Доверете се на дело
Актът за доверие, известен също като акт за доверие, е документ, използван понякога при сделки с недвижими имоти в САЩ. Това е документ, който влиза в действие, когато една страна е взела заем от друга страна за закупуване на имот. Актът за доверие представлява споразумение между кредитополучателя и заемодателя да притежава имота, държан в доверие от неутрална и независима трета страна, докато заемът не бъде изплатен.
Въпреки че делата за доверие са по-рядко срещани, отколкото преди, някои 20 щата все още налагат използването на една, а не ипотека, когато финансирането е свързано с покупка на недвижими имоти.
Делата с доверие обикновено се използват в Аляска, Аризона, Калифорния, Колорадо, Айдахо, Илинойс, Мисисипи, Мисури, Монтана, Северна Каролина, Тенеси, Тексас, Вирджиния и Западна Вирджиния. Няколко щата, като Кентъки, Мериленд и Южна Дакота, позволяват използването както на доверие, така и на ипотеки.
Как работи доверието
При сделка с недвижими имоти - например покупка на жилище - кредитор дава пари на кредитополучателя в замяна на един или повече записи на заповед, свързани с доверително дело. Този акт прехвърля законно право на собственост върху недвижимия имот на безпристрастен попечител, обикновено титулярна компания, ескроу компания или банка, която го държи като обезпечение на записа на заповед - гаранция за заема. Справедливото право на собственост - правото да получи пълна собственост - остава на кредитополучателя, както и пълно използване и отговорност за имота.
Това състояние продължава през целия период на погасяване на заема. Доверителят притежава законната титла, докато кредитополучателят не изплати дълга изцяло, в този момент правото на собственост върху имота става кредитополучатели. Ако кредитополучателят има просрочени задължения по кредита, довереникът поема пълен контрол върху имота.
Ключово изнасяне
- При финансирани сделки с недвижими имоти доверителен акт прехвърля законното право на собственост на трето лице, като банка, ескроу или дружество за собственост, за да задържи, докато кредитополучателят не изплати дълга си към заемодателя.
- Делата за доверие се използват вместо ипотеки в няколко щата.
- Инвестирането в дела на доверие може да осигури по-висок доход поток от приходи.
Доверено дело срещу ипотека
Доверителните дела и ипотеките се използват както в банкови, така и в частни заеми за създаване на залог върху недвижими имоти и двете обикновено се записват като дълг в окръга, където се намира имотът.
Ипотеката обаче включва две страни: кредитополучател (или ипотекар) и кредитор (или ипотекар). За разлика от това, доверителен акт включва три страни: кредитополучател (или доверител), кредитор (или бенефициент) и довереник. Доверителят притежава право на залог в полза на заемодателя; в случай, че кредитополучателят е по подразбиране, той ще започне и завърши процеса на възбрана по искане на кредитора.
Противно на популярното използване, ипотеката не е технически заем за закупуване на имот; това е споразумение, което залага имота като обезпечение на заема.
Възбрани и доверителни дела
Ипотечните и доверителните дела имат различни процеси на възбрана. Съдебната възбрана е процес, контролиран от съда, който се налага, когато кредиторът заведе дело срещу кредитополучателя за неизпълнение на ипотека. Процесът отнема много време и е скъп. Освен това, ако търгът със затворена собственост не донесе достатъчно пари за изплащане на записа на заповед, заемодателят може да внесе съдебно решение за дефицит срещу кредитополучателя, като заведе баланса. Въпреки това, дори след като имотът е продаден, кредитополучателят има право на обратно изкупуване: Той може да погаси заемодателя в рамките на определен период от време и да придобие правото на собственост.
За разлика от това, доверителен акт позволява на кредитора да започне по-бързо и по-евтино несъдебно възбрана, заобикаляйки съдебната система и спазвайки процедурите, очертани в доверителния акт и държавното законодателство. Ако кредитополучателят не направи заема актуален, имотът се пуска на търг чрез продажба на синдик. Заглавието се прехвърля от довереника на новия собственик чрез акта на доверителя след продажбата. Когато при продажбата на довереник няма наддаващи, имотът се връща на заемодателя чрез акт на доверителя. След като имотът бъде продаден, кредитополучателят няма право на обратно изкупуване.
Освен това синдикът има отговорността да плати постъпленията от продажбата на кредитополучателя и заемодателя след приключване на продажбата. Доверителят ще изплати на заемодателя останалата сума по дълга и ще изплати на кредитополучателя всичко, което надвишава тази сума, като по този начин ще позволи на заемодателя да закупи имота.
Плюсове и минуси за инвестиране в доверителни дела
Инвеститорите, които търсят сочни добиви, понякога се обръщат към сектора на недвижимите имоти - по-специално доверителните дела.
При инвестиране в доверие, инвеститорът заема пари на предприемач, работещ по проект за недвижими имоти. Името на инвеститора отива на акта за доверие, като кредитор. Инвеститорът събира лихва по заема си; когато проектът е завършен, главницата му се връща изцяло. Брокерът за доверителен договор обикновено улеснява сделката.
Професионалисти
Високодоходен поток от доходи
Диверсификация на портфейла
Против
неликвидност
Без поскъпване на капитала
Какъв предприемач влиза в това споразумение? Често банките не са склонни да дават заеми за някои видове разработки, като например търговски проекти със среден размер - твърде малки за големите кредитори, твърде големи за малките - или разработчици с лоши резултати или твърде много заеми. Предпазните кредитори могат също да се движат твърде бавно за разработчиците срещу кратък срок за започване или завършване на проект.
Така че тези разработчици често са в крачка. Поради тези причини инвеститорите на доверие могат често да очакват високите лихви за парите си. Те могат да извлекат ползите от диверсификацията в различен клас активи, без да е необходимо да бъдат експерти в строителството или управлението на недвижими имоти: Това е пасивна инвестиция.
Инвестирането в доверително дело има определени рискове и недостатъци. За разлика от акциите, инвестициите в недвижими имоти не са ликвидни, което означава, че инвеститорите не могат да получат парите си при поискване. Също така, инвеститорите могат да очакват само лихвата, която заемът генерира, без допълнително увеличение на капитала. Инвестираните страни могат да използват всички правни несъответствия в доверителния акт, причинявайки скъпи юридически затруднения, които могат да застрашат инвестицията. Типичният инвеститор с малко опит може да има затруднения, тъй като е необходим определен набор от експертни познания, за да се намерят надеждни и надеждни разработчици, проекти и брокери.
Пример за истински свят на доверие
Например, кратък формуляр Документ за доверие, използван в графство Остин, Тексас, покрива изискванията за повечето кредитори. Формулярът започва с дефиниция на термини и места за кредитополучателя, заемодателя и попечителя да попълнят имената си. Сумата, която се заема и адресът на имота, също се попълва.
След този раздел, след това документът продължава да уточнява прехвърлянето на правата върху собствеността и унифицираните споразумения, включително:
- Подробности относно плащането на главница и лихви
- Парични средства
- Liens
- Имуществено застраховане и поддръжка на структурата
- Заетост на структурата - при условие, че кредитополучателят трябва да пребивава до 60 дни
Формулярът включва също нееднакви споразумения, които уточняват неизпълнението или нарушаването на което и да е от условията на споразумението. Има и спецификация, че заемът, с който документът се занимава, не е заем от собствен капитал - тоест нещо, от което кредитополучателят ще получи пари в брой - заемът е за закупуване на имота.
Актът за доверие завършва с място за подпис на кредитополучателя, което те трябва да направят в присъствието на нотариус и двама свидетели, които също подписват.