Тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT)
Доверието за инвестиции в недвижими имоти (REIT) е компания, която притежава и обикновено управлява недвижими имоти, която генерира доход. Повечето АДСИЦ са специализирани в конкретен сектор за недвижими имоти, съсредоточавайки своето време, енергия и финансиране върху този конкретен сегмент от целия хоризонт на недвижимите имоти. Въпреки това диверсифицираните и специализирани REITs често притежават различни видове имоти в своите портфейли. Имотите, включени в портфолиото на REIT, могат да включват апартаментни комплекси, центрове за данни, здравни заведения, хотели, инфраструктура - под формата на кабели от влакна, клетъчни кули и енергийни тръбопроводи - офис сгради, търговски центрове, самостоятелно съхранение, дървен материал и складове, Едно предимство на АДСИЦ за всекидневните инвеститори е, че те предоставят възможност да притежават част от недвижими имоти, която генерира доход, базиран на дивидент.
Конгресът създаде тръстови фондове за инвестиции в недвижими имоти през 1960 г. като изменение на разширяването на акцизния данък за пури от 1960 г. Разпоредбата позволява на отделни инвеститори да купуват акции в портфейли от търговски недвижими имоти, които получават доходи от различни имоти.
01:34Тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT)
Разбиране на REIT
Повечето АДСИЦ имат лесен бизнес модел: REIT наема място и събира наеми върху имотите, след което разпределя този доход като дивиденти на акционерите.
За да се квалифицира като REIT, дружеството трябва да спазва някои разпоредби от Кодекса за вътрешните приходи. Тези изисквания включват основно притежаване на недвижими имоти, генериращи доход в дългосрочен план и разпределяне на дохода на акционерите. По-конкретно, една компания трябва да отговаря на специфични изисквания, включително:
- Инвестирайте най-малко 75% от общите си активи в недвижими имоти, парични средства или американски хазна
- Получавайте най-малко 75% от брутния си доход от наеми на недвижими имоти, лихва върху ипотечни кредити за недвижими имоти или от продажби на недвижими имоти
- Всяка година връщайте минимум 90% от облагаемия си доход под формата на дивиденти на акционери
- Имате минимум 100 акционери след първата си година на съществуване
- Не притежавайте повече от 50% от акциите му, притежавани от пет или по-малко физически лица през последната половина на облагаемата година
Други изисквания, включително REIT, са дружество, което е облагаемо като корпорация в очите на IRS. Освен това предприятието трябва да има управление на съвет на директорите или попечителите.
Ключови заведения
- Фондът за инвестиции в недвижими имоти (REIT) е компания, която притежава, оперира или финансира имоти за доход.
- Собственият капитал АДСИЦ притежава и управлява имоти.
- Ипотечните АДСИЦ притежават или търгуват ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа.
- АДСИЦ генерират постоянен поток от доходи за инвеститорите, но предлагат малко по отношение на увеличаването на капитала.
- Повечето АДСИЦ се търгуват публично като акции, което ги прави силно ликвидни - за разлика от повечето инвестиции в недвижими имоти.
Видове АДСИЦ
Има няколко вида REITs. Фондовете имат класификации, които показват вида бизнес, който извършват и могат да бъдат допълнително класифицирани в зависимост от това как се купуват и продават акциите им.
Акционерът REITs е най-често срещаната форма на предприятие. Тези субекти купуват, притежават и управляват недвижими имоти, генериращи доход. Приходите идват предимно чрез наеми, а не от препродажба на имотите на портфейла.
Ипотечните АДСИЦ, известни още като mREIT, дават заеми на собственици и оператори на недвижими имоти. Заемите могат да бъдат или директно чрез ипотеки и заеми, или косвено чрез придобиване на обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). MBS са инвестиции, притежаващи пулове от ипотеки, емитирани от спонсорирани от държавата предприятия (GSEs). Печалбите им идват предимно от нетния лихвен марж - разликата между лихвата, която печелят по ипотечните заеми, и разходите за финансиране на тези заеми. Поради ипотечния фокус на този АДСИЦ, те са потенциално чувствителни към повишаването на лихвите.
Предприятията с хибридни АДСИЦ притежават както физически имоти под наем, така и ипотечни заеми в своите портфейли. В зависимост от заявения инвестиционен фокус на предприятието, те могат да претеглят портфейла към повече имущество или повече ипотечни участия.
Тип REIT | Holdings |
справедливост | Собствени и опериращи недвижими имоти, които генерират доход |
Ипотека | Предоставете ипотеки върху недвижими имоти |
Хибрид | Собствени имоти и ипотеки |
| Публично търгувани | Листинг на национална борса |
| Публична нетъргувана | Регистриран в SEC bu, който не се търгува публично |
| частен | Работете само като частни инвестиции |
Публично търгуваните АДСИЦ предлагат акции от публично търгувани АДСИЦ, които се изброяват на национална борса на ценни книжа, където те се купуват и продават от отделни инвеститори. Те се регулират от Комисията за ценни книжа и борси на САЩ (SEC).
Публичните нетъргувани АДСИЦ също са регистрирани в SEC, но не търгуват на национални борси на ценни книжа. В резултат на това те са по-малко ликвидни от публично търгуваните АДСИЦ, но са склонни да бъдат по-стабилни, защото не са обект на колебания на пазара.
Частните АДСИЦ не са регистрирани в SEC и не търгуват на национални борси на ценни книжа. Те работят единствено като частни разположения, продаващи се само на избран списък от инвеститори.
Плюсове и минуси за инвестиране в АДСИЦ
REITs може да играе важна роля в инвестиционния портфейл. Както при всички инвестиции, те имат своите предимства и недостатъци.
От положителна страна, REITs са лесни за покупка и продажба, тъй като повечето търгуват на публичните борси. Тази търговска характеристика смекчава някои от традиционните недостатъци на недвижимите имоти. Традиционно недвижимите имоти са известна неликвидност - собствеността може да отнеме много време за продажба или покупка - и липсата на прозрачност, тъй като не всички пазари предлагат надеждна информация за данъците, собствеността и зонирането. REITs се регулират от SEC и трябва да подават одитирани финансови отчети.
От гледна точка на ефективността, REITs предлагат атрактивна възвращаемост на риска и стабилен паричен поток. Също така присъствието на недвижими имоти може да бъде добро за портфейл, като го диверсифицира с различен клас активи, който може да действа като противотежест на акции или облигации.
От друга страна, REITs не предлагат много по отношение на увеличаване на капитала. Като част от тяхната структура те трябва да изплащат 90% от приходите обратно на инвеститорите. Така само 10% от облагаемия доход могат да бъдат реинвестирани обратно в предприятието за закупуване на нови дялове.
Дивидентите, получени от акции на АДСИЦ, се облагат като редовен доход. Основен риск за АДСИЦ е, че те са обект на колебания на пазара на недвижими имоти. Освен това, като повечето инвестиции, не гарантира печалба или не гарантира загуба. Освен това някои REITs имат високи такси за управление и транзакции.
Професионалисти
ликвидност
Диверсификация / Противодействие на други активи
прозрачност
Стабилни дивиденти
Риск-коригирана възвръщаемост
Против
Нисък растеж / Малко поскъпване на капитала
Неданъчните възползвали
Подлежи на пазарен риск
Високи такси за управление и транзакции
Как да инвестираме в АДСИЦ
Можете да инвестирате в публично търгувани АДСИЦ - както и в взаимни фондове на REIT и фондове, търгувани на борса на REIT (ETFs) - чрез закупуване на акции чрез брокер. Можете да закупите акции на нетъргувани REIT чрез брокер или финансов съветник, който участва в нетъргуваната оферта на REIT. REITs също са включени в нарастващия брой пенсионни и инвестиционни планове, финансирани от работодателя с дефинирани доходи и дефинирани вноски. Naret, компания за изследвания и застъпничество, базирана във Вашингтон, за американския пазар REIT, изчислява, че 80 милиона американски инвеститори притежават АДСИЦ чрез пенсионните си спестявания и други инвестиционни фондове.
Nareit открива, че в САЩ има повече от 225 публично търгувани АДСИЦ, което означава, че ще имате някои домашни задачи, преди да решите коя REIT ще работи най-добре за вашето портфолио.
Не забравяйте да разгледате ръководния екип на REIT и да прочетете как да ги компенсирате. Ако това е компенсация, базирана на ефективността, шансовете са, че те ще работят усилено, за да изберат правилните свойства и да изберат най-добрите стратегии. Разбира се, също така е добра идея да разгледате числата, като очакван растеж на печалбата на акция (EPS) и текущата доходност от дивидент. Особено полезен показател са средствата на REIT от операции (FFO), които измерват паричния поток, генериран от активите на REIT. Друг показател, често използван с REITs, е процентът на възвръщаемост на финансовото управление (FMRR).
Пример за реален свят на REIT
Друго съображение при избора на АДСИЦ е да разгледаме кои сектори на пазара на недвижими имоти са горещи. Помислете в какви процъфтяващи сектори на икономиката, като цяло, може да се използва чрез недвижими имоти. Например, здравеопазването е една от най-бързо развиващите се индустрии в САЩ - особено за растежа на медицинските сгради, центровете за извънболнична помощ и заведенията за грижи за възрастни хора и за пенсионерските общности.
Няколко АДСИЦ се фокусират върху този сектор. HCP Inc. (HCP) е един такъв. С пазарна капачка от близо 15 милиарда щатски долара, тя е голяма компания - достатъчно голяма, за да бъде част от S&P 500, всъщност - и много ликвидна. Около 2, 56 милиона акции търгуват ежедневно. При 31, 25 долара за акция, считано от 5 април 2019 г., тя се търгува близо до най-високия си период от 52 седмици и предлага дивидентна печалба от 4, 32%. Неотдавнашното му преструктурирано портфолио се фокусира върху съоръжения за наука за живота - диагностични центрове, лаборатории, геномика и други съоръжения - медицински офис сгради и жилища за възрастни хора.
Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.