Сравнителен анализ на пазара
Сравнителен пазарен анализ е изследване на цените, на които наскоро са продадени подобни имоти в същата зона. Агентите по недвижими имоти извършват сравнителен анализ на пазара за своите клиенти, за да им помогнат да определят цена, която да изброят при продажба на жилище или цена, която да предложат при закупуване на жилище. Тъй като няма две свойства са идентични, агентите правят корекции за разликите между продадените имоти и тези, които предстои да бъдат закупени или изброени, за да определят справедлива оферта или продажна цена. По същество сравнителният анализ на пазара е не толкова сложна версия на официална, професионална оценка.
Разбиране на сравнителния анализ на пазара
Сравнителен пазарен анализ може да включва и изброени понастоящем имоти, особено ако наскоро не бяха продадени подобни имоти. Цените в списъка обаче показват само това, което продавачът се надява да получи за имота и не отразяват непременно това, което всъщност си струва.
Въпреки че сравнителният анализ на пазара не е официална оценка, агентът за недвижими имоти използва много подобни практики и методи, които оценителят би използвал, за да постигне разумна стойност за имота. Ако домът или имотът са толкова отличителни и / или уникални, където няма намерени сравними имоти, може да е в интерес на собственика да наеме официален оценител, който да оцени имота.
Пример за сравнителен анализ на пазара
Помислете за двойка, която мисли да направи оферта за четири спалня, три бани, 2100 квадратни фута, еднофамилен дом на четвърт декар земя. Къщата е обявена за продажба на 300 000 долара. Агенцията за недвижими имоти на двойката извършва сравнителен анализ на пазара и открива три подобни имота, които наскоро се продават в същия подразделение:
- Първият е идентичен по всякакъв начин с предметния имот, с изключение на това, че е разположен на натоварен път; наскоро се продаде за 275 000 долара.
- Втората има четири спални, три бани и е разположена на четвърт декар земя, но е 2400 квадратни фута, тъй като включва също и екранирана веранда; тя е продадена за 315 000 долара.
- Третата има четири спални, намира се на четвърт декар земя и е 2100 квадратни фута, но има само две бани, като двете са остарели; тя е продадена за 265 000 долара.
Ето типичните стъпки, които агентът за недвижими имоти може да следва, за да завърши сравнителен анализ на пазара:
1. Оценка на качеството на съседство
Първата стъпка е да се оцени качеството на околния квартал и има някои добри онлайн инструменти, които правят това по-лесно от всякога.
Google Street View може да е най-добрият инструмент за изследване на квартала. Ето какво търсите:
- Хубави блокове срещу по-малко атрактивни блокове
- Близост до удобства като плажове, паркове, училища и т.н.
- Близост до неприятни места като сметища, магистрали, промишлени съоръжения и др.
- Значителни проблеми с ограничаването на обжалването
Изображенията на Google обаче може да са остарели, така че това не е заместител за шофиране през квартала.
2. Оценете оригиналния списък, ако има такъв
Внимателно прегледайте снимките и описанието, за да оцените възрастта и състоянието на дома, скорошните надстройки и потенциалните проблеми с предишната маркетингова стратегия.
3. Проверете оценките на стойността на имотите
Оценка на стойността на имота може да ви помогне да оцените вероятната пазарна стойност на дома на вашия клиент и да ви даде отправна точка при изчисляване на цената на квадратен фут от имота. Тези прогнози обаче могат да бъдат неточни и не отчитат уникални аспекти на местния пазар.
4. Разработете предварителен CMA
Изберете груба представа за стойността на вашия дом, като оцените продадените обяви, обявите с изтекъл срок на годност, активните обяви и чакащите списъци в района, които са сравними по характеристики, размер и удобства с вашата обява. Сравнителните свойства, които трябва да включите във вашия CMA включват:
- Домове, които са продадени или с изтекъл срок на годност, са в процес на изчакване или са били включени в списъка през последните шест месеца. Продаваните обяви ще ви кажат точно какви подобни домове в района са продадени наскоро и са вашият основен начин да оцените стойността на вашата CMA. Офертите с изтекъл срок на годност ще ви кажат, че цените на пазара не са склонни да поемат. Обявите с висяща продажба могат да ви дадат добра представа за това какви подобни жилища се продават в момента. Текущите списъци ще ви кажат каква е вашата конкуренция.
- Оценете домовете с еднакъв брой спални и бани. Броят на спалните и баните в един дом е един от най-важните критерии за оценка на жилището. Например домовете с две спални като цяло са по-малко желани от тези с три или повече. По същия начин, домовете със само една баня или без главна баня често имат по-ниска стойност на препродажба от тези с повече.
- Оценете домовете на около 300 квадратни метра от вашето. С дом от 2000 квадратни метра погледнете домовете, които са между 1700 и 2300 квадратни фута. Като цяло повече спални са равни на по-висока цена, но квадратните кадри са почти толкова важни.
- Оценете домовете в един и същи квартал. Да разберем в какво точно се намира „кварталът” на дома, може да бъде трудно, ако не е общност, оградена със стени. Поради тази причина е важно първо да се оцени кварталът онлайн.
- Оценявайте домовете в същите или сравними училищни зони. Училищните райони са особено важни в по-големите градове, където има много училища във всяка област. Домовете от едната страна на улицата може да са в отлична училищна зона, докато учениците, които живеят в домовете от другата страна, могат да матурират в училищата с по-ниско качество. Разликата, която училищата правят в стойността на дома, може да бъде много значителна.
- Оценете домовете с подобен размер на партидата. Като цяло домът на 10 декара земя ще струва повече от иначе съпоставим дом само на един декар.
- Оценка на домове с подобна възраст. Чисто новите домове обикновено се оценяват по-високо от по-старите домове, но някои по-стари домове, особено антични домове или модерни домове от средата на века, могат да изискат премия над ново строителство поради дизайна си.
- Оценете домовете с подобни характеристики. Например, ако домът има вграден басейн или се намира в затворен квартал с клубна къща, опитайте се да намерите други списъци с подобни функции. По същия начин, ако домът е със собственост на брега на океана, сравняването му с други домове пред брега ще даде много по-добри резултати от сравняването му с домове на няколко пресечки от водата.
5. Вземете средна цена на сравними обяви
Вземете продажните цени на сравними домове, които сте избрали, и разделете всеки по техните квадратни кадри, за да изчислите цената на квадратен фут за всеки съпоставим дом. След това намерете средната цена на квадратен фут от съпоставимите жилища и я умножете по точните квадратни кадри на дома, който се опитвате да продадете.
6. Оценете дома в личен план.
Въз основа на вашите изследвания трябва да имате представа за това какво струва дома, така че трябва да можете да адресирате всички въпроси относно стойността на имота, която собственикът на жилището има за вас. Когато обикаляте имот, имайте предвид фактори като: състояние, допълнения и надстройки, необходими надстройки, екстериор и озеленяване и други удобства. Комбинирайте предварителните данни от съпоставими списъци с информация, събрана по време на посещението, за да създадете цялостна CMA.