Ипотечни измами: разбиране и избягване

Етичните нарушения и престъпните действия в различни индустрии се отразяват върху икономиката ни през последните няколко десетилетия, особено в банковия, финансовия и жилищния сектор. Нека да разгледаме сложните етични и криминални въпроси, свързани с измамите с ипотека.

Какво е ипотечна измама?

Измамата в най-простата й форма е умишлено погрешно представяне и измама: Една страна заблуждава друга чрез невярно представяне на информация, факти и цифри. И така, измамата с ипотека не е само хищнически практики на кредитиране, насочени към определени кредитополучатели.

Жилищна или ипотечна измама може да бъде извършена от лица, които възнамеряват да заемат имот като основно жилище, или от групи инвеститори, които измамят чрез имоти под наем или извършат оценка за измама при преливане на жилища.

Според Федералното разследващо бюро (ФБР), това е всякакъв вид „съществени грешни изявления, погрешно представяне или пропуск, свързани с имуществото или потенциалната ипотека, на които се разчита от застраховател или кредитор за финансиране, покупка или застраховане на заем“. С това работно определение виждаме, че измамата с ипотека може да бъде извършена както от отделни кредитополучатели, така и от професионалисти в бранша. И участващите суми са високи. Например в Сакраменто, Калифорния, седем души бяха осъдени в измама за ипотека в размер на 10 милиона долара в началото на 2019 г.

За да разберете последиците за жилищната индустрия и индустрията за недвижими имоти, както и за финансовите институции, просто се обърнете към заглавията и литературата относно ипотечната криза с ипотечни кредити през 2008 г. Голяма част от това спекулативно кредитиране, което се основаваше на измама с ипотека.

Защо да извършим ипотечни измами?

Кредитополучателите и професионалистите са мотивирани да извършват ипотечни измами по много причини. Можем да опишем повечето от тези причини, като дефинираме два основни вида - измама за жилища и измама с цел печалба. Измама за жилище е извършена от кредитополучатели, които често със съдействието на кредитни служители или друг персонал неправилно представят или пропускат съответните подробности относно заетостта и доходите, дълга и кредита или стойността и състоянието на имотите с цел получаване или поддържане на собствеността върху недвижими имоти. Измама за печалба е извършена от професионалисти в бранша, които неправилно представят, погрешно представят или пропуснат съответните подробности относно заетостта и доходите, дълга и кредита или стойността и имуществото на собствения си клиент или стойността и имуществото с цел максимизиране на печалбата от заемна сделка.

Важно е да се отбележи тук, че измама за печалба може да бъде извършена от всеки професионалист във веригата за транзакции на заем, включително строителя, агент по продажби на недвижими имоти, служител по кредити, ипотечен брокер, кредитен / дългов съветник, оценител на недвижими имоти, инспектор за собственост, застрахователен агент, титулярна фирма, адвокат и агент за ескроу. Професионалистите от индустрията могат също да работят съвместно, като мрежа, за да измамят застрахователите, заемодателите и кредитополучателите и да увеличат максимално таксите и да споделят печалби от всички услуги, свързани с ипотека. Тези действия са мотивирани или от желанието да се спечелят допълнителни комисионни за продажби, или просто да се увеличи инвестиционната позиция.

Общи схеми и измами с ипотечни измами

Най-разпространените схеми за измама на ипотечни инвеститори са различни видове обръщане на имоти, измама със заетост и измама с купувача на слама. Обръщането на имоти обикновено не е незаконно, когато е свързано с покупка на къща, държане / оправяне и след това препродажба с цел печалба. От друга страна, когато имот е купен под пазар и веднага се продава с печалба с помощта на корумпиран оценител, който "проверява", че стойността на имота всъщност е двойна от първоначалната сума за покупка, се посочва ипотечна измама.

Ключови заведения

• Често срещаните индивидуални измами с ипотечни кредити са кражба на самоличност и фалшификация на доходите / активите, докато специалистите в бранша могат да използват оценки за измами и въздушни заеми, за да излъжат системата.
• Действията по хищническите заеми, спасяването на възбрани и измамите за намаляване на ипотеката допринесоха за Голямата рецесия през 2007 г.
• Ипотечните измами продължават да са проблем в Америка. Според данните на CoreLogic, както съобщава CNBC през октомври 2018 г., „всяко на всеки 109 молби за ипотека се смята, че има индикации за измама.“
• Има професионални организации, които наблюдават и разследват измамите с ипотека, заедно с ФБР.

В случай на схема за затваряне на собственост за един и същи ден, веригата на собственост и оценката често са измамни и включват три страни - продавача, плаващия и неподозиращия краен купувач. Продавачът сключва договор с плавницата за закупуване на имота под пазарната стойност. Флипперът предоставя на крайния купувач измамно задължение за застраховка заглавие, показвайки флипъра като собственик (макар че това не е така) и се извършва оценка на завишената цена, за която са се договорили платката и крайният купувач.

Измамата при заетост е схема, използвана от инвеститорите за да се класират за по-високи съотношения между заем и стойност и по-ниски разходи за собствени джобни покупки, в допълнение към по-ниските лихвени проценти. Измама със заетост възниква, когато кредитополучателят твърди, че домът ще бъде зает от собственици, за да получи благоприятен банков статус, когато имотът действително остане празен. Купувачът на слама използва или позволява на някого да използва, неговата самоличност, кредитен рейтинг и доход, за да получи имот за друг купувач, който може да не отговаря на условията за ипотека (или да отговаря на най-добрите цени). Купувачите на слама често се използват от инвеститорите, волно или несъзнателно, за прикриване на други форми и множество слоеве измами.

Най-честите измами с ипотечни измами са кражба на самоличност и фалшификация на доходите / имуществата. Кражба на самоличност се случва, когато реалният купувач измамно извлече финансиране, използвайки нежелана и неосъзната информация на жертвата, включително номера за социално осигуряване, дати на раждане и адреси. Кражбата на самоличност за целите на ипотеката може да включва и откраднати мъничета за плащане, банкови записи, данъчни декларации, W2 и фалшиви писма за проверка на заетостта. Дори документите за собственост на собствеността могат да бъдат фалшифицирани и кредитополучателите могат да получат измамна ипотека върху имот, който нито притежават, нито заемат.

Въздушен кредит срещу измама при оценка

Най-често срещаните отраслови професионални измами с ипотечни измами са измами с въздушен заем и оценка. Въздушният заем е заем, получен за несъществуващ имот или за несъществуващ кредитополучател. Група професионалисти често ще работят заедно, за да създадат фалшив кредитополучател, фалшива верига за собственост и да получат титулярно и имуществено свързващо вещество. Освен това веригата за измами може да включва телефонни банки и пощенски кутии за създаване на фалшиви проверки за заетост, домашни адреси и телефонни номера на кредитополучателя. Афера за въздушен заем просто дава пари в ръцете на извършителите и никога не се купува или продава имот.

При измамата при оценяването често участват агент по недвижими имоти, строител, оценител и служител по кредити, които работят заедно, за да увеличат максимално изкупната цена и размера на заема, за да увеличат своите комисионни. От друга страна, корумпираните оценители често подценяват даден имот, за да гарантират, че колеги инвеститор ще може да закупи актива.

Някои форми на хищнически заеми, спасяване на възбрани и измама за намаляване на ипотека до голяма степен зависят от гореспоменатите практики за измама с ипотечни кредити. Хищното кредитиране обикновено включва фалшифициране на данните за доходите на кредиторите, за да отразява неточно способността им да поемат допълнителен дълг. Подобни дейности допринасят силно за Голямата рецесия.

Борба с ипотечните измами

Няма недостиг на законодателство на местно, държавно или федерално ниво, предназначено да намали измамите с ипотека. Наскоро държавите направиха голяма стъпка, като се изисква лицензиране на служители по заеми и продължаващо образование. Освен това агенциите за недвижими имоти, собствеността и застрахователните агенции се лицензират и наблюдават от държавните агенции. Много държави също изискват периодичен одит на дейностите и транзакциите на ипотечните дружества, за да се следи за спазването им.

Професионални организации като Асоциациите на ипотечните банкери и Националната асоциация на ипотечните брокери имат кодекс за поведение и най-добри практики, които се наблюдават от партньор. Отдел II по икономическите престъпления на ФБР също следи жалбите и подозрителната активност в ипотечния бранш.

Долния ред

Добрата новина е, че можем да подобрим пазарите чрез намаляване на ипотечните измами. Индивидите трябва да зададат реалистични очаквания за заем и опит в собствеността на жилища. Инвеститорите трябва да си поставят реалистични цели за печалба. Специалистите в бранша трябва да следват по-високи лични стандарти и да се подчиняват на отчетността на партньорските организации. Правителствата трябва да направят законодателството по-равномерно и да съгласуват правоприлагането с активните разследвания.