Заем Jumbo

Заемният заем, известен още като ипотека за джъмбо, е вид финансиране, което надхвърля ограниченията, определени от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA). За разлика от конвенционалните ипотечни кредити, джъмбо заемът не отговаря на изискванията за закупуване, гарантиране или секюритизиране от Fannie Mae или Freddie Mac. Създадени за финансиране на луксозни имоти и домове на силно конкурентни местни пазари на недвижими имоти, ипотечните джъмбо предлагат уникални изисквания за подписване и данъчни последици. Тези видове ипотеки придобиха сцепление, тъй като жилищният пазар продължава да се възстановява след Голямата рецесия.

Стойността на джъмбо ипотеката варира според държавата - и дори графството. FHFA определя ежегодно съответстващия размер на лимита на кредита за различни области, макар и да се променя рядко. Към 2019 г. лимитът беше определен на 484 350 долара за по-голямата част от страната. Това бе увеличено от 453 100 долара през 2018 г. За окръзите, които имат по-високи стойности за дома, основният лимит е определен на 726, 525 долара, или 150% от 484 350 долара.

FHFA има различен набор от разпоредби за райони извън континенталните Съединени щати за изчисляване на лимита на заема. В резултат основният лимит за джъмбо заем в Аляска, Гуам, Хаваи и Вирджинските острови на САЩ към 2019 г. също е 726 555 долара. Тази сума всъщност може да бъде дори по-висока в графства, които имат по-високи стойности на дома.

Как работи заемът от Jumbo

Ако имате гледка, зададена в дом, който струва близо половин милион долара или повече - и нямате толкова място в банкова сметка - вероятно ще ви е необходима джъмбо ипотека. И ако се опитвате да кацате такава, ще се сблъскате с много по-строги изисквания за кредит от собствениците на жилища, които кандидатстват за конвенционален заем. Това е така, защото дъмбо заемите носят по-голям кредитен риск за заемодателя, тъй като няма гаранция от Fannie Mae или Freddie Mac. Има и повече риск, тъй като са замесени повече пари.

Подобно на традиционните ипотечни кредити, минималните изисквания за джъмбо стават все по-строги от 2008 г. За да бъдете одобрени, ще ви е необходим звезден кредитен рейтинг - 700 или повече - и много ниско съотношение дълг / доход (DTI). DTI трябва да бъде под 43% и за предпочитане по-близо до 36%. Въпреки че са несъответстващи ипотеки, джамбовете все още трябва да попадат в насоките на това, което Бюрото за финансова защита на потребителите счита за „квалифицирана ипотека“ - система за кредитиране със стандартизирани условия и правила, като 43% DTI.

Ще трябва да докажете, че имате на разположение налични пари, за да покриете плащанията си, които вероятно ще бъдат много високи, ако изберете стандартна 30-годишна ипотека с фиксирана лихва. Конкретните нива на доходите и резервите зависят от размера на общия заем, но всички кредитополучатели се нуждаят от 30 дни заплати и W2 данъчни форми, простиращи се назад две години. Ако сте самостоятелно заети, изискванията за доходи са по-големи: Две години данъчни декларации и поне 60 дни текущи банкови извлечения. Кредитополучателят също се нуждае от доказаеми ликвидни активи, за да отговаря на изискванията и парични резерви, равни на шест месеца от ипотечните плащания. И всички кандидати трябва да представят надлежна документация за всички останали държани заеми и доказателство за собственост върху неликвидните активи (като други недвижими имоти).

Ключови заведения

• Заемният заем е вид финансиране, което надвишава ограниченията, определени от Федералната агенция за жилищно финансиране и не може да бъде закупено, гарантирано или секюритизирано от Fannie Mae или Freddie Mac.
• Собствениците на жилища трябва да бъдат подложени на по-строги изисквания за кредит от тези, които кандидатстват за конвенционален заем.
• Одобрението изисква звездна кредитна оценка и много ниско съотношение дълг / доход.
• Средната ГПР за джъмбо ипотека често е равна на конвенционалните ипотеки, докато авансовите плащания са приблизително от 10% до 15% от общата покупна цена.

Тарифи за заеми Jumbo

Докато джъмбо ипотеките, използвани за извършване на по-високи лихвени проценти от конвенционалните ипотеки, разликата през последните години намалява. Днес средната годишна процентна ставка (ГПР) за джъмбо ипотека често е равна на конвенционалните ипотечни кредити - а в някои случаи всъщност е по-ниска. Към март 2019 г. Wells Fargo например начислява APR в размер на 4.092% при 30-годишен заем с фиксирана лихва и 3.793% за същия срок на джъмбо заем.

Въпреки че спонсорираните от държавата предприятия не могат да се справят с тях, дъмбо заемите често се секюритизират от други финансови институции; тъй като тези ценни книжа носят по-голям риск, те търгуват с премия за доходност на конвенционалните секюритизирани ипотеки. Това намаление обаче е намалено с лихвения процент по самите заеми.

Авансово плащане на заем от Jumbo

За щастие изискванията за авансово плащане се разхлабиха за същия период от време. В миналото ипотечните кредитори на джъмбо често изисквали купувачите на жилища да вдигнат 30% от покупната цена на резиденцията (в сравнение с 20% за конвенционалните ипотеки). Сега тази цифра е паднала от 10% до 15%. Както при всяка ипотека, може да има различни предимства за по-високо авансово плащане - сред тях, за да се избегнат разходите на частните ипотечни застрахователни заемодатели, изискващи за авансови плащания под 20%.

Кой трябва да вземе кредит Jumbo?

Колко можете в крайна сметка да заемете, зависи, разбира се, от вашите активи, кредитния ви рейтинг и стойността на имота, който се интересувате от покупката. Тези ипотечни кредити се считат за най-подходящи за сегмент от лица с високи доходи, които правят между 250 000 и 500 000 долара годишно. Този сегмент е известен като HENRY, съкращение за високи печалби, все още не богат. По принцип това са хора, които обикновено правят много пари, но нямат натрупани милиони допълнителни пари или други активи - все пак.

Докато физическо лице в сегмента HENRY може да не е натрупало богатството да закупи скъпо ново жилище с пари, такива хора с високи доходи обикновено имат по-добри кредитни оценки и по-широко утвърдени кредитни истории от обикновения купувач на жилища, който търси конвенционален ипотечен кредит за по-ниска сума. Те също имат тенденция да имат по-солидно установени пенсионни сметки. Те често допринасят за по-дълъг период от време, отколкото получателите с по-ниски доходи.

Не очаквайте голямо данъчно облекчение на джъмбо заем. Ограничението за приспадане на ипотечните лихви е ограничено до 750 000 долара за нов ипотечен дълг.

Това са само видове хора, които институциите обичат да се регистрират за дългосрочни продукти, отчасти защото често се нуждаят от допълнителни услуги за управление на богатството. Плюс това е по-практично банката да администрира една ипотека от 2 милиона долара, отколкото 10 кредита на стойност 200 000 долара за брой.

Специални съображения за кредит от Jumbo

Само защото може да се класирате за един от тези заеми не означава, че трябва да вземете такъв. Със сигурност не би трябвало, ако разчитате, че той ще ви осигури значително данъчно облекчение, например.

Вероятно сте наясно, че можете да приспаднете ипотечните лихви, които сте платили за дадена година, от данъците си, при условие че можете да детайлирате своите удръжки. Но вероятно никога не се е налагало да се притеснявате за ограничението на местата на IRS при това приспадане - капачка, която е намалена с приемането на Закона за данъците и данъците. Всеки, който получи ипотека на 14 декември 2017 г. или по-рано, може да приспадне лихва върху дълг до 1 милион долара, каквато е размерът на старата капачка. Но за покупки на жилища, направени след 14 декември 2017 г., можете да извадите лихвата само до 750 000 долара по ипотечен дълг. Ако ипотеката ви е по-голяма, не получавате пълното приспадане. Ако планирате да вземете ипотека за джамбо за 2 милиона долара, която натрупва 80 000 долара лихва годишно, например, можете да извадите само 30 000 долара - лихвата за първите 750 000 долара от вашата ипотека. Всъщност вие получавате само данъчна облекчение върху 37, 5% от лихвата по ипотеката.

Това означава, че трябва да вземате назаем внимателно и да стеснявате внимателно номерата, за да видите какво наистина можете да си позволите и какви видове данъчни облекчения ще получите. С ограниченията на държавния и местния данък, ограничени до 10 000 долара годишно, поради същата данъчна сметка, силно облаган имот също ще ви струва повече да притежавате. Една друга стратегия: Сравнете условията, за да видите дали вземането на по-малък съответстващ заем плюс втори заем, вместо един голям джъмбо, може да се окаже по-добър за вашите финанси в дългосрочен план. (За свързаното четене, вижте "Разбиране на Jumbo Vs. от конвенционалните ипотеки")