Инвестиране в извъндържавна собственост

Купуването и притежаването на имот рядко е лесно или просто. Когато въпросният имот е на далечно място, предизвикателствата се умножават. Независимо от това, инвестирането в имоти извън държавата може да изглежда привлекателно, ако живеете в район, в който недвижимите имоти са скъпи. Може да изглежда привлекателно и ако вече притежавате имот, в който живеете, и искате да разнообразите стопанствата си. Или просто искате да притежавате ваканционен дом. Но преди да направите предложение, внимателно обмислете тези проблеми.

Инвестиране в собственост извън държавата

Причини за покупка

Един от факторите, който кара хората да обмислят да купуват имот далеч от дома, е, че имотът може да бъде по-достъпен в друга държава. Може би живеете в район като Сан Франциско или Ню Йорк, където разходите за собственост са високи. Ако просто не можете да си позволите да купите място, където живеете, или ако правите това, ще е необходимо да инвестирате по-голямата част от парите си в недвижими имоти (което по-скоро не бихте направили), може да искате да разгледате други градове, където основите на пазара са здрави, но разходите за собственост са значително по-ниски.

Хората, които живеят в депресивни райони, но не искат да се местят по работа или по лични причини, може да са по-добре да наемат в родния си град и да инвестират в недвижими имоти, където икономиката е по-силна. Например, ако сте живели в Лас Вегас, градът с най-висок процент на възбрана по време на кризата през 2008 г., може да искате да купите имот на пазар, където средните продажни цени остават относително стабилни, като Шарлът, Северна Каролина.

Може би основната причина, поради която хората решават да инвестират в имущество извън държавата, е, че възвръщаемостта на инвестицията (ROI) може да е по-добра там, отколкото е у дома. Покупни цени, цени на поскъпване, ипотечни разходи (ако има такива), данъци, жилищни разпоредби, условия на пазара на наеми и други са всички фактори, които могат да бъдат по-благоприятни в друга държава и ще допринесат за потенциалната възвращаемост на имота.

Предизвикателства за разглеждане

Когато инвестирате извън държавата, трябва да преодолеете липсата си на запознаване с пазара на недвижими имоти извън държавата и с неговите местни икономически условия, както на градско ниво, така и на ниво квартал. Няма да имате същите интимни ежедневни познания за отдалечен пазар от пазара, на който живеете. Нямате задълбочено разбиране за най-добрите квартали - или за най-лошите. Ще трябва да разчитате на уста на уста, изследвания, инстинкти на червата и на мненията на всички професионалисти, които наемате.

Разбирането на всички закони и разпоредби относно собствеността и данъците върху собствеността на място, където не живеете, е друго голямо предизвикателство. Дори и да прочетете всеки ред от местните кодове и наредби, това, което пише на хартия и какво се случва в действителност, не винаги съвпадат. От ключово значение е да говорите със собствениците на имоти в района, за да придобиете истинско разбиране за местните статуи.

Ще ви трябват добри контакти в района, за да направите инвестиционния си план успешен, но когато се занимавате с далечен град, може да започнете от нулата в намирането на качествени професионалисти като агенти за недвижими имоти, мениджъри на имоти и майстори - хората, които ще бъдат ключът към вашия успех или неуспех.

Изкупуване извън държавата

Тайната на успеха на много външни инвеститори е да намерят и наемат отлична компания за управление на имоти. Ще ви трябват, за да ви помогнат да попълните свободни места, да съберете наем, да направите ремонт и да се справите с аварийните ситуации. Ако сте живели в района, можете да изберете сами да управлявате имота, но ако живеете далеч, професионалното управление на имоти е допълнителен разход, който просто трябва да направите, за да защитите инвестицията си. Както съветва опитен строител и мениджър на имоти Ръсти Меадор, „Колкото и добра от сделка с недвижими имоти да намерите, тя е толкова добра, колкото и способността й да се управлява добре“.

Имайте предвид, че дори и с компания за управление на имоти на вашата заплата, все пак ще трябва да посещавате вашите имоти, за да сте сигурни, че това, което мениджърите и наемателите ви казват, съвпада с реалността. Това е допълнителен разход за време и пари, който трябва да се има предвид.

Освен това, когато купувате имот под наем, особено имот под наем извън държавата, е вероятно да срещнете по-високи застрахователни ставки на собствениците на жилища, по-високи лихвени проценти по ипотека и по-високи изисквания за авансово плащане, тъй като кредиторите ще ви смятат за по-рисков кредитополучател, отколкото за собственик, Освен това ще усложните данъчната си ситуация, като притежавате имот под наем и печелите приходи в повече от една държава. Може да се наложи да наемете професионалист по данъка върху дохода, който да ви държи в доброто милост на данъчните власти.

Когато обмисляте всички тези фактори, може да откриете, че да бъдеш собственик на собственик или да купуваш инвестиционен имот у дома е много по-просто и по-евтино предложение.

Преди да купите извън държавата

Ако все още имате намерение да купувате извън държавата, не забравяйте да вземете предвид тези допълнителни предупреждения.

Не купувайте гледка невиждана; имотът може да не е такъв, какъвто смятате, че е. Онлайн информация за даден имот може да бъде остаряла и местен агент за недвижими имоти или собственик на имот, който не се интересува от вашите най-добри интереси, може да ви излъже, за да прекратите продажба. Ако несъзнателно станете собственик на притеснителен имот, който нарушава законите за здраве и / или безопасност, можете да се окажете на куката за многобройни нарушения на кода, които ще отнемат време и ще бъдат скъпи за отстраняване. Ако даден имот е бил свободен достатъчно дълго време, той може да създаде проблеми с поддръжката, които причиняват такова нарушение, че градът го счита за опасност за безопасността и го булдозира. Може дори да се навиете на куката за сметката за събаряне.

Някои инвеститори в собственост са открили дървеници, термити, хлебарки, мишки или други вредители за тяхното падане. Без лично посещение на имота и професионална проверка за проверка за тези проблеми, бихте могли да станете собственик на имот, който не е обитаем. Скот Пакстън от Агенцията за защита на наемите съветва, че оплакванията от дървеници стават все по-чести и този проблем може да бъде много скъп, за да се отървете от него.

Намирането на качествени наематели е изключително важно за отсъстващите наемодатели. Няма да сте там, за да следите внимателно поведението на наемателите си или тяхното отношение към имота, нито ще бъдете там, за да ги натиснете да плащат, ако наемът е просрочен. В допълнение към наемането на най-добрата компания за управление на имоти, искате да имате наематели, които няма да причинят на вас или вашата управляваща компания главоболие.

Освен това, посещението на човек в локацията ви позволява да се запознаете по-добре с професионалистите, които ще ви помогнат в процеса на закупуване на дома, като вашия адвокат, агент по недвижими имоти и кредитор. Докато посещавате, отделете време да се срещнете с различни заемодатели и да проучите различните видове ипотека и лихвите, предлагани на местно ниво. Също така е полезно да получите предварително одобрение за ипотека, тъй като това ще намали времето, което ще отнеме за сключване на сделката, след като най-накрая сте намерили мечтата си извън държавен дом.

И накрая, ако никога не сте притежавали собственост, купуването на първия ви имот извън състоянието е извънредно рисковано. Без значение колко книги четете за собствеността на собственост, няма заместител на реалния опит. Без опит в собствеността на собственост и без знания от първа ръка, които произтичат от пребиваването в имот от ден на ден, може да пропуснете важни съображения за поддръжка.

Извъндържавни алтернативи

Ако не мислите, че по някаква причина искате да купувате имот, в който живеете, има други начини да влезете в различни пазари на недвижими имоти, които са много по-прости, отколкото да инвестирате директно извън държавата. Една от възможностите е инвестиционен фонд за недвижими имоти (REIT). Инвестирането в REIT или REIT ETF е подобно на инвестирането в акции и можете да изберете REIT с профил на риск / възвръщаемост, който отговаря на това, което търсите. И точно както когато сте собственик на акции и не носите отговорност за вземане на решения за управлението на тази компания, когато притежавате акции на REIT, няма да имате главоболие, свързано с действително притежаване на имот.

Можете също така да направите втори поглед върху закупуването на имот, където живеете - дори и да не искате да живеете в него. Може би сте наемали в Сан Франциско, защото не се интересувате от това да живеете на единственото място, което бихте могли да си позволите да закупите - кондо с площ от 250 квадратни метра. Но бихте ли готови да притежавате този апартамент като имот под наем? Вероятно ще е по-лесно да купите и да притежавате място близо до дома си. Може да бъде по-скъпо или по-малко изгодно, но може да намерите допълнителните разходи или по-ниската възвръщаемост на инвестициите на стойност намалената караница.

Как да го накараме да работи

Ако ще купувате извън държавата, купете в район, който сте запознати - може би там, където сте ходили в колеж или където сте израснали. По-добре е да имате известни познания в областта, отколкото никакви. Като бонус, ако купувате в район, който обичайно посещавате, така или иначе пътуването ви за свободното време може да стане поне отчасти данъчно облагаемо, защото ще добавите бизнес компонент към тези пътувания, за да проверите имота си.

Купете в район с някои прилики с района, в който живеете, като климат, демография или възраст на имотите, така че да имате някаква представа за това с какво се занимавате. Ако цял живот сте живели в предградието на Калифорния през 1960 г., не купувайте 120-годишен имот в Бостън.

Не купувайте имот с висок риск. Купете в предимно зает от собственици квартал, за да привлечете наематели, които са с по-нисък икономически риск, казва Райън Л. Хинрихър, основател на инвестиционната компания за продажби на жилища Investor Nation. Висококачественият имот „обикновено ще има по-малко поддръжка и поддръжка. Тези имоти също се отдават под наем по-бързо, тъй като обикновено имат модерни оформления и адекватен брой спални и бани“, отбелязва той.

И накрая, както бе споменато по-рано, от изключително значение е да се изгради голяма мрежа от професионалисти, които да ви помогнат и сами да посещавате вашия имот.

Долния ред

Инвестирането в извънсъстояние на имоти е високорисково предложение и основен ангажимент. Преди да го направите, уверете се, че наистина разбирате в какво се захващате и че сте готови да посрещнете всички свързани предизвикателства.