Как да изчислим възвръщаемостта на инвестициите на имот под наем

Една от основните причини хората да инвестират е да увеличат богатството си. Докато мотивациите могат да се различават между инвеститорите - някои могат да искат пари за пенсиониране, други могат да избират пари за други събития от живота, като например да имат бебе или за сватба - печеленето на пари обикновено е в основата на всички инвестиции. И няма значение къде влагате парите си, независимо дали отива в борсата, в облигационния пазар или в недвижими имоти.

Недвижимите имоти са материална собственост, съставена от земя и обикновено включва всякакви структури или ресурси, намиращи се в тази земя. Инвестиционните имоти са един пример за инвестиция в недвижими имоти. Те се закупуват с намерение да се правят пари чрез доходи от наем. Някои хора купуват инвестиционни имоти с намерението да ги продадат след кратък период от време. Независимо от намерението, за инвеститорите, които диверсифицират своя инвестиционен портфейл с недвижими имоти, е важно да се измери възвръщаемостта на инвестицията (ROI), за да се определи рентабилността на имота. Тази статия разгледа каква възвръщаемост на инвестицията, как да я изчислите за вашия имот под наем и защо е важна променлива, която трябва да знаете, преди да направите покупка.

Ключови заведения

• Възвръщаемостта на инвестицията измерва колко пари или печалба се прави на инвестиция като процент от цената на тази инвестиция.
• За да изчислите процентната възвръщаемост на инвестицията за парична покупка, вземете нетната печалба или нетната печалба от инвестицията и я разделете на първоначалната цена.
• Ако имате ипотека, ще трябва да вземете предвид авансовото плащане и ипотечното плащане.
• Други променливи влизат в игра, които могат да повлияят на възвръщаемостта на инвестициите Ви, включително разходи за ремонт и поддръжка, както и Вашите редовни разходи.

Какво е възвръщаемост на инвестицията (ROI)?

Възвръщаемостта на инвестицията измерва колко пари или печалба се прави на инвестиция като процент от цената на тази инвестиция. Той показва колко ефективно и ефикасно се използват инвестиционни долари за генериране на печалба. Като знаете каква възвръщаемост на инвестициите ви позволява на инвеститорите да преценят дали влагането на пари в определена инвестиция е мъдър избор или не.

Възвръщаемостта на инвестицията може да бъде за всяко превозно средство - акции, облигации, спестовна сметка, дори част от недвижими имоти. Изчисляването на значима възвръщаемост на инвестициите за жилищен имот може да бъде предизвикателство, тъй като изчисленията могат лесно да бъдат манипулирани - определени променливи могат да бъдат включени или изключени в изчислението. Това може да стане особено трудно, когато инвеститорите имат възможност да плащат пари в брой или да теглят ипотека върху имота.

Тук ще разгледаме два примера за изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите в жилищен имот под наем - покупка в брой и един, който се финансира с ипотека.

Формулата за ROI

ROI = печалба от инвестиции - разходи за инвестиции разходи за инвестицииROI \ текст {} = \ текст {} \ frac {печалба \ на \ инвестиция \ текст {} - \ текст {} цена \ на \ инвестиция} {цена \ от \ инвестиция } ROI = Разходи за инвестиции Получаване на инвестиции - Разход за инвестиция

За да изчислите печалбата или печалбата от всяка инвестиция, първо вземете общата възвръщаемост на инвестицията и извадете първоначалната цена на инвестицията. Тъй като ROI е коефициент на рентабилност, той ни дава печалбата от инвестиция, представена в проценти.

Тъй като възвръщаемостта на инвестицията е коефициент на рентабилност, печалбата се представя в проценти.

За да изчислим процентната възвръщаемост на инвестицията, вземаме нетната печалба или нетната печалба от инвестицията и я разделяме на първоначалната цена.

Например, ако купите акции на ABC за 1000 долара и го продадете две години по-късно за 1600 долара, нетната печалба е 600 долара (1600 - 1000 долара). Възвръщаемостта на инвестициите в акцията е 60% [$ 600 (чиста печалба) ÷ $ 1000 (цена) = 0, 60].

Изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите за имоти под наем

Горното уравнение изглежда достатъчно лесно за изчисляване, но имайте предвид, че има редица променливи, които влизат в игра с недвижимите имоти, които могат да повлияят на числата на ROI. Те включват разходи за ремонт и поддръжка и методи за фигуриране на ливъридж - сумата пари, заети с лихви за извършване на първоначалната инвестиция.

При закупуване на имот условията за финансиране могат значително да повлияят на цената на инвестицията. Но използването на ресурси като ипотечен калкулатор може да ви помогне да спестите пари, като ви помогне да намерите благоприятни лихви.

ROI за парични транзакции

Изчисляването на рентабилността на имота е доста лесно, ако купувате имот с пари. Ето пример за имот под наем, закупен с пари:

• Платихте 100 000 долара в брой за имота под наем.
• Разходите за затваряне бяха 1000 долара, а разходите за ремоделиране възлизат на 9 000 долара, което довежда общата ви инвестиция до 110 000 долара за имота.
• Събирахте 1000 долара под наем всеки месец.

Година по-късно:

• Спечелихте 12 000 долара доходи от наем за тези 12 месеца.
• Разходите, включително сметката за водата, данъците за собственост и застраховките, възлизат на 2400 долара за година или 200 долара на месец.
• Вашата годишна възвръщаемост беше 9 600 долара (12 000 - 2400 долара).

За да изчислите ROI на имота:

• Разделете годишната възвращаемост (9 600 долара) по размер на общата инвестиция или 110 000 долара.
• ROI = $ 9 600 ÷ 110 000 $ = 0, 087 или 8, 7%.
• Вашата възвръщаемост на инвестициите беше 8, 7%.

ROI за финансирани транзакции

Изчисляването на възвръщаемостта на инвестициите по финансирани транзакции е по-ангажирано.

Например закупихте същия имот за наем на стойност 100 000 долара като по-горе, но вместо да платите в брой, извадихте ипотека.

• Авансовото плащане, необходимо за ипотеката, беше 20% от покупната цена или $ 20 000 (100 000 $ продажната цена х 20%).
• Разходите за затваряне бяха по-високи, което е типично за ипотека, общо на стойност 2500 долара.
• Платихте 9 000 долара за реконструкция.
• Общите ви разходи за джобни са били 31 500 долара (20 000 долара + 2500 долара + 9 000 долара).

Има и текущи разходи с ипотека:

• Да предположим, че сте взели 30-годишен заем с фиксирана 4% лихва. При заетите 80 000 долара (100 000 долара продажна цена минус 20 000 долара авансово плащане) месечното плащане на главница и лихва ще бъде 381, 93 долара.
• Ще добавяме същите 200 долара на месец за покриване на вода, данъци и застраховки, като правим общото Ви месечно плащане $ 581, 93.
• Доходът от наем от 1000 долара на месец възлиза на 12 000 долара за годината.
• Вашият месечен паричен поток беше от 418, 07 долара месечно (1000 долара наем - 581, 93 долара ипотечно плащане).

Една година по-късно:

• Спечелихте 12 000 долара в общия доход от наем за годината от 1000 долара на месец.
• Вашата годишна възвръщаемост беше 5, 016, 84 долара (418, 07 долара х 12 месеца).

За да изчислите ROI на имота:

• Разделете годишната възвращаемост от първоначалните си разходи за джобни средства (първоначалното плащане в размер на 20 000 долара, разходите за затваряне от 2500 долара и ремоделирането за 9 000 долара), за да определите възвръщаемостта на инвестицията.
• ROI: $ 5, 016.84 ÷ 31 500 $ = 0, 159.
• Вашата възвръщаемост на инвестицията е 15, 9%.

Домашен капитал

Някои инвеститори добавят капитала на дома в уравнението. Капиталът е пазарната стойност на имота минус общата сума на заема. Моля, имайте предвид, че собственият капитал не е в брой. Ще трябва да продадете имота, за да получите достъп до него.

За да изчислите размера на собствения капитал в дома си, прегледайте графика си за амортизация на ипотека, за да разберете каква част от вашите ипотечни плащания са отишли ​​за изплащане на главницата по кредита. Това натрупва собствения капитал във вашия дом.

Сумата на собствения капитал може да се добави към годишната доходност. В нашия пример графикът на амортизацията на заема показа, че за първите 12 месеца са изплатени общо 1, 408, 84 долара главница.

• Новата годишна възвръщаемост, включително частта от собствения капитал, се равнява на 6 425, 68 долара (5, 016, 84 долара годишен доход + 1, 408, 84 долара).
• ROI = $ 6 425, 68 ÷ 31 500 $ = 0, 20.
• Вашата възвръщаемост на инвестицията е 20%.

Значение на ROI за недвижими имоти

Както бе споменато по-горе, знанието каква е възвръщаемостта на инвестициите във всяка инвестиция, особено в недвижими имоти, позволява на инвеститорите да бъдат по-информирани. Преди да купите, може да сте в състояние да прецените разходите и разходите си, както и доходите си от наем. Това ви дава шанс да го сравните с други подобни свойства. След като сте го стеснили, можете да определите колко ще направите. Ако във всеки момент осъзнаете, че разходите и разходите ви ще надхвърлят възвръщаемостта на инвестицията ви, може да се наложи да вземете решение дали искате да го карате и се надявате отново да спечелите или дали трябва да продадете имота си така не губиш

Други съображения

Разбира се, може да има допълнителни разходи, свързани със собствеността на имот под наем, като например ремонт или разходи за поддръжка, които трябва да бъдат включени в изчисленията, в крайна сметка засягащи възвръщаемостта на инвестицията.

Също така, ние предположихме, че имотът е отдаден под наем за всичките 12 месеца. В много случаи свободните работни места се появяват по-специално между наемателите и липсата на доходи за тези месеци трябва да бъде включена във вашите изчисления.

ROI за имот под наем е различен, защото зависи от това дали имотът се финансира чрез ипотека или се плаща в брой. Като общо правило, колкото по-малко парични средства се плащат авансово като авансово плащане на имота, толкова по-голям ще бъде салдото по ипотечния кредит, но по-голяма е Вашата възвръщаемост. И обратно, колкото повече пари се изплащат предварително и колкото по-малко вземате заеми, толкова по-ниска е Вашата възвръщаемост на инвестициите, тъй като първоначалната Ви цена ще бъде по-висока. С други думи, финансирането ви позволява да увеличите ROI в краткосрочен план, тъй като първоначалните ви разходи са по-ниски.

Важно е да се използва последователен подход при измерване на ROI за множество свойства. Например, ако включите собствения капитал на дома при оценката на една собственост, трябва да включите собствения капитал на останалите имоти, когато изчислявате възвръщаемостта на инвестициите за вашия портфейл от недвижими имоти.