Най-важните фактори за инвестиране в недвижими имоти

В сравнение с други видове инвестиции, инвестирането в недвижими имоти включва сравнително благоприятен профил на риск / възнаграждение, със сравнително ниска ликвидност (лекота на влизане и излизане). Нека видим някои от най-важните фактори, които трябва да вземете предвид при инвестиране в недвижими имоти.

1. Местоположение на имота

Защо е важно? Възрастовата линия на пробиване „Местоположение, местоположение, местоположение“ все още управлява и остава най-важният фактор за рентабилност при инвестиране в недвижими имоти. Близостта до удобствата, спокойните райони, състоянието на квартала, живописните гледки и т.н. са основни фактори за оценката на жилищните имоти. Докато близостта до пазари, складове, транспортни центрове, магистрали, зони, освободени от данъци и др., Играят важна роля за оценката на търговската собственост.

Какво да търся? Средно-дългосрочна гледна точка за това как се очаква местността да се развива през инвестиционния период. Днешната мирна открита земя в задната част на жилищна сграда може да се превърне в шумно производствено съоръжение в бъдеще, което прави жилищните оценки по-малко рентабилни. Препоръчително е да се извърши щателна проверка за собствеността, вида и предназначението на съседните райони, заведенията и безплатните земи в местността.

2. Оценка на имота

Защо е важно? Финансирането на недвижими имоти по време на покупка, изписване на цената по време на продажбата, инвестиционен анализ, застрахователна премия и данъчно облагане - всичко зависи от оценката на недвижимите имоти.

Какво да търся? Често използваните методологии за оценка включват:

• Подход за сравнение на продажбите: Скорошни сравнителни продажби на имоти със сходни характеристики - най-често срещани и подходящи както за нови, така и за стари имоти
• Подход за разходите: Цялото сумиране на разходите минус амортизацията - подходящо за ново строителство
• Подход на доходите: Въз основа на очакваните парични потоци - подходящи за отдаване под наем

3. Инвестиционна цел и инвестиционен хоризонт

Защо е важно? Предвид ниската ликвидност и високата стойност на инвестициите в недвижими имоти, липсата на яснота нарочно може да доведе до неочаквани резултати, включително финансови затруднения, особено ако инвестицията е ипотекирана.

Какво да търся? Определете коя от следните широки категории отговаря на вашата цел и се подгответе съответно:

• Покупка и самостоятелна употреба: Спестяване на наеми, полза от самостоятелно използване и повишаване на стойността
• Покупка и лизинг: Редовен доход и поскъпване на дългосрочната стойност. Изисква изграждането на темперамент да бъдеш наемодател - за справяне с възможни спорове и правни въпроси, управление на наематели, ремонтни работи и др.
• Купувайте и продавайте (краткосрочно): Бърза, малка до посредствена печалба - обикновено купувайте в строителни имоти и продавайте леко висока, след като сте готови
• Купувайте и продавайте (дългосрочно): Голяма присъща стойност за дълъг период; решение за дългосрочни цели като пенсионно планиране, образование на деца и др.

4. Очаквани парични потоци и възможности за печалба

Защо е важно? Инвестиционната цел и използване влияят на паричните потоци, а оттам и на възможностите за печалба.

Какво да търся? Разработете проекти за прогнози за следните режими на печалба и разходи:

• Очакван паричен поток от доходи от наем - Инфлацията благоприятства наемодателите за доходи от наем
• Очаквано увеличение на присъщата стойност поради дългосрочно поскъпване на цената
• Ползи от амортизация (и налични данъчни облекчения)
• Анализ на съотношението цена-полза за обновяване преди продажба, за да получите по-добра цена
• Анализ на разходите и ползите на ипотекираните заеми спрямо увеличението на стойността

5. Бъдете внимателни с ливъридж - познавайте клонките

Защо е важно? Заемите са удобни, но могат да дойдат на голяма цена - вие ангажирате бъдещите си доходи, за да получите полза днес за цена на лихвата, разпределена в продължение на много години. Разбирането как да се справяте с заеми от този характер ви позволява да се възползвате от нея максимално. Въпреки че игнорирането на рисковете може да доведе до големи клопки.

Какво да търся? В зависимост от вашите текущи и очаквани бъдещи приходи и възможности за плащане, имайте предвид следното:

• Решете вида на ипотечния кредит, който най-добре отговаря на вашата ситуация (фиксирана лихва, регулируема плаваща лихва, само лихва или нулева авансова вноска)
• Бъдете запознати с общите условия и други такси, наложени от финансисти
• Ловете се и се пазарувайте за по-добра сделка, като използвате инструмент като калкулатор за ипотека, за да намерите по-ниски лихви. Потърсете и по-ниски застрахователни премии.

6. Инвестиции в ново строителство спрямо съществуващи предприятия

Защо е важно? Новите строителни имоти обикновено предлагат атрактивни цени, възможност за персонализиране, ясно документирани удобства и ясни заглавия. Инвеститорът трябва да се занимава само със строителната компания като контрагент. Рисковете включват забавяне на владението, увеличаване на разходите, несъзнание за квартала и т.н.

Тези при препродажбата имат обратни фактори и може да се нуждаят от по-задълбочена проверка на собствеността, документите и правните въпроси.

Какво да търся?

• Проверете минали проекти и репутацията на строителната компания за нови инвестиции в строителството
• Прегледайте документите за собственост, скорошното проучване и доклада за оценка на стари конструкции
• Имайте предвид месечните разходи за поддръжка, неизплатени такси и данъци от минали собственици. Тези разходи могат сериозно да повлияят на редовните ви парични потоци
• Инвестиране в имоти под наем (притежавани от други) - контролиран ли е наемът, стабилизираният наем или свободният пазар? Предстои ли договорът да изтече? Има ли опции за подновяване в полза на наемателя? Интериорни вещи са собственост на наемателя или собственика? и т. н. са някои от детайлите, които трябва да знаете.
• Елементи за проверка на качеството (мебели, тела и оборудване), ако са включени в продажба

7. Косвени инвестиции в недвижими имоти

Управлението на физическите свойства в дългосрочен хоризонт не е за всеки. Има и няколко алтернативи, които индиректно да инвестират в сектора на недвижимите имоти и целят да извлекат ползата.

Какви са опциите?

• Запаси на компании за недвижими имоти - акции на акции на компании за недвижими имоти могат да се купуват и продават на борси
• Взаимни фондове, ориентирани към сектора на недвижимите имоти / ETFs - Специфични за сектора фондове като „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“ предлагат ползата от диверсификация и професионално управление на парите, за сметка на разходите за разходите на фонда
• Ипотечни облигации - Обезпечени от физическа собственост, те предлагат по-ниска степен на възвръщаемост в сравнение с корпоративните облигации
• Недвижими инвестиционни тръстове (REIT) - предлагат висока доходност, данъчно облагане и висока ликвидност, докато търгуват на фондовите борси.

Долния ред

Инвестициите в недвижими имоти предлагат добър профил на възвръщаемост на риска с висока стойност. Внимателното съобразяване с горепосочените фактори ще има предвид инвеститорите да извлекат ползите, като същевременно намаляват рисковете.