Печалба от ипотечен дълг с MBS

Според Федералната резервна банка на Ню Йорк, ипотечните салда представляват най-големия компонент на дълга на домакинствата през второто тримесечие на 2018 г. Към 30 юни отчетите за потребителските кредити показват общо 9 трилиона долара дълг, свързан с ипотека, увеличение на 60 милиарда долара от първото тримесечие на годината. Въпреки че се очаква нивата на ипотечните кредити да се повишат, търсенето на жилища, съчетано с ниска безработица, все още може да подхрани ипотечния пазар. Това означава, че това заемане е задължено да се разшири. Тази ситуация създава възможност за проницателни инвеститори, които могат да използват ипотечни ценни книжа (MBS), за да притежават част от този дълг.

Имайте предвид, че тези активи изиграха ключова роля във финансовата криза през 2008 г. Банките премахваха много ограничения върху ипотечното кредитиране, като някои дори не взимаха пари и напълно финансираха жилищни заеми. Но по-голямата част от новите собственици на жилища просто не можеха да си позволят плащанията, което изглежда не нарушаваше заемодателите. Те все още успяха да печелят пари, като опаковат заемите и ги продават на инвеститори. Това от своя страна създаде балон, който в крайна сметка се спука през 2007 г. Ефектът на струята удари Lehman Brothers, което доведе до срив на банката, след което изпрати шокови вълни в цялата световна икономика.

Така че можете ли да си позволите да инвестирате в тези активи? В тази статия ще ви покажем как можете да използвате MBS за допълване на вашите други активи с фиксиран доход.

Ключови заведения

• Ипотечните ценни книжа (MBS) са инструменти с фиксиран доход, които обединяват отделни ипотечни кредити в една ценна книга.
• Въпреки че MBS диверсифицират риска от недвижими имоти, те също са силно рискови и отчасти са отговорни за финансовата криза през 2008 г. и за срива на ипотечния пазар.
• Оттогава хората започнаха да изследват отделните предложения на MBS и са в състояние да идентифицират печеливши ценни книжа.
• За отделните инвеститори е трудно да имат достъп до MBS, но може да са в състояние да го направят косвено чрез взаимни фондове, които инвестират в MBS.

Как се формират

Ипотечните ценни книжа са дългови задължения, закупени от банки, ипотечни компании, кредитни съюзи и други финансови институции и след това събрани в пулове от правителствено, квазиправителствено или частно образувание. След това тези предприятия продават ценните книжа на инвеститорите. Този процес е илюстриран по-долу:

1. Купувачите на недвижими имоти заемат от финансовите институции
2. Финансовите институции продават ипотеки на предприятия от MBS.
3. Субектите на MBS образуват ипотечни пулове и издават ипотечни ценни книжа.
4. Хората инвестират в MBS басейни.

Видове MBS

Има два вида MBS. Сертификатът за преминаване или участие представлява пряка собственост в пул ипотеки. Ще получите пропорционален дял от всички плащания по главница и лихва, направени в пула, тъй като издателят получава месечни плащания от кредитополучатели. Ипотечният пул обикновено има падеж от пет до 30 години. Паричният поток обаче може да се променя от месец на месец, в зависимост от това колко ипотеки се изплащат рано. В това се крие рискът за предплащане. Когато текущите лихви намаляват, кредитополучателите могат да рефинансират и предплащат заемите си. След това инвеститорите трябва да се опитат да намерят доходност, подобна на първоначалните си инвестиции в по-ниска, текуща лихва. Обратно, инвеститорите могат да се сблъскат с лихвени рискове, когато лихвените проценти нарастват. Кредитополучателите ще останат с заемите си, оставяйки инвеститорите да останат с по-ниската доходност в условията на нарастваща текуща лихва.

Вторият вид MBS е обезпеченото ипотечно задължение (CMO). Това е пул от ипотеки за преминаване.

Има няколко вида ООП, които са предназначени да намалят риска от предплащане на инвеститорите. В рамките на CMO за последователни плащания, емитентите на CMO ще разпределят паричния поток на облигационерите от серия класове, наречени траншове. Всеки транш притежава обезпечени с ипотека ценни книжа със сходни падежи и парични потоци. Всеки транш е различен от останалите в рамките на ООП. Например, една ООП може да има четири транша с ипотечни кредити, средно две, пет, седем и 20 години. Когато ипотечните плащания влязат, емитентът на ООП първо ще заплати посочения купонен лихвен процент на притежателите на облигации във всеки транш. Планираните и непланирани главни плащания ще отидат първо при инвеститорите на първите траншове. След като бъдат изплатени, инвеститорите в по-късните траншове ще получат главни плащания. Концепцията е прехвърляне на риска за предплащане от един транш на друг. Някои СМО могат да имат 50 или повече взаимозависими транша. Затова трябва да разберете характеристиките на останалите траншове в ООП, преди да инвестирате. Има два вида траншове:

• Траншовете на PAC използват концепцията за потъващ фонд, за да помогнат на инвеститорите да намалят риска от предплащане и да получат по-стабилен паричен поток. Създава се придружителна облигация за усвояване на излишната главница, тъй като ипотеките се изплащат предсрочно. Тогава, с доходи от два източника (PAC и придружителната облигация) инвеститорите имат по-голям шанс да получат плащания през първоначалния падеж.
• Z-траншовете са известни също като просрочени облигации или траншове за акредиционни облигации. През периода на начисляване лихвите не се изплащат на инвеститорите. Вместо това главницата се увеличава със сложна скорост. Това елиминира риска на инвеститорите да се наложи да реинвестират с по-ниска доходност, ако текущите пазарни проценти спаднат. След изплащане на предходните траншове, притежателите на Z-транш ще получат купонни плащания въз основа на по-високия остатък на главницата на облигацията. Плюс това, те ще получат всякакви главни предплащания от основните ипотеки. Тъй като лихвата, кредитирана през периода на начисляване, е облагаема - въпреки че инвеститорите всъщност не я получават - Z-траншовете може да са по-подходящи за разсрочени с данък сметки.

Извадените ипотечни ценни книжа са MBS, които плащат само на главницата на инвеститорите (PO) или само на лихвата (IO). Ивиците се създават от MBS или могат да бъдат траншове в CMO.

• Само главни (PO): Инвеститорите плащат дълбоко намалена цена за PO и получават главни плащания от основните ипотеки. Пазарната стойност на ПО може да се колебае в голяма степен въз основа на текущите лихвени проценти. С намаляването на лихвите, предплащанията могат да се увеличат и стойността на PO може да се повиши. От друга страна, когато текущите лихвени проценти се повишат и предплащанията намаляват, PO може да спадне.
• Само лихва (IO): IO строго плаща лихва, която се основава на размера на непогасената главница. Тъй като амортизирането на ипотечните кредити и предплащанията намаляват основния баланс, паричният поток на IO намалява. Стойността на IO се колебае срещу стойността на PO, тъй като текущите лихвени проценти намаляват и предплащанията се увеличават, доходът може да намалее. А когато текущите лихви се повишават, инвеститорите са по-склонни да получават лихвени плащания за по-дълъг период от време, като по този начин увеличават пазарната стойност на IO.

Fitch Ratings и други предоставят кредитни рейтинги, както и курсови проценти и падеж на MBS.

MBS емитенти

Можете да закупите MBS от няколко различни емитенти. Инвестиционните банки, финансовите институции и строителите на жилища издават ценни книжа, обезпечени с ипотека. Оценката им за кредитоспособност и безопасност може да бъде много по-ниска от тази на правителствените агенции и спонсорираните от правителството предприятия.

Фреди Мак е федерално регулирано, спонсорирано от правителството предприятие, което изкупува ипотеки от кредитори в цялата страна. След това ги преопаковат в ценни книжа, които могат да бъдат продавани на инвеститори в най-различни форми. Фреди Мак не е подкрепена от правителството на САЩ, но корпорацията има специални правомощия да взема заеми от Министерството на финансите на САЩ.

Fannie Mae е собственост на акционери, която в момента се търгува на пазара. Той беше премахнат от S&P 500 през 2008 г. и изчезна от Нюйоркската фондова борса през 2010 г., след като падна под минималните изисквания за цените. Тя не получава държавно финансиране или подкрепа. Що се отнася до безопасността, MBS на Фани Мей се подкрепя от финансовото здраве на корпорацията - не от правителството на САЩ.

Джини Мейс са единствените MBS, които са подкрепени от пълната вяра и кредит на правителството на САЩ. Те се състоят главно от заеми, застраховани от Федералната жилищна администрация или гарантирани от Ветеранската администрация.

Взаимни фондове

Ако ви харесва идеята да печелите от увеличаване на растежа на ипотечните кредити, но не сте до проучване на всички различни видове MBS, може да ви е по-удобно с ипотечните взаимни фондове. Има средства, които инвестират само в един тип MBS, като например Джини Мейс, докато има други, които включват различни видове MBS в рамките на другите си държавни облигации.

Освен по-голяма диверсификация на заемите, взаимните фондове могат да реинвестират всички доходи на главница в други MBS. Това позволява на инвеститорите да получават печалби, които се променят с текущите лихвени проценти и ще намалят рисковете за предплащане и лихвите.

Долния ред

MBS може да предложи подкрепа на федералното правителство, месечен доход и фиксиран лихвен процент. Недостатъкът обаче е, че срокът може да бъде несигурен и може да не нарасне на стойност като другите облигации, когато текущите лихвени проценти спаднат. Освен това, не забравяйте, че можете да получите част от главницата ви, връщана с всяко месечно плащане. Следователно, на падежа, може да не ви остане главница за реинвестиране.