Продава се от собственик или използвате агент: кое е най-доброто за вас?

Методът „за продажба от собственик“ (FSBO) изглежда чудесен начин да спестите хиляди долари, когато продавате дома си. В крайна сметка, стандартната комисионна на агентите за недвижими имоти е 6% - това е 15 000 долара за дом от 250 000 долара. Имайки предвид размера на тази такса, може да мислите, че действайки като агент на собствения си продавач със сигурност ще си струва спестяванията. Ето осем причини да мислите отново.

1. Брокерите не могат да показват FSBO

При сделка за продажба от собственик агентът на купувача знае, че няма да има професионален колега на другия край на транзакцията. Дори ако клиентът настоява да се види с вашия дом, агентът може да обезкуражи да направи оферта, позовавайки се на проблеми и рискове да се опита да сключи сделката без професионалист, представляващ продавача - и без гарантирана комисионна.

Ако искате да бъдете взети сериозно от агентите на продавачите, вземете най-добрата цена и се уверете, че не пропускате никакви ключови стъпки в процеса - или рискувате съдебно дело - по-добре е да използвате агент за недвижими имоти, отколкото да се опитвате да продавате дома си сами.

„Има само две причини, поради които показвам FSBO: Няма наличен друг инвентар или цената е смешно ниска“, казва Брус Айлион, риелтор с RE / MAX Greater Atlanta. Опитни брокери обикновено са били изгорени от сделка с FSBO, при която продавачът не е платил напълно договорената комисионна - или изобщо никаква комисионна - на агента, който е довел купувача, казва Ailion. „Продавачите на FSBO се разглеждат като нереалистични, неразумни и трудни продавачи, които професионалните брокери са отхвърлили“, казва той.

Но има агенти на купувачите, които ще покажат вашия имот при правилните условия. Риелторът от Филаделфия Дениз Барон от Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach казва, че стига да има подписано споразумение за купувач, в което се казва, че когато покаже дом на FSBO, агенцията й се плаща, тя е уверена.

„Имам и споразумение, подписано предварително от собственика, който продава собствения си имот или дом“, казва Барон. Споразумението посочва каква процентна такса продавачът ще заплати на агента. (Агентът може да посочи 6% комисионна, опитвайки се да нагласи и страната на купувача и продавача. Вместо това договорете общата комисионна до по-разумните 2% до 3%.) Споразумението също така пояснява, че Барон работи само от името на купувач и че като агент на купувача тя има задължение да разкрива на клиента си цялата информация, която продавачът й предоставя, като например необходимостта от продажба до определена дата.

2. Агентите избягват емоционалните продажби

Продажбата на вашия дом обикновено е емоционален процес. Наличието на агент ви държи една стъпка отстранена и ви прави по-малка вероятността да направите глупави грешки, като например да надцените дома си, да откажете да противодействате на ниска оферта, защото сте обидени, или да давате твърде лесно, когато имате краен срок за продажба. „Риелтор може да проследи, без да съобщава чувство на желание или отчаяние; последващата работа е тяхна работа “, казва Айлион. „Когато продавачът многократно проверява, той правилно или неправилно сигнализира за готовността да приеме по-ниска цена.“

Ако се откажете от агент, ще трябва да се справите директно с отхвърлянето всеки път, когато агент на купувача ви каже, че клиентът не се интересува. „Като собственик на жилище може да бъде доста разстроително да чуете някои от коментарите, които са направени от купувачите и често от техните агенти“, казва Дейвид Кийн, търговец на имоти от Teles Properties в Бевърли Хилс, Калифорния.

Агент може да извади жилото от отхвърлянето и да положи положително завъртане при всяка отрицателна обратна връзка. „По-трудно е [продавачът] да запази емоциите си от продажбата, тъй като няма трета страна, която да отхвърли нещо, “ казва брокерът за недвижими имоти Джеси Гонсалес, собственик на Archer Realty в Санта Роза, Калифорния. „Например, ако имотът седи на пазара, собственикът на жилището не знае причината, поради която домът не се продава. "

„Емоциите винаги ще бъдат налице за продавача“, добавя Гонсалес, „но конструктивната критика може да стане по-лесна за усвояване от продавача, когато идва от брокер, който е на тяхна страна, опитвайки се да постигне най-доброто за тях.“

3. Недвижимите имоти са работа на пълен работен ден

Можете ли да се втурнете към дома си от работа всеки път, когато някой иска да види дома ви? Можете ли да се извините от среща всеки път, когато телефонът ви звъни на потенциален купувач? В края на дългия работен ден имате ли енергия да се възползвате от всяка възможна възможност да пуснете на пазара дома си? Вие сте експерт в маркетинговите домове?

Имате ли опит с това? Отговорът на всички тези въпроси вероятно е „не“. Отговорът на агента на всички тези въпроси е „да“. Освен това, преминавайки през агент, ще получите заключваща кутия за вашата входна врата, която позволява на агентите да се показват вашия дом, дори когато не сте на разположение.

4. Агентите имат достъп до големи мрежи

Да, можете сами да изброите дома си на Zillow, Redfin, Craigslist и дори услугата за множествен списък (MLS), които агентите използват. Но това ще е достатъчно? Дори и да имате голяма лична или професионална мрежа, тези хора вероятно ще имат малък интерес да разпространяват думата, че къщата ви се продава. Нямате взаимоотношения с клиенти, други агенти или агенция за недвижими имоти, които да приведат най-голям басейн от потенциални купувачи в дома ви. По-малък басейн от потенциални купувачи означава по-малко търсене на вашия имот, което може да се превърне в чакане по-дълго, за да продадете дома си и евентуално да не получите толкова пари, колкото струва къщата ви.

„Един добър агент за недвижими имоти трябва да има Rolodex с имена и информация за контакт, така че той или тя да могат бързо да разпространяват думата за имотите, които току-що са изброили“, казва брокерът за недвижими имоти Pej Barlavi, изпълнителен директор на Barlavi Realty в Ню Йорк. „Имам списък за разпространение от над 3500 контакти, които получават имейл взрив от мен в рамките на 48 часа, след като изброим имот. Тогава започвам да пускам на пазара имота във всеки наличен уебсайт, MLS и сайт за недвижими имоти, за да поддържам инерцията и [да продължа] да се показва последователно. "

5. Отпиване на неквалифицирани купувачи

Агент може да разбере дали някой, който иска да разгледа къщата ви, наистина е квалифициран купувач или просто мечтател или любопитен съсед. Това е много работа и голямо прекъсване всеки път, когато трябва да спрете живота си, да направите къщата си да изглежда перфектна и да покажете дома си. Искате да ограничите тези караници до шоутата, които най-вероятно ще доведат до продажба.

„Риелторите са обучени да задават квалифицирани въпроси, за да определят сериозността, квалификацията и мотивацията на перспективата“, казва Айлион. Риелторите също са обучени да задават заключителни въпроси за това колко дълго са търсили купувачите, дали са виждали други жилища, които биха работили за техните нужди, дали плащат в брой или са били предварително квалифицирани, какви училища търсят и т.н. На. Те могат да преместят квалифицирано и мотивирано лице до мястото на покупка. Продавачите на FSBO нямат тази подготовка и набор от умения, казва той.

Освен това е неудобно купувачите да представят продавача, а не агента на продавача, когато обикалят дома. „Когато показва къща, собственикът никога не трябва да присъства“, казва Киан. „Нищо не прави потенциален купувач по-неудобно от сегашния собственик, който е в къщата. Когато има продавач, повечето купувачи ще се втурнат през къща и няма да забележат или помнят много за видяното. "

6. Ценови преговори Вземете умение

Дори и да имате опит в продажбите, нямате специализиран опит в договарянето на продажба на жилище. Агентът на купувача го прави, така че е по-вероятно да успее в преговорите, което означава по-малко пари в джоба ви. „Един опитен търговски агент може да е договорил стотици покупки на жилища“, казва Киан. "Ние знаем всички игри, предупредителните знаци на нервен или непокорен купувач."

Не само, че сте неопитни, но и вероятно сте емоционално настроени към процеса и - без собствения ви агент да посочва кога сте нерационални - по-вероятно е да вземете лоши решения. Според Киан, вместо обиден продавач да направи емоционално зареден, неподходящ отговор на купувач, агент ще предложи нещо по-професионално, като например: „Продавачът е отказал първоначалната ви заявка, но е направил следния контрафайлър.“

Продавачите, които отиват самостоятелно, обикновено не са запознати с местните обичаи или пазарни условия. „Агентите знаят пулса на пазара и какво стимулира търсенето, което им дава предимство, като знаят за кои условия си струва да се договарят и кои си струва да оставим другата страна да спечели“, казва Роб Макгарти, съосновател и определен брокер със Surefield, посредничество за жилищни недвижими имоти със седалище в Сиатъл.

Освен това, казва Гонсалес, агентите познават местните обичаи за продажба на жилище, като например дали купувачът или продавачът обикновено плаща такси като трансферни такси и затварящи разходи.

7. Пренебрегвате недостатъците на вашия дом

Агентите са експерти в това, което кара жилищата да се продават. Те могат да преминат през вашия дом с вас и да посочат промените, които трябва да направите, за да привлечете купувачи и да получите най-добрите оферти. Те могат да виждат недостатъци, за които не се съобразявате, защото ги виждате всеки ден - или защото просто не ги разглеждате като недостатъци. Те могат също да ви помогнат да определите на каква обратна връзка от потенциалните купувачи трябва да действате, след като пуснете дома си на пазара, за да подобрите шансовете му за продажба.

„Всеки, който е решен да продаде собствения си дом, трябва да наеме интериорен дизайнер или собственик на имот, който да оцени настоящото състояние и пазарната привлекателност на дома“, казва Киан. „Всички продавачи трябва да наемат професионална услуга за почистване, за да предоставят на дома дълбоко почистване, преди да го пуснат на пазара. Доброто почистване ще ви помогне да премахнете различни миризми, като например домашни любимци, които жителите не могат да миришат, тъй като живеят с тях всеки ден. "

8. Излагане на правни рискове

В продажбата на жилища участва много юридическа документация и тя трябва да бъде попълнена правилно от експерт. Един от най-важните елементи са оповестяванията на продавача. "Продавачът на недвижими имоти има утвърдително задължение да разкрие всеки факт, който съществено влияе върху стойността или желанието на имота", казва Матю Райшер, адвокат и изпълнителен директор на LegalAdvice.com. Продавачът може да носи отговорност за измама, небрежност или нарушение на договора, ако не разкрие правилно. „Въпросът дали даден факт е съществен или не, обикновено се установява в съдебната практика на държавата, в която живеете“, казва Райшър.

Освен ако не сте адвокат по недвижими имоти, вашият агент вероятно знае повече за законите за разкриване на информация, отколкото вие. Ако не разкриете опасност, неприятност или дефект - и купувачът се върне при вас, след като сте се преместили и намери проблем - купувачът може да ви съди. Агентите също могат да правят грешки, но те имат професионална застраховка за грешки и пропуски, за да се защитят и да дадат възможност на купувача да прибягва, така че може да не се налага купувачът да преследва продавача за щети.

Долния ред

Продажбата на вашия дом вероятно ще бъде една от най-големите транзакции в живота ви. Можете да опитате да го направите сами, за да спестите пари, но наемането на агент има много предимства. Агентите могат да получат по-широко облъчване за вашия имот, да ви помогнат да сключите по-добра сделка, да отделите повече време за продажбата си и да ви помогнат да запазите емоциите си от саботирането му. Агент представя експертни познания, каквито имат малко домашни продавачи, до сложна сделка с много финансови и правни клопки.