Стратегии за ипотечна амортизация

За много хора закупуването на жилище е най-голямата единична финансова инвестиция, която някога ще направят. Поради тежката цена, повечето хора обикновено се нуждаят от ипотека. Ипотеката е вид амортизиран заем, при който дългът се погасява на редовни вноски за период. Амортизационният период се отнася до продължителността на времето в години, която кредитополучателят избере да изплати ипотека.

Докато най-популярният вид е 30-годишната ипотека с фиксирана лихва, купувачите имат други възможности, включително 25-годишни и 15-годишни ипотеки. Амортизационният период засяга не само колко време ще отнеме погасяването на кредита, но и колко лихви ще бъдат изплатени през живота на ипотеката. По-дългите периоди на амортизация обикновено включват по-малки месечни плащания и по-високи общи лихвени разходи през целия срок на кредита. От друга страна, по-късите амортизационни периоди обикновено водят до по-големи месечни плащания и по-ниски общи разходи за лихви. Добра идея е всеки, който е на пазара за ипотека, да обмисли различните варианти на амортизация, за да намери такъв, който осигурява най-доброто съответствие по отношение на управляемостта и потенциалните спестявания. Тук разглеждаме различни стратегии за амортизация на ипотеки за днешните купувачи на жилища.

Ключови заведения

• Изборът на период, през който трябва да изплатите ипотеката си, е компромис между по-ниски месечни плащания спрямо по-ниски общи разходи.
• Падежът на ипотечния кредит следва амортизационния график, който поддържа месечните плащания равни, като същевременно променя относителния размер на главницата спрямо лихвата при всяко плащане.
• Колкото по-дълъг е графикът на амортизация (да речем 30 години), толкова по-достъпни са месечните плащания, но в същото време най-много лихви, които трябва да бъдат изплатени на кредитора през целия срок на кредита.

Амортизационни схеми

Точният размер на главницата и лихвите, които съставляват всяко плащане, се показва в ипотеката амортизационна схема (или таблица за амортизация). В началото повече от всяко месечно плащане отива към лихва. Лихвата по ипотека е облагаема с данъци. Ако сте във висок данъчен диапазон, това приспадане ще има по-голяма стойност, отколкото за тези с по-ниски данъчни ставки. С всяко следващо плащане все повече и повече плащания отиват към главницата и по-малко към лихвите, докато ипотеката бъде изплатена изцяло, а заемодателят подава Удовлетворение от ипотеката при окръжната служба или поземлената служба.

По-дългите амортизационни периоди намаляват месечните плащания

Заемите с по-дълъг период на амортизация имат по-малки месечни плащания, тъй като имате повече време за връщане на заема. Това е добра стратегия, ако искате плащания, които са по-управляеми. Следващата фигура показва съкратен пример на амортизационния график за 30-годишен заем от 200 000 долара с фиксиран лихвен процент в размер на 4, 5%:

Фигура 1 Ипотечното плащане за тази 30-годишна, ипотечна фиксирана 4, 5% винаги е една и съща всеки месец (1, 013.37 долара). Сумите, които отиват към главницата и лихвите обаче, се променят всеки месец. Тук са показани първите три месеца на амортизационния график, а след това плащанията на 180, 240, 300 и 360 месеца.

Обобщение за 30-годишния фиксиран лихвен процент 4, 5%:

• Размер на ипотеката = 200 000 долара
• Месечно плащане = 1013, 37 $
• Сума на лихвата = 164 813, 42 долара
• Обща стойност = 364 813, 20 долара

По-кратки периоди на амортизация Ви спестяват пари

Ако изберете по-кратък период на амортизация - например 15 години - ще имате по-високи месечни плащания, но също така ще спестите значително върху лихвите през целия срок на кредита и ще притежавате дома си по-рано. Освен това лихвените проценти за по-къси заеми обикновено са по-ниски от тези за по-дълги срокове. Това е добра стратегия, ако можете удобно да посрещнете по-високите месечни плащания без излишни трудности. Не забравяйте, че въпреки че периодът на амортизация е по-кратък, той все още включва извършване на 180 последователни плащания. Важно е да помислите дали можете да поддържате това ниво на плащане или не.

Фигура 2 показва как изглежда графикът на амортизацията за същите заем от $ 200 000 4.5%, но с 15-годишна амортизация (отново съкратена версия заради простотата):

Фигура 2 Същите заем от $ 200 000 4, 5%, но с 15-годишна амортизация. Първите три месеца от амортизационния план са показани, заедно с плащанията на 60, 120 и 180 месеца.

Резюме за 15-годишния заем с фиксирана лихва 4, 5%:

• Размер на ипотеката = 200 000 долара
• Месечно плащане = 1529, 99 долара
• Сума на лихвата = 75 397, 58 долара
• Обща стойност = 275 398, 20 $

Както можем да видим от двата примера, по-дългата, 30-годишна амортизация води до по-достъпно плащане от 1, 013.37 долара, в сравнение с 1529, 99 долара за 15-годишния заем, разлика от 516, 62 долара всеки месец. Това може да доведе до голяма степен за семействата, които са с малък бюджет или които просто искат да ограничат месечните разходи. Двата сценария също илюстрират, че 15-годишната амортизация спестява 89 416 долара разходи за лихви. Ако кредитополучателят може удобно да си позволи по-високите месечни плащания, значителни спестявания могат да бъдат направени с по-кратък амортизационен период.

Ускорени възможности за плащане

Дори при по-дълга амортизационна ипотека е възможно да спестите пари от лихва и да изплатите заема по-бързо чрез ускорена амортизация. Тази стратегия включва добавяне на допълнителни плащания към месечната ви ипотечна сметка, което потенциално ви спестява десетки хиляди долари и ви позволява да бъдете без дълг (поне по отношение на ипотеката) години по-рано. Вземете 30 000-годишната ипотека от 200 000 долара от горния пример. Ако всеки месец се прилагаше допълнително плащане в размер на 100 долара към главницата, заемът ще бъде изплатен изцяло за 25 години вместо 30, а кредитополучателят ще реализира 31 745 долара спестявания от лихвени плащания. Вземете това до допълнителни $ 150 всеки месец, а заемът ще бъде удовлетворен след 23 години с 43 204.16 долара спестявания. Дори еднократно допълнително плащане, извършвано всяка година, може да намали размера на лихвата и да съкрати амортизацията, стига плащането да върви към главницата, а не към лихвата (уверете се, че кредиторът ви обработва плащането по този начин). Естествено, не трябва да се отказвате от необходимостта или да вземате пари от печеливши инвестиции, за да извършвате допълнителни плащания. Но намаляването на ненужните разходи и насочването на тези пари към допълнителни плащания може да има добър финансов смисъл. И за разлика от 15-годишната ипотека, тя ви дава гъвкавост да плащате по-малко няколко месеца.

Съвет: Онлайн калкулаторите за амортизация на ипотека могат да ви помогнат да решите коя ипотека е подходяща за вас и да изчислите въздействието от извършването на допълнителни ипотечни плащания. Освен това, ипотечните калкулатори могат да се използват за определяне на най-добрите налични лихвени проценти. За да започнете, опитайте калкулатора по-долу.

Други възможности за избор

Ипотечните кредити с регулируема ставка могат да ви позволят да плащате дори по-малко на месец от 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент и може да можете да коригирате плащанията по други начини, които биха могли да съответстват на очакваното повишаване на личния доход. Въпреки това, месечните плащания по тях могат да се повишат - колко често зависи от икономическите показатели и от начина, по който е написан договорът - и с ипотечен интерес все още на почти исторически ниски нива, те вероятно са неразумен залог за повечето собственици на жилища. По подобен начин, само лихвените и други видове ипотечни балони често имат ниски плащания, но ще ви оставят поради огромен баланс в края на срока на заема, също рискован залог.

Долния ред

Решението коя ипотека можете да си позволите не трябва да се оставя само на заемодателя: Дори в сегашния климатичен климат с по-строгите стандарти, може да бъдете одобрени за по-голям заем, отколкото наистина се нуждаете. Ако ви харесва идеята за по-кратък период на амортизация, за да можете да платите по-малко лихва и да притежавате къщата си по-рано - но не можете да си позволите по-високите плащания - помислете дали да търсите дом в по-нисък ценови диапазон. С по-малка ипотека е възможно да можете да разменят по-високите плащания, които идват с по-кратък амортизационен период.

Тъй като толкова много фактори могат да повлияят кой ипотека е най-подходящ за вас, е важно да оцените ситуацията си. Ако обмисляте огромна ипотека и например се намирате във висока данъчна група, приспадането от ипотека вероятно ще бъде по-благоприятно, отколкото ако имате малка ипотека и сте в по-ниска данъчна група. Или, ако получавате добра възвръщаемост от инвестициите си, може да няма смисъл да ограничавате изграждането на портфолиото си, за да извършвате по-високи ипотечни плащания. Това, което винаги има добър финансов смисъл, е да оцените вашите нужди и обстоятелства и да отделите време, за да определите най-добрата стратегия за амортизация на ипотеката за вас.