата“ на заема си

Кредити за собствен капитал срещу рефинансиране

Вторите ипотечни кредити не са единственият начин да използвате капитала в дома си, за да получите допълнителни пари. Можете също така да направите това, известно като рефинансиране на парични средства, при което вземете нов заем, за да замените първоначалната ипотека.

Когато вашият нов заем е по-голям от салдото по предходния ви, вие джобните допълнителни пари. Както при заем за собствен капитал или HELOC, собствениците на жилища могат да използват тези средства, за да направят подобрения в собствеността си или да консолидират дълга по кредитни карти.

Рефинансирането има определени предимства пред втора ипотека. Обикновено лихвеният процент е малко по-нисък от този на заемите за собствен капитал. И ако цените са спаднали като цяло, ще искате основната ви ипотека да отразява това.

Но refis също има недостатъци. Изваждате нова първа ипотека, така че разходите за затваряне са много по-високи от HELOC, които обикновено нямат стръмни авансови такси. И ако рефинансирането означава, че имате по-малко от 20% собствен капитал в дома си, може също да се наложи да платите първична ипотечна застраховка или PMI. Това е нещо, за което може да не се притеснявате, ако просто имате втора ипотека върху първоначалния си заем.

Не е зле да накарате вашият служител за заем да управлява номерата за всяка опция, така че можете по-добре да разберете кой е най-подходящият за вашата ситуация.

Получаване на заем

Опциите за заем и таксите варират значително от един кредитор до следващ, така че плаща за пазаруване. В допълнение към традиционните банки можете да достигнете до спестявания и заеми, кредитни съюзи и ипотечни компании. Можете също така да използвате ипотечни брокери, които по същество правят пазаруването вместо вас и получават заплащане от заемодателя.

Никога не говорете само с един заемодател; имате нужда от поне три варианта, а може да се нуждаете и от помощта на ипотечен професионалист, който да ви помогне да сравните офертите. Ако вече имате няколко сметки в банка, попитайте за по-добри цени или специални промоции за съществуващи клиенти.

Пазаруване за заем от традиционен кредитор - банка или ипотечна компания - зависи от сумата, която искате. Като цяло, за заеми под 100 000 долара малка общностна банка или кредитен съюз ще предложи най-добрата сделка. За по-големи заеми (150 000 долара или повече) говорете с местните и националните банки, заедно с ипотечните брокери. Както при традиционните ипотечни кредити, ипотечните брокери често могат да предложат най-добрите оферти за заеми от собствен капитал поради връзките си с множество кредитори и инвестиционни пулове. За заеми „между“ от 100 000 до 150 000 долара, просто трябва да пазарувате “, казва Кейси Флеминг, ипотечен брокер и автор на„ Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека “.

Не се заблуждавайте с ниски нива на закачки. Накарайте кредиторът да изпрати документацията, която показва лихвения процент и разходите за затваряне на вашия конкретен заем. При заеми за собствен капитал, авансовите такси могат да бъдат стръмни, обикновено от 2% до 5% от сумата на вашия заем.

Такси за преговори

Много от таксите, които кредиторът се опитва да начисли, не са в камък. Някои кредитори, например, са готови да обвържат с таксите за получаване на заем, които обхващат комисионната, платена на кредитния служител или брокера. Ако те изискват да платите точки по заема си, може да са готови да търгувате и по този въпрос. Но трябва да попитате.

Кредиторите могат да предложат няколко варианта, когато става въпрос за заключване на фиксирана лихва на вашия HELOC. Колкото по-дълъг е периодът, в който получавате фиксиран лихвен процент, толкова по-висок е лихвеният процент, който те начисляват. Но също така има по-малък риск от ваша страна, ако ставките се повишат. Затова помислете внимателно кои термини ви работят най-добре.

Като цяло ще получите най-добрите условия, ако имате стабилна трудова история и отличен кредитен рейтинг. Както при всяко приложение за ипотека, добре е да проверите вашите кредитни отчети предварително и да се уверите, че те са без грешки.

Изплащане на кредит

За да избегнете някои сериозни сърдечни болки, по-късно не забравяйте да разгледате внимателно всички документи за заем, преди да подпишете на пунктираната линия.

Имате известен призив, ако осъзнаете, че сте направили грешка, стига да действате бързо. Има федерално упълномощено тридневно правило за анулиране, което се прилага както за заеми от собствен капитал, така и за HELOC.

Но трябва да уведомите писмено кредитора. Това известие трябва да бъде изпратено по електронен път или изпратено по електронен път до полунощ на третия ден (без да включва неделята) или е невалидно.

Когато не можете да върнете заема си

Понякога, дори и да ви отпусне заем, по-късно можете да срещнете финансови проблеми, които затрудняват връщането му. Интересното е, че загубата на жилище е риск, ако не можете да върнете заема на собствения си капитал или кредитна линия, това не е предопределено заключение. Въпреки това, дори ако успеете да избегнете загубата на дома си, ще срещнете сериозни финансови последици.

Според Springboard, съветник на Министерството на жилищното и градско развитие (HUD), одобрен от кредиторите, заемодателите обикновено водят стандартно дело, за да получат парите, а не да отиват направо на възбрана. Това е така, защото, за да бъде възбрана, заемодателят трябва да изплати първата си ипотека преди търга на имота. Въпреки че съдебният процес може да изглежда по-малко страшен от процедурата по възбрана, той все още може да навреди на кредита ви. Да не говорим, заемодателите могат да събират заплати, да се опитат да върнат обратно друго имущество или да наложат банковите си сметки, за да получат дължимото.

Ако пазарът на недвижими имоти потъне, тези с по-висок коефициент на CLTV рискуват да отидат „под водата“ на заема си.

Повечето ипотечни заемодатели и банки не искат да плащате по подразбиране за домашния си капитал заем или кредитна линия, така че те ще работят тези, които се борят да извършват плащания. Важното е да се свържете с кредитора си възможно най-скоро. Последното нещо, което трябва да направите, е да избегнете проблема. Кредиторите може да не са толкова готови да работят с вас, ако сте пренебрегвали техните обаждания и писма, предлагащи помощ от месеци.

Когато става въпрос за това, което всъщност може да направи заемодателят, има няколко варианта. Някои заемодатели ще предложат на някои кредитополучатели модификация на заемния им капитал или кредитна линия: условията, лихвения процент, месечните плащания или някаква комбинация от трите, за да направят изплащането на заема по-достъпно. (Обърнете внимание, че удължаването на срока на заема може да означава, че плащате повече в крайна сметка, но месечните плащания ще спаднат.)

Федералното правителство разполага с програми за подпомагане на борбата с кредитополучателите с първата им ипотека и с дълга на собствения капитал. За да се възползвате от правителствената програма за второ залагане на правителството, трябваше да промените първата си ипотека по ипотечната програма за достъпни жилища или HAMP. Втората програма за модифициране на права на задържане, съвместно с HAMP, дава възможност на кредитополучателите да намалят плащанията по кредитната линия на собствения капитал. HUD публикува полезна информация за тези и други програми.

Пазете се от измама

Тъй като документите, проверени за получаване на HELOC, са по-малко, отколкото за обикновена ипотека - и защото има продължителен период, в който можете да вземате пари назаем - престъпниците, за съжаление, могат да използват HELOC, за да ви ограбят. От късно, броят на крадците измамливо придобиват тези сметки и изсипват хиляди долари чрез кражба на самоличност и заблуждаване на заемодателите.

Ето как става. Престъпниците получават вашата лична информация чрез публични записи. След това те създават интернет акаунт в HELOC и манипулират процеса на потвърждаване на клиентския акаунт, за да получат средства, които, разбира се, никога не връщат. Експертите за кражба на самоличност са установили, че жертвите научават за престъплението само когато финансовата институция им се обажда за забавеното плащане, получават писмено уведомление за забавено плащане или се появява маршал в дома им, за да ги изгонят.

Макар че често плячкат на хора, които вече са извадили HELOC, всеки със собствен капитал в дома си може да стане жертва, особено собствениците на жилища с добри кредити и възрастни граждани, които са изплатили ипотеките си (защото кредиторите често с готовност одобряват заявленията си). За да намалите риска, проверявайте редовно вашите извлечения HELOC и проверявайте кредитните си отчети за неточна информация.

Долния ред

Може да дойде време в живота ви, когато достъпът до малко допълнителни пари става необходимост. Ако е така, втора ипотека е задължителен вариант. Тъй като те са обезпечени срещу стойността на вашия дом, кредиторите са готови да предложат ставки, които са по-ниски, отколкото за повечето други видове заеми.

Но това, че можете да използвате дома си като банкомат, не означава, че трябва. Допълнителен заем означава допълнително плащане на заем всеки месец. И ако се окажете неспособни да уцелите вашите срокове, излагате дома си на опасност. Затова използвайте разумно дълга на собствения капитал, ако заключите, че това е най-добрият вариант за вас.