Разбиране на заеми за собствен капитал и кредитни линии

Заемите за домашен капитал могат да бъдат достъпни начини за използване на капитала във вашата къща, който да използвате за подобрения в дома, да плащате за образование и да изплащате кредитни карти или други видове дългове. Те се считат за втора ипотека, защото са обезпечени от вашия имот и обикновено имат по-ниски лихви от необезпечените заеми. По-рано лихвата, платена по тези заеми, използвани за лични вещи, беше облагаема с данъци. Въпреки това, с появата на Закона за данъчни облекчения и работни места, лихвите ще бъдат приспадани само ако заемите „се използват за закупуване, изграждане или значително подобряване на дома на данъкоплатците, който осигурява заема“, както е посочено от Службата за вътрешни приходи.

Два вида заем: Заем за собствен капитал и HELOC

Има два вида заеми за собствен капитал. Първият е заем от определена сума пари, финансиран за определен период (обикновено пет до 15 години) при фиксиран лихвен процент и с фиксирано плащане. Вторият вид се нарича кредитна линия на собствения капитал (HELOC).

HELOC има променлив лихвен процент и функционира по-скоро като кредитна карта със срок на валидност (често до 10 години след изтеглянето на кредитната линия). Можете да изпаднете в проблеми с двата типа дълг на собствения капитал, ако имате сериозни финансови проблеми, загубите работата си или изпитате неочаквано заболяване.

Допълнително усложнение на HELOC е страхотният контраст между началната фаза (период на теглене), когато имате достъп до кредитната линия и може да се наложи да плащате само лихва върху парите, които вземате, и втората (много по-скъпо) ) фаза „погасяване“, когато кредитният ред изтече и трябва да започнете да изплащате както главницата, така и лихвата върху остатъка си. (За повече разяснения прочетете Home Equity срещу HELOC )

Кредиторите няма да бъдат затворени автоматично

Неизпълнението на заем от собствен капитал или кредитна линия може да доведе до възбрана. Какво всъщност прави заемодателят на собствения капитал, зависи от стойността на вашия дом. Ако имате собствен капитал в дома си, вашият кредитор вероятно ще започне възбрана, тъй като има приличен шанс да възстанови част от парите си след изплащане на първата ипотека. Колкото повече е собственият капитал, толкова по-голяма е вероятността вторият ви ипотечен кредитор да избере възбрана.

Ако сте под вода (домът ви струва по-малко от комбинираната сума, притежавана както върху първата, така и върху втората ипотека), кредиторът на собствения ви капитал може да има по-малка вероятност да бъде възбранен. Това е така, защото първата ипотека има приоритет, което означава, че е вероятно вторият притежател на ипотека да не получи пари след възбрана. Вместо това вторият притежател на ипотека ще избере лично да ви съди за дължимите пари. Въпреки че съдебният процес може да изглежда по-малко страшен от процедурата по възбрана, той все още може да навреди на кредита ви, а кредиторите могат да гарнират заплати, опитайте се да върнете обратно друго имущество или да наберете банковите си сметки, за да получите дължимото.

Не чакайте да действате

Повечето ипотечни кредитори и банки не искат да имате по подразбиране заемния си заем или кредитна линия, така че те ще работят с вас, ако се мъчите да извършвате плащания. Ако това се случи, важно е да се свържете с кредитора си възможно най-скоро. Последното нещо, което трябва да направите, е да опитате да пречупите проблема. Кредиторите може да не са толкова готови да работят с вас, ако сте пренебрегнали техните обаждания и писма, предлагащи помощ.

Когато става въпрос за това, което може да направи заемодателят, има няколко варианта. Някои кредитори предлагат да модифицирате вашия заем или кредитна линия. Банката на Америка например ще работи с кредитополучателите, като предлага да променя условията, лихвата, месечните плащания или някаква комбинация от трите, за да направи заема или HELOC по-достъпни. За да отговарят на условията за заем на Bank of America или модификация на HELOC, кредитополучателите трябва да отговарят на определени квалификации:

• Сигурно са имали заема поне девет месеца.
• Те не трябва да са получавали помощ от собствения капитал през последните 12 месеца или два пъти през последните пет години.
• Те трябва да бъдат подложени на финансови затруднения.
• Те трябва да могат да изплащат заема.

Други частни заемодатели - като Sallie Mae, която предлага студентски заеми - работят с кредитополучател, който се бори да посрещне плащанията, предлагайки множество отсрочки и опции за неустойка. За кредитополучателите, които не отговарят на условията, Bank of America предлага удължаване на плащанията или планове за погасяване, за да наваксат просрочените плащания.

Ограничена държавна помощ

Помощта от федералното правителство е ограничена. Програмата за промяна на достъпа на жилища (HAMP) на администрацията на Обама, която позволява на собствениците на жилища да намаляват месечните плащания, включително тези за втори ипотечни кредити, като заеми за дялови капитали и кредитни линии, беше затворена за нови кандидати на 30 декември 2016 г. Страницата с опции за ипотечна помощ обаче има информация и съвети относно търсенето на помощ от вашия кредитор, в зависимост от това дали проблемът ви е временен или дългосрочен.

Ако живеете в един от 18-те щата, плюс окръг Колумбия, който участва във фонда на най-тежките удари, може би ще можете да се класирате за помощ там. Някои държави вече са приключили процеса на кандидатстване и след 31 декември 2020 г. в нито една държава няма да бъдат приемани заявления.

Долния ред

Заемите с дялов капитал и кредитни линии могат да бъдат евтин начин да използвате капитала във вашия дом. Ако попаднете в затруднение, имате възможности. От тренировки на заеми като модификация на заема до ограничена помощ от правителството, има начини да се измъкнете от проблем със собствения капитал или HELOC, без да навлизате под възбрана. Ключът във всички опции е да получите помощ веднага, вместо да се надявате проблемът да изчезне сам.

Продължавай да четеш

Заеми за собствен капитал и HELOC
Най-умният начин да докоснете домашния си капитал
Рефинансиране на вашия заем за собствен капитал: Ръководство за употреба
5 причини да не се използва кредитната линия на вашия собствен капитал
Как работи опцията на HELOC с фиксирана скорост
Заем за рефинансиране срещу домашен капитал
Избор на заем за собствен капитал или кредитна линия
Кредитна линия за домашен капитал: 4 начина за рефинансиране
Данъчен лихвен лихвен процент по линията на собствения собствен капитал (HELOC)?
Лош кредит? Все още можете да получите заем за собствен капитал
Заем срещу ипотечен капитал: как се различават