Пенсионен живот: Наем срещу домашно собственост

Има добри причини да притежавате дом в пенсия. Но има и много аргументи за отдаване под наем. Последното може да е по-евтино, ако това означава, че не е нужно да плащате за поддръжка и ремонт. Притежаването обаче може да бъде по-малко стресиращо, ако не се налага да се притеснявате от наемодател, който повишава наема.

Който и път да извървите, разходите за жилище ще бъдат един от месечните Ви разходи при пенсиониране. Ето някои фактори, които трябва да вземете предвид при вземането на решение за наем срещу покупка.

Ключови заведения

• Разходите за жилище ще бъдат част от бюджета Ви за пенсиониране, независимо дали сте наем или собствен.
• Колебанията в пазарната стойност, неочакваните разходи за поддръжка и застрахователни приспадания могат да увеличат разходите за собственост.
• Въпреки че домовете могат да бъдат ценни активи за притежаване, те не трябва да се купуват главно за инвестиции.
• Притежаването предлага предимства като стабилност, данъчни облекчения и собствен капитал.
• Наемането осигурява по-голяма гъвкавост и ликвидност и вие ще харчите по-малко пари (и време) за поддръжка.

Очаквания след данъци

Първата стъпка в анализа на собствеността на жилището спрямо наемането е да определите колко искате / трябва да похарчите след плащането на данъци.

Започвайки с декларации, подадени през 2019 г., лихвите по квалифицирани ипотеки до 750 000 долара се приспадат за двойно подаване заедно. Приспаданията от данък върху имотите, някога огромно благодеяние на данъкоплатците (особено в богатите райони), сега са ограничени до 10 000 долара.

Това, че можете да приспадате ипотечните лихви и данъци върху собствеността на жилище, което притежавате, означава, че месечният ви бюджет ще отиде по-далеч, защото ще получите обратно част от парите си под формата на приспадане, идващо данъчно време. Тъй като разходите за наем не се облагат с данъци, не се изискват изчисления.

За да изчислите стойността на бюджета преди данъчно облагане, когато купувате жилище, определете пределния данъчен диапазон, приспадайте този процент от 1 и разделете бюджета на тази сума. Като пример, нека вземем двойка, която пила заедно и е в данъчната рамка от 22% за 2019 г.

Рискове за разглеждане

На теория, купуването на жилище ви носи повече за парите си, отколкото наемането. Но собствеността на жилище също води до значителни финансови рискове. Проблеми като колебания в пазарната стойност, неочаквани разходи за поддръжка и застрахователни приспадания могат да увеличат разходите над и над наемането. И не забравяйте да планирате инфлацията - наемите, данъците и застрахователните разходи с времето нарастват.

Друг основен проблем е рискът от поддръжка, свързан със собствеността. Наемането е като закупуване на застрахователна полица срещу поддръжка, защото наемателите не носят отговорност за редовни разходи за поддръжка, повреди на оборудване или катастрофи като бури или наводнения. Наемодателят трябва да се тревожи за тези неочаквани разходи. Така правят и собствениците на жилища.

Възможност за инвестиции?

Въпреки че недвижимите имоти могат да предложат добри възможности за инвестиции, резиденция не трябва да се купува само по тази причина. Жилището е неизбежен разход за живот и ликвидирането на инвестиционен актив не трябва да включва търсене на друго място за живеене. Пенсионерите най-добре не трябва да участват в инвестиционната печалба на собствеността, когато планират жилищните разходи.

„Един от най-големите митове за собствеността на жилища е, че това е инвестиция. Не е “, казва Кирк Чисхолм, мениджър на богатството в Innovative Advisory Group в Лексингтън, Масачузетс. „Притежаването на дом, в който живеете, е разход, а не инвестиция. Инвестицията е тази, която генерира паричен поток. Разбира се, има някои ползи от притежаването на жилище, но когато разчитате на разходите, обвързването на големи количества капитал, неликвидността на жилището и това, че цените на жилищата не винаги се покачват, това прави много по-малко привлекателни “ инвестиции. "

За да използва истински дом като инвестиция, собственикът на жилище ще трябва да купува ниско и да продава високо - да купува и продава жилища опортюнистично. Като продадете жилище, за да спечелите печалба, когато цените са високи, обаче, човек използва шанса да излезе на пазара извън цената, ако цените продължат да се увеличават. Тези с фиксиран бюджет, както повечето пенсионери, може да не могат да закупят друга къща или апартамент и вместо това ще се справят с наемодател

По някакъв начин наемането може да бъде икономически еквивалент на скъсяване на запаси. Ако смятате, че цените на жилищата са с по-ниски цени, можете да наемете жилище, да изчакате падането на цените и да купите жилище по-късно. Грешката в посоката на цените на жилищата и приключването на плащането на по-висока покупна цена е подобно на плащането на по-висока цена за акция за покриване на къса позиция.

Изплащане на пари и ликвидност

Други финансови ползи от това, че сте наемател, включват свобода от притеснение относно условията на пазара на жилища и ликвидност. Продажбата на дом може да отнеме много време; тя също включва много документи, а повечето агенции за недвижими имоти налагат комисионна, намалявайки възвръщаемостта на инвестициите. Отстраняването на тези заплитания, когато е време за преместване, определено може да си струва.

Някои пенсионери живеят само от пари за пенсии - обезщетения за социално осигуряване, изплащане на рента или план на правителството или съюза, така че не винаги имат големи суми течни пари. Без достатъчно активи в кулоарите за неочаквани разходи, редовните разходи за притежаване на дом биха могли да бъдат рушащи.

Предимства на притежаването

Ако сте един от 70% от собствениците на жилища, които отиват без ипотека при пенсиониране, въпросът за отдаване под наем спрямо притежаване може да изглежда по-малко сложен в началото. И все пак фактът, че нямате плащане за къща, не го прави безразсъден.

Ще трябва да вземете предвид данъците върху имотите и разходите за поддръжка. И, колкото по-стар е домът ви, толкова по-големи могат да бъдат разходите за поддръжка.

И все пак е лесно да намерите аргументи за оставане - особено ако живеете в къща, която притежавате сега (и нямате причина за напускане, свързана със здравето). Ето някои други основни аргументи.

стабилност

Ако притежавате дома си, вероятно ще се радвате на повече стабилност и контрол. Няма да се притеснявате за наемодател, който натрупва наема. По същия начин, наемодател не може да продаде жилището извън вас. Все още имате възможност да се преместите, но това ще бъде вашето решение - не на наемодателя. Освен това не можете да прекроявате наем, поне не без разрешението на собственика.

Създайте собствен капитал

За някои пенсионери е важно да оставят наследство. Други искат да използват натрупания собствен капитал, за да вземат заем, кредитна линия или обратна ипотека. Това са ситуации, в които собствеността има най-голям смисъл. В области, където стойностите на имотите се увеличават бързо, притежаването ви позволява да притежавате актив, който оценява. И, разбира се, това също означава, че можете да избегнете увеличенията на наемите, които са толкова често срещани на горещите пазари на недвижими имоти.

Данъчни облекчения

Едно от предимствата на собствеността на жилища е, че можете да приспадате ипотечните лихви и данъци върху имуществото върху федералните доходи; въпреки че данъчната реформа донякъде намали тези ползи, те все още съществуват. Други удръжки, включително ипотечни точки, могат да помогнат за намаляване на дължимата сума на IRS. Не получавате нито един от тези данъчни преференции, ако наемете.

Емоциите

Степента, в която сте емоционално обвързани с идеята за собственост на дома, е важно, нефинансово съображение.

Професионалисти

• справедливост

• стабилност

• Данъчни удръжки

Против

• Разходи за поддръжка, време

• неликвидност

• Данък сгради

Предимства на наемането

Продажбата на вашия дом и преместването в наем има своите точки. Ако в момента наемате, знаете тези предимства. Но ако сте собственик на дом, обмислящ скок кораб, ето някои причини да разгледате.

Отворете Опции

Наемането може да има смисъл, ако сте празен нестер, готов сте да намалите или не знаете къде ще прекарате пенсионните си години. Може да искате да се отдалечите за по-добро време (или по-ниски разходи за живот) за няколко години и по-късно да можете да се върнете по-близо до семейството си.

Вашето здраве - или здравето на член на семейството - също може да бъде фактор, ако смятате, че може да се наложи скоро да се преместите, за да получите или да се погрижите. Много асистирани живи или независими жизнени общности са само под наем, не оставяйки на вас избор, ако там ще живеете.

Ако в крайна сметка наемете, дългосрочен лизинг може да помогне за намаляване на несигурността от повишаването на наемите.

По-малко разходи

Важно е да сравните цената на наема с притежаването в мястото, където планирате да живеете. Според доклад на Trulia, наемането е било по-евтино в 98 от 100 града с голямо население на жители на 65 и повече години. Струва си да се отбележи, че на юг притежаването обикновено е по-скъпо от наемането.

По-малко поддръжка

Когато наемете, вероятно няма да се налага да плащате за структурна поддръжка в по-голяма лига. Средно собствениците на жилища харчат между 1% и 4% всяка година за поддръжка. Колкото по-стар е домът, толкова по-висок е процентът. Едно предупреждение: Уверете се, че наемодателят ви е отговорен за всички (или почти всички) поддръжка и ремонти, особено ако наемате къща.

Не е само цената. С остаряването способността Ви сами да вършите някоя от тези дейности неизбежно ще намалее. Може би не искате да живеете някъде, което ви намира редовно да стъпите на стълби, за да сменяте електрическите крушки или да лопаете сняг от тротоара. Точно тогава супер или строителният майстор наистина може да помогне.

Освободен капитал

Наемането може да освободи пари, които можете да инвестирате. Това ви държи в ликвидност и може да увеличи общите ви доходи през пенсионните ви години. Инвестициите често нарастват с по-бързи темпове, отколкото оценяват недвижимите имоти, което ги прави още по-добро използване на парите ви. Също така, собствеността ви излага на риск в случай на друга катастрофа на пазара на жилища - нещо под наем не прави.

Професионалисти

• ликвидност

• Малки разходи за поддръжка, отговорност

• Гъвкавост при движение

• По-малко разходи, данъци

Против

• Непредвидимо увеличение на наема, изгонване

• Без собствен капитал

• Без данъчни облекчения

• Невъзможност за персонализиране на дома

Долния ред

За много хора, които се приближават до пенсиониране, решението дали да се запази семейното ниво или да се намали на по-малко място е трудно. Ако решат да се преместят, стресът и разходите, които могат да дойдат със собствеността на дома, влизат в игра. Дали да притежавате или да наемете жилище при пенсиониране, включва няколко съображения, като например:

• Какъв е бюджетът след данъци за наемане или притежаване?
• Домът ли е потенциална възможност за инвестиция или просто друг разход?
• Какви рискове са свързани със собствеността на жилищата по отношение на неочаквани разходи и може ли бюджетът да ги издържи?