Как мога да избегна плащането на частна ипотечна застраховка - PMI?

Частната ипотечна застраховка (PMI) е застрахователна полица, която защитава кредиторите от риска от неизпълнение и възбрана. Като цяло, ако се нуждаете от финансиране, за да купите жилище и да извършите авансово плащане под 20% от цената му, вашият кредитор вероятно ще изисква от вас да закупите застраховка от компания PMI преди да подпишете заема. Въпреки че струва допълнително, PMI позволява на купувачите, които не могат да направят значителна авансова вноска (или тези, които решат да не), да получат финансиране на достъпни цени.

6 причини да избягвате частната ипотечна застраховка

Как да не плащам PMI

Един от начините да избегнете плащането на PMI е да направите авансово плащане, което е равно на поне една пета от покупната цена на дома; при ипотечно говорене съотношението заем / стойност на ипотеката е 80%. Ако например новият ви дом струва 180 000 долара, ще трябва да оставите поне 36 000 долара, за да не плащате PMI. Въпреки че това е най-простият начин да избегнете PMI, авансовото плащане в такъв размер може да не е възможно.

Друг вариант за квалифицирани кредитополучатели е ипотека за изплащане. При тази ситуация вторият ипотечен или заем от собствен капитал се взема едновременно с първата ипотека. Например при ипотека за обратен обем 80-10-10 например 80% от покупната цена се покрива от първата ипотека, 10% се покрива от втория заем, а крайните 10% се покриват от авансовото ви плащане. Това понижава заемната стойност (LTV) на първата ипотека до под 80%, което премахва необходимостта от PMI. Например, ако новото ви жилище струва 180 000 долара, първата ви ипотека ще бъде 144 000 долара, втората ипотека ще бъде 18 000 долара, а вашият авансово плащане ще бъде 18 000 долара.

Последна опция е ипотечната застраховка с изплащане на заемодателя (LMPI), при която цената на PMI е включена в лихвения процент за ипотечния кредит за целия срок на кредита. Следователно може да се окажете, че плащате повече лихва през целия срок на заема.

Ключови заведения

• Частната ипотечна застраховка (PMI) се извършва, ако трябва да финансирате повече от 80% от покупната цена на жилището.
• Можете да избегнете PMI, като едновременно вземете първа и втора ипотека върху жилището, така че никой заем не представлява повече от 80% от цената му.
• Можете да изберете ипотечна застраховка (LMPI), платена от заемодателя, въпреки че това често увеличава лихвения процент по вашата ипотека.
• Можете да поискате отмяна на плащания чрез PMI, след като сте събрали поне 20% дял от собствения капитал в дома.

Край на PMI рано

След като имате ипотека за няколко години, може да бъдете в състояние да се отървете от PMI чрез рефинансиране - тоест замяна на текущия заем с нов - въпреки че ще трябва да претегляте разходите за рефинансиране спрямо разходите за продължаване на изплащането на ипотечни премии. Възможно е също така да можете да го изхвърлите рано, като предварително заплатите основната си ипотека, така че да имате поне 20% собствен капитал (собственост) в дома си. След като натрупате този собствен капитал, можете да поискате от кредитора да анулира PMI.

Ако приемем, че сте в течение на вашите ипотечни плащания, PMI в крайна сметка приключва. След като съотношението LTV на ипотеката спадне до 78% - което означава авансовото ви плащане плюс основната сума на кредита, която сте изплатили, се равнява на 22% от покупната цена на жилището - федералният закон за защита на собствениците изисква кредиторът автоматично да анулира застраховката.

Съветник Insight

Скот Гейнор, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Лос Анджелис, Калифорния

Има няколко начина да избегнете PMI:

• Поставете 20% намаление върху покупката си за дома
• Ипотечна застраховка с изплащане на заеми (LPMI)
• VA заем (за отговарящи на изискванията военни ветерани)
• Някои кредитни съюзи могат да откажат PMI за квалифицирани кандидати
• Piggyback ипотеки
• Лекарски заеми

Има няколко неща, които трябва да отбележите по-горе.

При LPMI кредиторът плаща разходите на PMI, но най-вероятно ще ви осигури по-висока ипотечна ставка. Освен това LPMI не се елиминира, както в крайна сметка PMI.

С ипотека за изплащане, купувачите могат да използват два заема вместо един (прасенце) за закупуване на жилище. Първият е традиционен ипотечен кредит. Втората включва или кредитна линия за домашен капитал, или стандартна заем за собствен капитал. Вторият заем покрива останалата сума за получаване на 20% авансово плащане и обикновено има по-висок лихвен процент.