Собствен капитал срещу дългови инвестиции за многократно финансиране на недвижими имоти

Награждаването на недвижими имоти започна, след приемането на Закона за стартиране на бизнеса на Jumpstart през 2012 г., а пазарът се очаква да се разшири още повече. През октомври 2015 г. SEC издаде окончателното си решение по разпоредбите на дял III от Закона за JOBS, като позволи на неакредитирани инвеститори да участват в сделки с недвижими имоти, финансирани с множествено финансиране, заедно с акредитирани инвеститори.

Инвестирането в недвижими имоти чрез краудфандингова платформа има определени предимства пред АДСИЦ или директна собственост върху собствеността. Едно от тези предимства е възможността да избирате между дългови и капиталови инвестиции. Преди да се потопите в crowdfunding за недвижими имоти, е полезно да разберете как се различават двете и какви са рисковете. (За повече информация относно основите на краудфандинга на недвижими имоти вижте: Недвижими имоти и многократно финансиране : нов път за инвеститорите.)

Ключови заведения

• Наградата за финансиране на недвижими имоти е все по-популярна алтернатива на REITs и ETFs за недвижими имоти за добавяне на собственост към портфолиото на някой.
• Инвестициите в дялови имоти печелят възвръщаемост чрез доходи от наем, платени от наематели или капиталови печалби от продажба на имота.
• Инвестирането в дългови имоти включва издаване на заеми или инвестиране в ипотечни кредити (или ипотечни ценни книжа).

Основи за инвестиции в акции

Повечето сделки за краудфандинг на недвижими имоти включват инвестиции в собствен капитал. При този сценарий инвеститорът е акционер в конкретен имот и техният дял е пропорционален на сумата, която са инвестирали. Връщанията се реализират под формата на дял от дохода от наем, който собствеността генерира, намалена с таксите за услуги, платени на платформата за краудфандинг. На инвеститорите може също да се изплати дял от всяка амортизационна стойност, ако имотът се продаде.

Професионалисти:

• Без ограничение на възвръщаемостта: капиталовите инвестиции предлагат по-широк хоризонт по отношение на потенциала за печалба. Възможно е да видите годишна възвръщаемост, варираща от 18% до 25%. Тъй като няма ограничение обаче, небето наистина е границата от гледна точка на инвеститора.
• Данъчни облекчения: Един бонус от притежаването на инвестиционен имот е в състояние да приспадне определени разходи, свързани с неговото притежание, като амортизация и разходи за ремонт. С капиталовото финансиране, сделките обикновено се структурират чрез LLC, което се третира като поточно предприятие за данъчни цели. Това означава, че инвеститорите могат да извлекат ползите от приспадането на амортизациите, без да се налага да притежават директно собственост.
• По-ниски такси: инвестициите в акции могат да бъдат по-евтини, когато става въпрос за такси. Вместо да плащат авансови такси и месечни такси за услуги, инвеститорите могат да плащат единична годишна такса, за да запазят позицията си в имота. Таксата се изчислява като процент от общата инвестирана сума и често варира между 1% и 2%.

Недостатъци:

• По-голям риск: капиталовото финансиране може да вложи повече пари в джобовете на инвеститорите, но това означава по-голям залог. Инвеститорите са на второ място по отношение на получаване на изплащане на инвестицията си и ако имотът не успее да отговори на очакванията си за изпълнение, това лесно може да се превърне в загуба.
• По-дълъг период на задържане: инвеститорите в акции разглеждат много по-дълъг период от време в сравнение с инвеститорите в дълга. Времето на задържане може да се простира над пет или дори десет години, което е важно съображение, ако се интересувате от поддържане на висока степен на ликвидност във вашия портфейл.

Как работят дълговите инвестиции

Когато инвестира в инструменти за дълг на недвижими имоти, инвеститорът действа като кредитор на собственика на имота или спонсора на сделката. Заемът е обезпечен от самия имот и инвеститорите получават фиксирана норма на възвръщаемост, която се определя от лихвата по кредита и колко са инвестирали. При сделка с дълг инвеститорът е в дъното на капиталовия пакет, което означава, че имат приоритет, когато става дума за искане на изплащане от имота. (За повече информация вижте ръководството: Как да спечелите пари в недвижими имоти.)

Професионалисти:

• По-кратко време на задържане: Дълговите инвестиции са най-често свързани с проекти за развитие. В резултат на това те обикновено имат по-кратък период на държане в сравнение с инвестиции в собствен капитал. В зависимост от характера на сделката, времето на задържане може да продължи между шест и 24 месеца. Това е плюс за инвеститорите, които не са удобни да обвързват активи в дългосрочен план.
• По-нисък риск: Поради начина на структуриране на сделките; инвеститорите поемат по-малък риск с дълговите инвестиции. Заемът е обезпечен от имота, който действа като застрахователна полица срещу погасяване на заема. В случай, че собственикът на имот или спонсор по подразбиране, инвеститорите имат възможност да възстановят загубата на инвестицията си чрез предприемане на възбрана.
• Стабилен доход: Дълговите инвестиции са по-предсказуеми по отношение на размера и честотата на изплащанията. Въпреки че всяка сделка е различна, не е необичайно инвеститорите да печелят от 8% до 12% годишно. Тези доходи обикновено се изплащат на месечна или тримесечна база.
• Ограничена доходност: Дълговите инвестиции водят до по-малък риск, но съществен недостатък е фактът, че възвръщаемостта е ограничена от лихвения процент по кредита. Инвеститорите трябва да са наясно дали са готови да пожертват потенциала за получаване на по-висока доходност в замяна на по-безопасен залог.
• По-високи такси: Докато повечето платформи за crowdfunding на недвижими имоти не таксуват инвеститорите за създаване на акаунт и проучване на дългови инвестиции, обикновено има някакъв вид такса, участваща в сделка. Платформата за краудфандинг обикновено отнема процент от горната част, преди да се изплати някаква лихва, която може да се отрази във възвръщаемостта ви. Може да има и отделна такса за генериране на заем, която се предава на инвеститорите. (За повече информация за платформите за краудфандинг на недвижими имоти, прочетете: Топ 5 на компаниите за многократно финансиране на недвижими имоти.)

Недостатъци:

• По-ниска потенциална възвръщаемост: с по-малък риск идва по-ниска очаквана възвръщаемост.
• Излагане на риск от предплащане: ипотечните кредитори понякога изплащат заемите си рано или с продажба на жилище или чрез рефинансиране. Това може да прекъсне паричните потоци, свързани с вашата дългова инвестиция и да намали продължителността на вашия кредитен портфейл.

Долния ред

Краудфандингът е атрактивна опция за инвеститорите, които искат да инвестират в сделки с частни недвижими имоти по рентабилен начин. Минималната инвестиция с много платформи варира от 5000 до 10 000 щатски долара, което е сравнително малка цена за плащане, за да получите достъп до този клас активи. Както инвестициите в собствен капитал, така и дълга имат своите добри и лоши страни, които интелигентните инвеститори трябва да отделят време за внимателно претегляне. Разбирането на това, което заемате, за да спечелите спрямо това, което рискувате, може да ви помогне да решите дали един или двата вида инвестиции са подходящи за вашия портфейл.