Млади професионалисти: Трябва ли да наемете или купите?

Наем или покупка? Това е голямо решение, особено за младите професионалисти, тъй като те стартират кариерата си и започват да оформят дългосрочния си финансов план. Проучване на Rent.com установи, че 85% от младите възрастни на възраст от 18 до 34 години са наематели, но това не означава, че поемат по-евтино. Според проучване на RentCafe, Millennials харчат около 93 000 долара за наем до момента, в който навършат 30 години.

Този брой може да се покачи, тъй като цените на наемите се увеличават в цялата страна, което потенциално ще избута повече млади професионалисти на арената за купуване на жилища. Американските апартаменти под наем са се увеличили с 28, 5% от 2010 г. насам, а 23% от Millennials твърдят, че това е мотивиращ фактор за решението им да купят, показва проучване на Multifamily Executive.

Но кой от тях има повече смисъл? Ето какво трябва да обмислят младите специалисти.

Ключови заведения

• Младите професионалисти искат да изживеят американската мечта и да купят собствен дом.
• Но много млади хора също носят студентски заеми, дълг по кредитни карти и имат малки нива на спестявания.
• Финансовите разходи и ползи от притежаването спрямо наемането ще зависят от няколко фактора, но винаги имайте предвид дългосрочното.

Започнете с съображенията за разходите

Цената е очевиден фактор в решението за наем или покупка. Важно е обаче да имате добре закръглена финансова картина как двамата се сравняват. „Винаги има съкращаващ момент кога цената на покупката ще бъде по-изгодна от наемането, но има някои фактори, които играят какво и кога купувачите ще закупят“, казва агентът Джина Ко от базираната в New York City Triplemint.

Освен изкупната цена на имота, младите специалисти трябва също да обмислят неща като първоначалното плащане, разходите за закриване, асоциацията на собствениците на жилища или кооперативните такси, застраховките, данъците върху собствеността, комуналните услуги и поддръжката. Тези разходи могат да варират в голяма степен в зависимост от вида на имота, който се интересувате от покупката.

Вашият избор на пазар също има значение. В някои градове може да има малка разлика между наемните ставки и ипотечното плащане. Сан Франциско е отличен пример. Средната цена за наем към юни 2018 г. е била 4500 долара, според Zillow. За сравнение, Калифорнийската асоциация на брокерите постави средното ипотечно плащане в района на залива на $ 4, 520 до четвъртото тримесечие на 2017 г.

Авансовото плащане може да бъде решаващ фактор. Въпреки че е възможно да получите заем от FHA с едва 3, 5% намаление, Ко казва, че дори тази сума би могла да бъде трудна за спестяване за някой, който е в първите години от кариерата си.

Лихвите също са съображение, казва Уес Уудрюф, лицензиран съветник по ипотечните кредити с жилищните кредити Angel Oak Home. Лихвените проценти влияят върху това колко ще платите за ипотека, но могат да предизвикат и повишаване на наемния процент. Нямате контрол върху това, което наемодател ще ви таксува, казва Woodruff, и „днес би могло да бъде по-евтино да купите, отколкото да останете на място с постоянни увеличения на наемите“.

През юни 2018 г. Федералният резерв увеличи процента на федералните фондове, като се очакват два допълнителни увеличения на ставката преди края на годината. Според Киплингер, в края на 2019 г. се предвижда още три до четири увеличения на ставката, което може да бъде стимул за младите специалисти да заключат по-ниска ставка на ипотека сега.

Помислете за дългосрочния план

Освен разходите, младите специалисти трябва да обмислят къде може да ги отведе кариерният им път, когато обмислят преминаването от наемане към покупка. Ко казва, че често среща по-млади купувачи, които не са сигурни къде ще бъдат кариерни след три до пет години. Чест компромис е закупуването на апартамент, който те могат да наемат, ако работата им ги отведе в друга посока или в друг град.

"Вашата кариерна траектория има огромно влияние върху решението за наемане или покупка", казва Шейн Лий, анализатор на корпоративните комуникации за RealtyHop, и един от най-важните фактори е как промяната в кариерата може да повлияе на доходите ви. „Притежаването на дом изисква огромен финансов ангажимент и ако доходите ви ще се колебаят в следващите три до пет години, може да не е идеално за покупка.“

Woodruff казва, че ако знаете, че ще останете поставен на сегашното си място поне три години, купуването може да си струва. Но трябва да разгледате различните сценарии какво-ако. Това включва възможността да бъдете прехвърлени, като стартирате, за който работите, отидете на корем или се преместете в друга компания и намалете заплащането.

Създаването на семейство също влиза в игра. Лий казва, че ако сте неженен и нямате незабавни планове за създаване на семейство, купуването може изобщо да не е на вашия радар. От друга страна, ако на снимката предвидите съпруг / съпруга и деца - или вече имате семейство - притежаването на дом може да предложи повече сигурност и стабилност.

Когато сте мотивирани от семейни съображения, наемането срещу закупуването става повече за намирането на подходящия квартал, който предлага качествени училища, безопасна среда и разумни пътувания за работа. Това не означава, че разполагате с необходимото пространство. "Мисля, че наистина е трудно да имаш апартамент с деца", казва Уудрюф. „Наличието на собствена къща с задния двор преминава дълъг път, за да помогнете на семейството да расте.“

Бъдете готови да купите, когато времето е подходящо

Ако планирате да наемете малко по-дълго преди да купите, не губете това време. Използвайте го, за да се подготвите финансово за собственост на дома.

"Вашият кредитен рейтинг е огромен", казва Уудруф, а младите специалисти не винаги разбират как работи кредитът. Кредитните оценки не са единственият определящ фактор при ипотечните решения, но те са много важни и по-високият резултат може да доведе до по-ниска лихва по жилищния заем. Ако току-що започвате с кредит, Woodruff препоръчва да отворите една до две кредитни карти и да таксувате само това, което можете да си позволите да плащате изцяло всеки месец. И най-важното - направете плащанията си навреме.

Оценете текущата си заплата спрямо нейния потенциал за растеж, за да определите с какъв бюджет ще трябва да работите, когато сте готови да купите. Ако сте изправени пред голям размер на дълга, по-специално дълг за студентски заем, Лий препоръчва да работите върху изплащането на част от него, за да имате повече приходи на разположение, за да платите за жилище.

И накрая, помислете за вашите авансови плащания и затварящи разходи. Спестяването на авансово плащане от 20% или повече ви позволява да избегнете частната ипотечна застраховка (PMI), въпреки че е възможно да закупите дом с по-малко пари. Разходите за затваряне могат да добавят допълнителни 2% до 5% към общото количество пари, които ще трябва да закупите.

Разбирането точно колко жилище можете да си позволите и кой тип ипотека е най-добър може да ви помогне да определите сумите, които трябва да спестите за авансовото си плащане и затварящите разходи. Пускането на числата чрез ипотечен калкулатор може да ви даде представа как приблизителните ви разходи за покупка се сравняват с реалните ви разходи за наемане.

Долния ред

Наемането и купуването имат своите плюсове и минуси за младите професионалисти. Наемането ви позволява да избегнете определени разходи, като например извършване на ремонти и надстройки, данъци върху имотите и застраховка на собственика на жилища, но в зависимост от това къде живеете, притежаването на жилище може да бъде по-достъпната опция. Претеглянето на двете страни на уравнението, заедно с финансовите съображения, може да ви помогне да определите кое има повече смисъл. Най-важното е да запазите вашата крайна цел в перспектива.

"Решете какви са вашите приоритети и цели [, казва Ко], и работете назад, за да сте сигурни, че можете да ги постигнете и постигнете."