Плюсовете и минусите на 15-годишната ипотека
15-годишната ипотека е заем за закупуване на жилище, при което лихвеният процент и месечното плащане са фиксирани през целия живот на кредита. Някои кредитополучатели избират 15-годишната спрямо по-конвенционалната 30-годишна ипотека, тъй като това може да им спести значителна сума пари в дългосрочен план.
Плюсове и минуси на 15-годишна ипотека
Днес на пазара има няколко вида ипотечни продукти. 15-годишната ипотека има някои предимства и недостатъци в сравнение с 30-годишната. И двата продукта обаче споделят сходства като лихвения процент може да се повлияе от кредитната история на кредитополучателя и кредитния рейтинг.
Кредитният резултат е числово представяне на вероятността кредитополучателят да върне дължимите пари. Навременните плащания, продължителността на кредитната история и колко открити кредитни сметки са всички фактори, които влияят върху кредитния рейтинг. Разбира се, заемът от 15 и 30 години също изисква достатъчно месечен доход за покриване на потенциалното ипотечно плащане, както и други дългове.
Плюсовете на 15-годишната ипотека
По-долу са предимствата на 15-годишната ипотека срещу 30-годишната. И двете имат фиксирани ставки и фиксирани плащания над техните условия.
По-малко в обща лихва
15-годишната ипотека струва по-малко в дългосрочен план, тъй като общата сума на лихвените плащания е по-малка от 30-годишна ипотека. Цената на ипотеката се изчислява въз основа на годишния лихвен процент и тъй като заемате парите наполовина по-дълго, общата изплатена лихва вероятно ще бъде половината от тази, която бихте платили за 30 години.
Например, ипотечната сума в размер на 250 000 долара за 30 години при 4% лихва ще струва 429 674 долара главница и лихвени плащания до края на мандата. Общата лихва ще бъде 179 674 долара за заем за 30 години.
Същата сума на заема и лихвата за 15 години ще струва $ 332 860 до края на мандата. Общата лихва ще бъде 82 860 долара за заем за 15 години. При 4% бихте платили само около 46% от общата лихва за 15-годишна, отколкото бихте платили за 30-годишната. Колкото по-висок е лихвеният процент, толкова по-голяма е разликата между двете ипотеки.
По-ниска лихва
Тъй като краткосрочните заеми са по-малко рискови и по-евтини за финансиране от банките, отколкото дългосрочните заеми, 15-годишната ипотека обикновено идва с по-ниска лихва. Ставката може да бъде от една четвърт до цяла точка, по-малка от 30-годишната ипотека.
Фани Мей
Ако вашата ипотека е закупена от някоя от спонсорираните от правителството компании, като Fannie Mae, вероятно ще платите по-малко такси за 15-годишен заем. Fannie Mae и другите подкрепяни от правителството предприятия таксуват това, което наричат корекции на цените на заем, които често се прилагат само за или са по-високи за 30-годишни ипотеки.
Тези такси обикновено се прилагат за кредитополучателите с по-ниски кредитни резултати, които правят по-малки авансови плащания. Федералната жилищна администрация начислява по-ниски премии за ипотечно застраховане на 15-годишните кредитополучатели. Частната ипотечна застраховка или PMI се изисква от кредиторите, когато внасяте авансово плащане, което е по-малко от 20% от стойността на жилището. PMI защитава кредитора в случай, че не можете да извършите плащанията. PMI се начислява като месечна такса, добавена към ипотечното плащане, но тя е временна, което означава, че тя престава да съществува, след като изплатите 20% от вашата ипотека.
Важно е да се отбележи, че въпреки че повечето кредитополучатели ще имат по-ниски авансови такси при спонсорирани от държавата продукти, те вероятно ще плащат тези разходи като част от по-висок лихвен процент.
Принудителни спестявания
Тъй като месечното плащане е по-високо за ипотека от 15 години, финансовите планиращи са склонни да го смятат за вид принудителни спестявания. С други думи, вместо да взимате месечните спестявания от 30-годишна инвестиция и да инвестирате средствата в сметка на паричния пазар или на фондовия пазар, бихте я инвестирали в къщата си, която в дългосрочен план вероятно също ще оцени. по стойност.
Минусите на 15-годишна ипотека
Въпреки лихвата, спестена с 15-годишна ипотека, има няколко съображения и недостатъци, за които кредитополучателите трябва да помислят, преди да вземат решение за срока на заема си.
По-високи месечни плащания
15-годишната ипотека има по-високо месечно плащане от 30-годишна, тъй като заемът трябва да бъде изплатен наполовина. Например 15-годишният заем за 250 000 долара при 4% лихва има месечно плащане от 1849 долара срещу 1, 194 долара за 30-годишната. С други думи, 15-годишното месечно плащане е с 55% по-високо от 30-годишното за същата сума със същата ставка.
По-малко достъпност
По-високото плащане може да ограничи купувача до по-скромна къща, отколкото биха могли да купят с 30-годишен заем. Като използваме нашия пример по-горе, да кажем, че ипотечният кредитор ще одобрява само максимум 1500 долара на месец. Кредитополучателят ще трябва да купи по-евтина къща - 200 000 долара ипотека при 4% за 15 години води до плащане в размер на 1479 долара. Кредитополучателят може също така да избере да направи по-голямо авансово плащане (50 000 долара), като общата сума на ипотечния кредит е от 250 000 до 200 000 долара, което също ще получи плащането под максимума от 1500 долара на месец.
От друга страна, 30-годишен заем (за 250 000 долара) би довел до 1, 194 долара месечно плащане - доста под максимума от 1500 долара. Също така 30-годишният заем позволява на кредитополучателя да купи по-голямо жилище или да вземе по-голяма ипотека. Например 30-годишната ипотека за дом от 300 000 долара ще струва 1432 долара на месец. 30-годишният заем привежда плащането под 1500 долара и позволява на кредитополучателя да вземе по-голям заем - вероятно се получава по-голямо жилище или по-добро местоположение.
По-малко пари отиват за спестявания
По-високото плащане изисква по-големи парични резерви - колкото едногодишен доход при ликвидни спестявания. Също така, по-високото месечно плащане означава, че кредитополучателят може да се откаже от възможността да натрупа спестявания или да спести за цели като обучение в колеж за дете или пенсиониране. Освен това, както колективните спестовни, така и пенсионните сметки са разсрочени, докато 401 000 пенсионни сметки имат вноска на работодател. Също така, един разумен и дисциплиниран инвеститор би загубил възможността да инвестира разликата между 15-годишните и 30-годишните плащания в по-високодоходни ценни книжа.
Професионалисти
15-годишната ипотека струва по-малко от общата лихва срещу 30-годишна
15-годишната обикновено има по-благоприятен лихвен процент
15-годишна е принудителна икономия, тъй като допълнително платените пари се инвестират в дома, вместо да се изразходват
Против
15-годишните заеми имат по-високи месечни плащания
По-малка достъпност с 15-годишни ипотеки
По-малко пари отиват за спестявания или пенсиониране
Финансови затруднения могат да доведат, ако кредитополучателят не може да плати по-високата сума от 15-годишен заем
Долния ред
15-годишната ипотека със сигурност може да ви спести много пари в дългосрочен план. Важно е обаче да се консултирате с финансов планировчик, за да обсъдите с какво можете да се справите с месечните плащания. Въпреки че 15-годишната може да изплати ипотека по-рано, ако загубите работата си или доходите ви се променят, това по-високо месечно плащане спрямо 30-годишния заем може да ви накара да изпаднете във финансови затруднения.