Достатъчен ли е кредитният ми рейтинг за ипотека?
Вашият кредитен рейтинг, броят, който кредиторите използват за оценка на риска от удължаване на кредита или заемане на пари, е ключов фактор за определяне дали ще бъдете одобрени за ипотека. Резултатът не е фиксиран номер, но периодично се колебае в отговор на промените в кредитната ви дейност (например, ако отворите нова сметка в кредитната карта). Кой номер е достатъчно добър и как оценките влияят на лихвения процент, който ви се предлага? Прочетете, за да разберете.
FICO резултат
Най-често срещаният кредитен рейтинг е FICO резултатът, който е създаден от Fair Isaac Corporation. Изчислява се с помощта на следните различни битове данни от вашия кредитен отчет:
- Вашата история на плащанията (която представлява 35% от резултата)
- Дължими суми (30%)
- Дължина на вашата кредитна история (15%)
- Видове кредит, които използвате (10%)
- Нов кредит (10%)
Минимални кредитни оценки
Няма „официален“ минимален кредитен рейтинг, тъй като кредиторите могат (и правят) да вземат предвид други фактори, когато определят дали отговаряте на условията за ипотека. Можете да бъдете одобрени за ипотека с по-нисък кредитен рейтинг, ако например имате солидна авансова вноска или иначе дългът ви е иначе малък. Тъй като много кредитори разглеждат кредитната ви оценка само като едно парче от пъзела, ниският резултат не е задължително да ви попречи да получите ипотека.
Какво искат да видят кредиторите
Тъй като има различни кредитни оценки (всяка въз основа на различна система за оценяване) на разположение на кредиторите, уверете се, че знаете кой резултат използва вашият кредитор, за да можете да сравните ябълките с ябълките. Резултат от 850 е най-високият FICO резултат, който бихте могли да получите например, но този брой не би бил толкова впечатляващ за TransRisk Score (разработен от TransUnion, една от големите три агенции за кредитни отчети), който стига докрай до 900. Всеки кредитор също има своя собствена стратегия, така че докато един кредитор може да одобри вашата ипотека, друг може да не - дори когато и двамата използват един и същ кредитен рейтинг.
Въпреки че няма стандарти за отрасъл за кредитни оценки, следната скала от уебсайта за образование за лични финанси www.credit.org служи като отправна точка за оценките на FICO и какво означава всеки диапазон за получаване на ипотека:
• 740 - 850: Отличен кредит - Кредитополучателите получават лесни одобрения за кредит и най-добрите лихвени проценти.
• 680 - 740: Добър кредит - Кредитополучателите обикновено се одобряват и предлагат добри лихвени проценти.
• 620 - 680: Приемлив кредит - Кредитополучателите обикновено се одобряват при по-високи лихви.
• 550 - 620: Кредит под наем - Възможно е кредитополучателите да получат ипотека, но не е гарантирана. Условията вероятно ще бъдат неблагоприятни.
• 300 - 550: Лош кредит - Има малко или никакъв шанс да получите ипотека. Кредитополучателите ще трябва да предприемат стъпки за подобряване на кредитния рейтинг преди да бъдат одобрени.
FHA заеми
Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), която е част от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ, предлага заеми, които са подкрепени от правителството. Като цяло изискванията за кредит за заеми от FHA обикновено са по-спокойни от тези за конвенционалните заеми. За да се класирате за ипотека с ниска авансова вноска (в момента 3, 5%), ще ви е необходима минимална оценка FICO от 580. Ако вашият кредитен рейтинг падне под това, все пак можете да получите ипотека, но ще трябва да отложите поне 10%, което все още е по-малко от необходимото за конвенционален заем.
Лихвени проценти и вашият кредитен рейтинг
Въпреки че няма конкретна формула, вашият кредитен рейтинг влияе върху лихвения процент, който плащате по ипотеката си. Като цяло, колкото по-висок е вашият кредитен рейтинг, толкова по-нисък е вашият лихвен процент и обратно. Това може да има огромно влияние както върху месечното Ви плащане, така и върху размера на лихвата, която плащате през целия срок на заема. Ето един пример: Да приемем, че получавате 30-годишна ипотека с фиксирана лихва за 200 000 долара. Ако имате висок кредитен рейтинг на FICO - например 760 - може да получите лихва от 3.612%. При тази ставка месечното ви плащане би било 910, 64 долара и в крайна сметка ще платите 127, 830 долара лихва за 30 години.
Вземете същия заем, но сега имате по-нисък кредитен рейтинг - да речем, 635. Лихвата ви скача до 5.201%, което може да не звучи като голяма разлика - докато не стискате числата. Сега месечното ви плащане е 1 098, 35 долара (187, 71 долара повече всеки месец), а общата ви лихва за заема е 195 406 долара, или 67 576 долара повече от заема с по-високия кредитен рейтинг.
Винаги е добра идея да подобрите кредитния си рейтинг преди да кандидатствате за ипотека, така че получавате възможно най-добрите условия. Разбира се, не винаги се получава така, но ако имате време да правите неща като проверка на кредитния си отчет (и да поправите грешки) и да изплащате дълг, преди да кандидатствате за ипотека, вероятно ще се изплати в дълго бягане. За по-голяма представа може да искате да проучите най-добрите начини за бързо възстановяване на кредитния си рейтинг или просто най-добрите начини за поправяне на лош кредитен рейтинг.
Долния ред
Въпреки че няма официален минимален кредитен рейтинг, ще бъде по-лесно да получите ипотека, ако резултатът ви е по-висок - и условията вероятно също ще бъдат по-добри. Тъй като повечето хора имат оценка от всяка от трите големи кредитни агенции - Equifax, Experian и TransUnion - кредиторите често извличат кредитен отчет „три сливания“, който съдържа оценки от трите агенции. Ако и трите кредитни оценки са използваеми, средният резултат е това, което се нарича „представителна” оценка или използваната. Ако са приложими само две оценки, се използва долната.
Можете да получите предварителна информация за това, къде стоите безплатно. Всяка година имате право на един безплатен кредитен отчет от всяка от големите три кредитни агенции. Получаването на безплатен кредитен рейтинг е по-трудно, но можете да получите кредитния си резултат от банка, някои от които все по-често ги предоставяте, или от уебсайтове, които предлагат наистина безплатни кредитни резултати.
От своя страна получаването на ипотека също може да повлияе на кредитния ви рейтинг.