Недвижими имоти и многократно финансиране: нов път за инвеститорите

Могат ли два различни инвестиционни пазара - един стар и един нов - да се разберат, без да се подлудяваме един друг?

Това е ключовият въпрос за краудфандинга и пазара на недвижими имоти, а на него се отговаря положително, тъй като изглежда странната двойка да свързва доста добре и да дава на инвеститорите нов начин да спечелят печалби от разрастващия се пазар на недвижими имоти в САЩ.

Сайтът за набиране на недвижими имоти iFunding оценява размера на комбинирания пазар на 11 трилиона долара.

На неотдавнашна конференция Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing в Ню Йорк, Маркли Родерик, адвокат от Flaster / Greenberg PC и модераторът на конференцията, се спря на правилата, свързани със закона за Jumpstart Our Business Startupps (JOBS) от 2012 г. Правилата позволяват предимно заможните инвеститори (с нетна стойност от 1 милион долара или повече) да получат директен достъп до пазара на недвижими имоти чрез краудфандинг или партньорско кредитиране (сред другите инвестиционни пазари).

Докато Американската комисия по ценни книжа и борси проучва начини да позволи на инвеститорите от всички нива на доходи да имат достъп до пазара на недвижими имоти онлайн, Родерик казва, че по-заможните инвеститори вече инвестират в сайтове за набиране на средства като iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet и Fundrise.

„Ако само малък процент от тях инвестират само малка част от активите си в недвижими имоти, пазарът ще бъде трилиони долари“, обяснява Родерик.

Груповото финансиране

Краудфандингът и пазарът на недвижими имоти са естествено състояние. С една дума, краудфандингът използва лесната достъпност на огромни мрежи от приятели, семейство и колеги чрез уебсайтове на социални медии като Facebook, Twitter и LinkedIn, за да извлече думата за нов бизнес и да привлече инвеститори. Краудфандингът има потенциал да увеличи предприемачеството чрез разширяване на групата от инвеститори, от които могат да се наберат средства извън традиционния кръг от собственици, роднини и рискови капиталисти.

Групите на индустрията за недвижими имоти вече се изкачват на борда на множественото финансиране, като изтъкват относително нискорисковия достъп до американския пазар на недвижими имоти, засега, по-заможните американци.

„Груповото финансиране на недвижими имоти не е съвсем ново явление“, казва Асоциацията за развитие на търговски недвижими имоти в неотдавнашно изявление. „Мнозина играчи са излезли на терена. Въпреки че всяка от тези платформи има своя собствена ниша и стратегия, с различни нива на минимални инвестиции, всички са насочени към акредитирани инвеститори, които отговарят на специфични изисквания за нетна стойност и / или годишен доход. За сметка на това краудфандингът съгласно закона за JOBS ще отвори полето за много повече по-малки инвеститори. “

Какви са плюсовете и минусите на crowdfunding за инвеститорите? С една дума, се свежда до риск за двете страни; конкретно колко инвеститори искат да усвоят онлайн.

Според доклада, както разработчиците на недвижими имоти, така и инвеститорите могат да извлекат значителна финансова възвращаемост чрез краудфандинг и двамата са в състояние да разпределят своите рискове.

Професионалисти

• Инвеститорите получават достъп до пазара на недвижими имоти с малки суми пари.
• Инвеститорите работят директно с разработчиците на недвижими имоти и имат глас в процеса.
• Инвеститорите могат да избират в кои проекти за недвижими имоти искат да инвестират парите си.
• Инвеститорите имат достъп до безброй проекти, така че изборът не е проблем.

Против

• Инвестиционните рискове са същите като за всеки инвеститор в недвижими имоти. Ако пазарът тръгне на юг, инвеститор вероятно ще загуби пари.
• Рискът от неизпълнение на инвестиции (от разработчиците на недвижими имоти) е по-висок при набирането на средства в сравнение с партньорското и прякото финансиране на инвестиции в недвижими имоти.
• Липсата на ликвидност, тъй като липсата на вторичен пазар, ограничава лесния достъп до възможностите за продажба на инвеститорите.

За да започнете с краудфандинг в недвижими имоти, Джилиен Хелман, главен изпълнителен директор на Realty Mogul, съветва да се сдобиете с фирма, която ще има известно време.

"Първо, работете с краудфандинг компания, която ще оцелее", казва тя. „Това означава добре капитализирани. Това, което ме плаши, е броят на компаниите за краудфандинг, които се ръководят от двама студенти, току-що завършили колежа, и които не се капитализират. "

Darren Powderly, съосновател на CrowdStreet.com, казва, че полагането на вашето надлежно старание е по-важно за недвижимите имоти, отколкото за други инвестиции, доколкото работи с компания за краудфандинг.

„От гледна точка на инвеститора, човек трябва да се погрижи да проучи платформите, на които търси възможности за инвестиции, “ казва Powderly. „Не всички платформи са създадени еднакви и се тестват множество бизнес планове, за да се възползват от тази нововъзникваща тенденция.“

Прахово конкретно съветва инвеститорите да проучат основателите и висшето ръководство на платформата или фирмата за краудфандинг, за да се уверят, че имат репутация на стерлинги, която се опира на предишния бизнес опит.

„Ключовият отраслов опит в областта на финансите, недвижимите имоти и технологиите е от съществено значение за функционирането на надеждна и надеждна платформа“, добавя той. „Инвеститорите трябва да се насочат към платформи, които предоставят отлично обслужване на клиентите - не само по време на процеса на набиране на средства, но и след като сделката бъде напълно финансирана и приключена. Въпреки факта, че има платформи с 50 плюс в някакъв режим на работа, има само половин дузина или така, които се очертават като лидери в пространството. Инвеститорите трябва да изследват множество платформи и да изберат най-добрите си три в зависимост от техните инвестиционни цели и предпочитано потребителско изживяване. “

Прозрачността е критична

Прахообразно съветва да търсите платформи за crowdfunding и спонсори, които признават рисковете, като същевременно предлагат въз основа на образованието подход за управление на риска. „Повечето платформи за краудфандинг на недвижими имоти днес позволяват само на акредитирани инвеститори, определени от SEC, да инвестират“, казва той. „Акредитираните инвеститори се съветват да инвестират суми, които са им удобни, като се има предвид цялостният им инвестиционен портфейл.“

Друг съвет: инвестирайте само в предложения от спонсори, на които имате доверие, и които сте уверени, ще се грижите за най-добрите си интереси в добри и лоши моменти.

„Ако инвеститорът не разбира как се използват парите им, рисковите фактори на инвестицията и какви фактори влияят върху възвръщаемостта на инвестицията, тогава той трябва да потърси съвета на техния доверен инвестиционен съветник или да предаде инвестицията“, добавя Паудърли. „Ще има много други възможности за инвестиции, за да избирате, така че не бързайте да вземате неинформирано инвестиционно решение.“

Професионалната платформа за краудфандинг на недвижими имоти трябва да предостави на инвеститорите широки възможности за комуникация за предлагането, включително да прави въвеждания директно на спонсора на конкретния списък на имоти.

Това е изпълнимо и как?

Катализаторът за започване на краудфандинг за инвестиции в недвижими имоти, заедно с други видове бизнес начинания, беше приемането на закона за JOBS през 2012 г. Доскоро възможността за рекламиране и привличане на инвеститори за инвестиции в недвижими имоти беше ограничена. Законът за JOBS (дял II) драстично промени начина, по който може да бъде привлечен инвестиционен капитал чрез промяна на съществуващите правила D, по-специално тези правила, които се отнасят до начина, по който компаниите могат да предлагат и продават ценните си книжа, без да се налага да ги регистрират в Комисията за ценни книжа и борси на САЩ ( SEC).

В миналото правило D, правило 506 поставя ограничения върху усилията за набиране на средства, като по-специално ограничава набирането на средства само до съществуващи взаимоотношения и не позволява на спонсор или друга страна открито да изискат или рекламират тези възможности за частни инвестиции. Новото правило 506 (в) позволява на издателите, спонсорите, синдикаторите и други, които набират капитал от частни инвеститори, да рекламират тези възможности за частни инвестиции на акредитирани инвеститори при определени условия. Това правило влиза в сила на 23 септември 2013 г. Новото федерално законодателство представлява огромна промяна за спонсорите, които събират средства за придобиване или развитие на недвижими имоти. По същество дял II дава на компаниите за финансиране на фондове зелена светлина да насочат пазара към голям пул от потенциални инвеститори чрез социални медии и интернет. Той също така създаде ново средство за инвеститорите за по-лесен достъп до възможностите за директни инвестиции в недвижими имоти.

Както Powderly отбелязва, за първи път инвеститорите имат директен достъп до подбор от частни предложения за недвижими имоти, които могат да разглеждат, проучват и да вземат добре информирани инвестиционни решения относно онлайн.

Долния ред

Груповото финансиране на пазара на недвижими имоти обещава да бъде революция. Той едва сега излита, но вече привлича впечатляващи нива на интерес от сериозни инвеститори.