Търговски имоти, за да държат таксиметъра на плажа

Ако някога сте търгували бейзболни карти с приятел, когато сте били дете, вече сте запознати с основния принцип на „размяна на вид“. Може би вашият приятел наистина е обичал Хосе Кансеко и е искал вашата карта на новобранец в Canseco, но въпреки това имате подозрение, че кариерата му може да свърши зле. Двамата се съгласихте да замените Кансеко за няколко от своите предстоящи карти. Изчислихте стойността на вашата карта и решихте кои карти от него искате да получите в замяна, след което направихте размяна. Сигурен залог е, че IRS не получи прекъсване на действието.

Борсата от подобен вид (наричана също размяна на раздел 1031) позволява на инвеститорите в недвижими имоти да правят подобно нещо, като отлагат капиталови печалби или загуби, когато купуват или продават имот. По същество обменът от подобен вид ви позволява да разменяте инвестиционни имоти с друг инвеститор и да предпазите данъчния от сделката до много по-късно, когато имотът в крайна сметка бъде продаден за пари. Разбира се, процесът не е толкова лесен като размяна на няколко бейзболни карти, но тази статия ще ви покаже как се прави.

Защо трябва да помислите за размяна
Възможността за отсрочване на данъчните задължения чрез размяна 1031 (наречена за раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи) насърчава инвеститорите да ребалансират портфейлите от недвижими имоти и да използват по-изгодни средства, които иначе биха плащали в данъци. Способността за балансиране е особено важна за недвижимите имоти, тъй като, за разлика от отделните акции и облигации, един имот може да представлява значителна част от стойността на портфейла.

Поради концентрирания характер на инвестиция в недвижими имоти, за мениджърите на портфейли е важно да имат гъвкавостта да балансират своите портфейли и да правят тактически залози или в различни сектори на имоти, или в инвестиционни региони. Борсата 1031 насърчава подобно балансиране, като позволява на инвеститорите да преминават и излагат експозиции на недвижими имоти чрез размяна на един имот на друг, без тежестта от незабавно налагане на данъци върху печалбата. Чрез непрекъснато използване на 1031 борси при придобиване и разпореждане с имущество, инвеститорите могат да отложат данъка върху капиталовата печалба, докато не дойде време за ликвидация на част или целия портфейл, има благоприятна промяна в данъчния закон или те са натрупали достатъчно капиталови загуби, за да компенсира задължението за капиталова печалба. (За повече информация относно това, как Секция 1031 да работи за вас, разгледайте Сделките за недвижими имоти Smart .)

Преглед
За да се квалифицират за това данъчно третиране, инвеститорите трябва да се придържат към определени изисквания и ограничения по отношение на видовете имоти, които могат да обменят, местоположението на имотите и времето на определени ключови събития. Следващият раздел ще предостави подробно описание на различните изисквания, но е важно първо да се отбележи, че основното пребиваване не отговаря на условията, така че за съжаление няма да можете да замените вашия крайградски апартамент за плажна къща в Малибу. (За повече информация относно продажбата на лична резиденция, прочетете дали продажбата на дома ви ще ви остави с данъчен шок? Истина ли е, че можете да продадете къщата си и да не плащате данък върху печалбата от капитал? )

Координирането на необходимите елементи може да бъде доста плашеща задача. За да улеснят необходимите сделки и документация, инвеститорите са длъжни да използват клирингова къща на трета страна, наречена "квалифициран посредник (QI)", която обработва всички средства, свързани с покупката, продажбата и обмена на имоти. Тъй като средствата не постъпват директно по сметките на данъкоплатците и данъкоплатецът никога не контролира нито една от паричните средства, произведени от транзакцията, инвеститорът ефективно превърта капиталовите печалби в разменените имоти и може да отложи данъка върху капиталовата печалба до продажбата на недвижими имоти за пари.

Настройката и изпълнението на размяна 1031 и съответното данъчно третиране на транзакцията могат да бъдат много сложни. Следващият раздел ще даде кратко и опростено описание на изискванията и стъпките, необходими за извършване на размяна 1031.

Изисквания за транзакциите

Квалифициращи свойства
Борсата работи само за инвестиционни имоти или бизнес имоти. Инвестиционен имот е този, който се закупува с цел даване под наем и получаване на доход. Бизнес имотът е собственост и се използва от бизнес и се държи в баланса като актив. Всички недвижими имоти в САЩ, независимо дали са подобрени или не са подобрени, обикновено са от подобен вид. Недвижимите имоти извън Съединените щати се считат за "не като вид" собственост. Раздел 1031 не се прилага за размяна на инвентар, акции, облигации, банкноти, други ценни книжа или лична собственост от всякакъв вид. (За преглед на различните видове имоти, вижте нашия урок за проучване на инвестиции в недвижими имоти и инвестиране в недвижими имоти .)

Неквалифициращи се активи и обувката
Ако транзакцията включва неквалифицирани активи (не от рода) имущество или парични средства, тогава инвеститорът трябва да признае печалбата от продажбата и да плаща съответно данъци. Ако приемем, че стойността на един от разменените имоти е по-голяма от стойността на другия, неквалифицираните активи, използвани за изравняване на стойността между борсите, се наричат ​​„зареждане“ и все още подлежат на нормални данъци върху капиталовата печалба.

синхронизиране
Въпреки че не е необходимо транзакции да бъдат едновременни, съществуват ограничения за някои елементи на времето за транзакции. Например, за да квалифицира транзакция като размяна 1031, инвеститор трябва да идентифицира имота, който трябва да бъде заменен преди закриването, и да идентифицира заместващия имот в рамките на 45 дни след приключване на продажбата на първия актив. Освен това транзакцията за придобиване на заместващия имот трябва да бъде извършена в рамките на 180 дни от извършване на продажбата на първата сделка. За повечето инвеститори една от най-трудните задачи е идентифицирането на заместващи активи в рамките на 45 дни след продажбата на преотстъпения актив. И все пак е важно те да го направят, тъй като тези ограничения на времето са много строги и IRS не дава разширения.

Квалифициран посредник
Поради сложността на тези договорености и изискванията и ограниченията около борсата, инвеститорите, спонсориращи борсата, трябва да използват квалифициран посредник, за да улеснят сделката. Квалифицираният посредник, определен като корпорация, която работи в пълен работен ден за улесняване на 1031 борси, не предоставя правни или данъчни консултации. Не може да бъде бизнес страна, като фирма за CPA, адвокат или агент по недвижими имоти, който е имал някакви отношения с данъчно задължената страна в рамките на 24 месеца преди първата сделка с имот. За предпочитане, QI трябва да е стопанска фирма, която преди това не е предоставяла нито една от тези услуги на участници в транзакцията.

QI извършва различни услуги за улесняване и действа като мост между участващите страни, за да помогне за структурирането и осъществяването на обмена. Неговите задължения включват:

• Подготовка на цялата необходима документация и действа като клирингова къща, за да се гарантира, че всички подходящи страни получават документация.
• Гарантиране, че средствата се съхраняват в защитена и застрахована банкова сметка, както и че всички плащания се извършват по ескроу-сметки, когато транзакциите са приключени.
• Представяне на пълно счетоводство на транзакциите за записи на данъкоплатци и предоставяне на Формуляр 1099 на данъкоплатците и на IRS, документиращи всички необходими данъци и всички платени данъци върху капиталовата печалба.

Строгите правила на IRS относно определени изисквания подчертават стойността на квалифицирания посредник и важността на избора на подходящ. Една от основните услуги на QI е да следи участниците в транзакциите и да гарантира, че те отговарят на изискванията, необходими за данъкоплатците да отговарят на условията за преференциално данъчно третиране на печалбите от недвижими имоти, така че е важно инвеститорите да проучат и да изберат посредника на транзакцията внимателно. (За свързано четене, проверете ползите от използването на адвокат за недвижими имоти .)

Следващият раздел ще обхваща многообменните борси и основните инвеститори трябва да спазват.

Множество обмени на собственост
При подобна размяна от инвеститор не се изисква да извършва размяна на имоти едно за едно. От двете страни на обмена могат да се използват множество свойства, стига да са спазени следните правила. Тези правила обикновено се наричат ​​правилата "три свойства", "95%" и "200%".

• Правилото за три имота - Всяко три имота може да се класира независимо от пазарната стойност.
• Правилото от 95% - всеки брой имоти може да се класира, стига справедливата пазарна стойност (FMV) на имотите, получени до края на периода на размяна, да е не повече от 95% от кумулативните FMV от всички идентифицирани потенциални заместващи имоти.
• Правилото за 200% - всеки брой свойства може да бъде заменен, стига кумулативният FMV на заместващите свойства да не е по-голям от 200% от комбинирания FMV на всички разменени свойства към началната дата на прехвърляне.

Въпреки че IRS е доста гъвкав по отношение на броя на активите, които ще позволи да замени, за да подпомогне отсрочването на данъка върху капиталовите печалби, много е строго относно времето за идентифициране на тези имоти и провеждане на размяната.

План за транзакциите и времева линия
Въпреки че планът за транзакциите и времевата линия за размяна 1031 могат да станат изключително сложни, някои елементи следват основен формат и са подобни за повечето транзакции.

1. Първоначално инвеститор, който желае да влезе в борса за подобен вид, ще идентифицира имота или имотите, които ще бъдат продадени - „отказан имот“ - и след това с помощта на посредника ще го продаде на трето лице. Посредникът получава средствата като продавач и осигурява всички средства в дескрипция.
2. Със средствата в дескроу, инвеститорът разполага с 45 дни, за да избере един или няколко „заместващи свойства“ за борсата, които трябва да бъдат закупени от трети продавач в рамките на 180 дни от първата транзакция. Посредникът действа като купувач, осигурява средства в escrow и след това препраща съответните средства на продавача или продавачите. (За помощ при намирането на замяна, разгледайте Топ 10 функции на печеливш имот под наем и намерете късмет в търговската недвижимост .)
3. На следващо място, QI подготвя цялата счетоводна документация за данъкоплатеца, която показва, че средствата са преминали през клиринговата къща за QI и че сметките на данъкоплатеца / инвеститора не са получили средства. QI също подготвя формуляр 1099, обозначаващ всички печалби от капитала, възникнали от създаването на неквалифицирано "зареждане" и всички данъци, платени като част от транзакцията, и препраща формата към IRS.
4. В крайна сметка данъкоплатецът ще подаде IRS формуляр 8824 с IRS, плюс какъвто и да е подобен документ, изискван от държавата, в която се намират имотите или данъкоплатецът пребивава. В допълнение към улесняване на размяната, квалифицираният посредник ще представи и всички документи за обмен, изисквани от транзакциите, като например актовете за собственост и договорите за недвижими имоти.

Тъй като QI е контролирал средствата както от продажбата, така и от покупката на разменените имоти и защото инвеститорът е получил имущество вместо парични средства за продажбата на преотстъпения актив, капиталовите печалби се отлагат. С изключение на каквото и да е „зареждане“, капиталовите печалби могат да бъдат отсрочени непрекъснато чрез борси от подобен вид, докато в крайна сметка активите не се продадат за пари. В този момент натрупаните капиталови печалби ще се облагат с помощта на преобладаващите методи за данъчно облагане.

заключение
Размяната на подобен вид може да не е толкова лесна, колкото бейзболните карти на младостта ви, но все пак ви позволява да търгувате с инвестиционните си имоти и да пазите данъчния човек от сделката. Чрез непрекъснатото влизане в подобни борсови размени, инвеститорите могат да извършват прехвърляне на недвижими имоти, за да увеличат или намалят експозициите към определени сектори на собствеността и в същото време да отложат капиталовите печалби, докато имотите в крайна сметка бъдат продадени за пари. След като разберете правилата на играта, това е чудесен начин за ефективно балансиране на вашето портфолио за недвижими имоти.

За повече стратегии да останете една крачка пред данъчния човек, прочетете Данъчни съвети за отделните инвеститори и спестяване на пари в края на годината .