Опции за ипотека за подводни собственици на жилища
Собствениците на жилища често се оказват в незавидно положение да дължат повече върху баланса на ипотечните си кредити, отколкото си струват жилищата. Това е резултат от комбинация от събития, много от които са извън контрола на собственика на дома. Падането на цените на недвижимите имоти, влошаващото се съседство, лошите решения за заемане (напр. Заемане на повече, отколкото може да си позволи кредитополучателят или вземането на ипотека с регулируема лихва) и рефинансирането за изтегляне на собствен капитал могат да оставят собствениците на жилища с нарастващ дълг. Когато балансът на ипотеката надвишава стойността на имота, позицията на собственика на жилището се обозначава като "наопаки" или "под вода". Избягването от тази неудобна позиция е сложно - и често се изисква продажба на жилището за по-малко от стойността на заема - но има решения. Нека разгледаме някои опции за собствениците на жилища с отрицателен капитал.
Кратко продажба на дом, който е къс за собствения капитал
Късата продажба е жизнеспособна опция, ако разликата между продажната цена на дома и ипотекираната сума е малка или продавачът има дълбоки джобове. Ако купувач може да бъде намерен, собственикът на жилището може да дойде до приключване с чек, за да изплати остатъка от заема. Ако продавачът не може да си позволи да изплати остатъка, но трябва да продаде, продавачът трябва да се свърже с притежателя на ипотека и да се опита да организира кратка продажба. (За повече информация относно късата продажба на вашия дом, прочетете къса продажба на вашия дом, за да избегнете възбрана .)
Убеждаването на кредитора да се съгласи на кратка продажба често включва значително време и документи. В допълнение към получаването на заемодателя да се съгласи, собственикът на жилището трябва да намери агент за недвижими имоти, който е готов да се справи с продажбата. Ако се намери купувач, усложненията продължават. Кредиторът често обслужва заема от името на инвеститор. Ако заемодателят е удобен с продажбата, той трябва да работи с инвеститора, който държи заема, за да постигне споразумение. Това може да отнеме време. Ако къщата е покрита от частна ипотечна застраховка (PMI), застрахователят може също да участва в процеса. Застрахователят е застраховал имота срещу неизпълнение, за да защити интересите на банката, така че застрахователят има дял в процеса. Като цяло срокът за постигане на споразумение е дълъг и банката има малък стимул за сътрудничество.
Възбрана
Когато всичко е казано и направено, собственикът на жилище може в крайна сметка дължи пари на банката дори след продажбата, за да компенсира разликата между това, което купувачът е готов да плати и това, което банката е готова да приеме. Ако смятате, че това може да се случи във вашата ситуация, алтернативата може да бъде възбрана. Въпреки това претеглете тази опция много внимателно - въпреки че кратката продажба не е добра за вашия кредитен рейтинг, възбраната е още по-лоша. (Прочетете значението на кредитния си рейтинг, за да научите как вашите дейности по заеми влияят на кредитния ви рейтинг.)
В допълнение към предизвикателствата при създаването на продажбата, възможността да дължите пари след продажбата и вероятността кредитният ви резултат да вземе удар, трябва да се вземат предвид и данъците. От данъчна гледна точка разликата между продажната цена на жилището и салдото върху ипотеката може да се разглежда като доход. Плащането на данъка или доказването, че сте били неплатежоспособни и по този начин освободени от данъка, са елементи, с които трябва да се работи, защото от данъчна гледна точка късата продажба се разглежда като прошка на дълга.
Опциите за избягване на главоболията при кратка продажба са ограничени. Идеалният сценарий е да продължите да живеете в дома и да изплащате ипотеката, докато пазарът на недвижими имоти не се подобри и къщата може да бъде продадена за цена, която покрива баланса върху ипотеката. Други опции, които трябва да обмислите, са да вземете съквартирант, който да ви помогне да платите сметките, или да се преместите в апартамент и да наемете къщата.
Долния ред
Най-добрият начин да сведете до минимум шансовете да се окажете с главата надолу е да извадите най-малката ипотека, която можете да намерите, и да я изплатите възможно най-бързо. Това усилие започва с закупуването на жилище, което всъщност можете да си позволите, което може да бъде драматично различна собственост от тази, в която смятате, че принадлежите. (Нуждаете се от помощ за разбиване на числата? Прочетете ипотеките: Колко можете да си позволите? )
Мъдрите, предпазливи купувачи на жилища правят значителни авансови плащания, което им позволява да избягват да купуват частна ипотечна застраховка (PMI) и осигуряват достатъчно собствен капитал, за да имат възглавница, ако стойностите на жилището намаляват. Освен това, като вземете малка ипотека, би трябвало да можете да извършвате допълнителни плащания и да се измъкнете под дълговата тежест за по-малко време. И накрая, извършването на допълнителни плащания прави вероятността да се окажете "с главата надолу" на ипотеката си много по-малка.
Вижте Разбиране на структурата на ипотечните плащания, за да разберете процеса на изчисление и плащане, както и схемата на амортизация на жилищните заеми.