Инвестиции в собственост на дома

Собствеността на дома винаги е била част от американската мечта. Поради това много хора приемат притежаването на дом като правилното нещо, без да се съобразяват с ползите или рисковете. Ако обмисляте да закупите жилище, трябва да знаете и прегледате предимствата на инвестиционното решение, което предстои да вземете, и всичко, което идва с него, преди да подпишете на пунктираната линия.

Ключови заведения

• Ако обмисляте собственост върху дома, бъдете наясно и прегледайте предимствата, заедно с всички потенциални рискове, с които може да се сблъскате, преди да сключите сделката.
• Ползите включват поскъпване, собствен капитал, данъчни удръжки и приспадащи се разходи.
• Рисковете и предупрежденията могат да включват високи авансови разходи, амортизация и неликвидност.

Атрактивна дългосрочна инвестиция

Купуването на дом е една от най-добрите дългосрочни инвестиции, които можете да направите. Според индекса на цените на жилищата (HPI) на Федералната агенция за жилищно финансиране (USI), цените на жилищата в САЩ са нараснали средно с 34, 71% за петгодишния период, който завършва на 31 декември 2017 г. Средно собствениците на жилища виждат стойността на своите недвижими имоти инвестициите нарастват с 6, 94% годишно през този период. Това не е лоша възвръщаемост на инвестиция, която също ви осигурява място за живеене.

Високи авансови разходи

За покупка на жилище има повече от продажната цена и лихвения процент. Можете да очаквате да заплатите от 2% до 5% от покупната цена при затварящи разходи. Поради тази причина закупуването на жилище не е много добра краткосрочна инвестиция. Според експертите трябва да планирате да останете в къщата си поне пет години, за да възстановите тези разходи. Някои от най-често срещаните разходи за затваряне включват такса за кандидатстване, такса за оценяване, адвокатски такси, данъци върху имота, ипотечна застраховка, инспекция на дома, застрахователна премия за собственик на първа година, търсене на заглавие, застраховка за заглавие, точки (предплатена лихва), такса за създаване, запис такси и такса за проучване.

признателност

Оценката представлява увеличението на стойностите на дома във времето. Въпреки че цените на недвижимите имоти са циклични, те обикновено се увеличават или оценяват с течение на времето. Не очаквайте стойността да се увеличи драстично, ако сте в нея за краткосрочен план. Но ако останете в дома си достатъчно дълго, има много голяма вероятност да успеете да продадете дома си за печалба поради признателност по-късно в бъдеще.

Недвижимите имоти оценяват предимно заради земята, върху която седи домът, докато действителната структура се омаловажава с течение на времето. Така че изразът "местоположение, местоположение, местоположение" не е просто фраза за улов на недвижими имоти, а много важно съображение при закупуване на дом. Кварталът с удобствата, които носи - училищни квартали, паркове, състояние на пътища и др. - и градът, в който домът е разположен, е от значение за оценката на имота.

Помислете за дом, който е разрушен и разрушен до степен, че е необитаем. В този случай земята под дома може да струва значителна сума пари. Продавачът може да помисли да го продаде такъв, какъвто е - със структурата все още непокътнат - или да похарчи малко повече за събарянето на дома и самостоятелно да продаде земята на по-висока цена.

Оценката е промяната в стойността на вашия дом във времето, докато собственият капитал е разликата между салдото по ипотеката ви и пазарната стойност на вашия дом.

Изграждане на собствен капитал

Домашен капитал представлява разликата между това, колко още дължите върху ипотеката си, и пазарната цена или стойността на вашия дом. Домашният капитал и поскъпването могат да се разглеждат заедно. Както бе отбелязано по-горе, вашият дом вероятно ще нарасне с пазарна стойност с течение на времето. Вашият собствен капитал също расте, докато плащате ипотеката си, като по-малкото от плащането ви се насочва към лихвите и повече към намаляването на салдото по вашия заем.

Създаването на собствен капитал отнема известно време, защото отнема време за намаляване на основния остатък, дължащ се на ипотечния заем - освен ако, разбира се, не направите големи авансови плащания или редовни предплащания. Едно нещо, което трябва да имате предвид, е, че продължителността на времето, в което имате дом е голям фактор за това колко капитал ще изградите и оценката, която можете да реализирате. Колкото по-дълго го държите, толкова повече капитал ще получите.

Домашният капитал предоставя гъвкавост за получаване на заем, който е обвързан с размера на вашия собствен капитал. Много инвеститори следват капитала и оценката на дома едновременно. Ако инвеститор вярва, че тяхната стойност на жилището силно оценява, може да отложи заем от собствен капитал, за да има по-добра възможност да оцени оценката на продавача.

Гордост на собствеността

Една от често посочените ползи от собствеността на дома е знанието, че притежавате малкото си кътче на света. Можете да персонализирате къщата си, да преработвате, рисувате и украсявате, без да е необходимо да получавате разрешение от наемодател.

Местоположение, местоположение, местоположение

Докато плащането на ипотеката ви работи по същия начин, независимо къде живеете, растежът на пазарната стойност варира в зависимост от местоположението. Въпреки че FHFA казва, че средните цени на жилищата са се повишили с 34, 71% в САЩ за петгодишния период, приключващ на 31 декември 2017 г., цените в отдела за преброяване на населението в Близкия Атлантически океан са се повишили само с 18, 48%. Цените в тихоокеанското преброяване обаче са се повишили средно с 57.06% между 31 декември 2012 г. и 31 декември 2017 г.

За да видите как това може да повлияе на цените, където планирате да закупите, вижте пълната таблица на FHFA по-долу:

Източник: FHFA. Раздели на преброяването в САЩ, Процентна промяна в цените на жилищата. Сезонно коригиран, HPI само за покупка, периодът приключва на 31 декември 2017 г.

Изключване на капиталови печалби

В крайна сметка ще продадете дома си. Когато го направите, законът ви позволява да задържите печалбите и да не плащате данъци върху капиталовата печалба. Това е без данък печалба до 250 000 долара за собственици на самотни жилища и 500 000 долара за женени двойки. Това е само за основното ви пребиваване - не за втори дом или ваканционен имот.

Има няколко изисквания, на които трябва да отговаряте, за да се класирате за това изключване. Трябва да притежавате дома за най-малко две години - 24 месеца - в рамките на последните пет години до датата на закриване. Изискването за пребиваване диктува, че е трябвало да живеете в дома поне 730 дни или две години през петгодишния период, водещ до продажбата. Крайното изискване, изискването за оглеждане, очертава, че не сте спечелили от продажбата на друго основно жилище през двугодишния период, водещ до най-скорошната продажба.

Преместване и други разходи

Ако не отговаряте на условията за пълно изключване на капиталовите печалби, може да бъдете в състояние да поискате движещи се разходи. Въпреки че това може да не е като изключване на капиталови печалби, все пак можете да възстановите някои разходи, ако можете да докажете, че продажбата е била ускорена от промяна на работното място, здравословни причини или други събития, които не сте могли да предвидите.

Ако претендирате за преместване на разходите, вашите удръжки обикновено покриват преместването на вашите стоки и лични вещи, включително разходи за складиране по време на транзит или преместване в чужбина, разходи за пътуване до новия ви дом, включително нощуване, но не и храна, поддръжка на услуги и анулиране, и разходи за изпращане превозни средства и домашни любимци до вашия нов дом.

За да отговаряте на условията за преместване на разходите, трябва да докажете следното на IRS:

• Време и разстояние на движение : Преместването ви трябва да се извърши в рамките на една година от началната дата на новата ви работа. И разстоянието между вашия нов дом и работа не може да бъде повече от разстоянието между стария ви дом и новата работа.
• Тест за разстояние : Вашата нова работа и по този начин нов дом трябва да се намира на поне 50 мили от старите ви.
• Тест на времето : IRS изисква да работите на пълен работен ден минимум 39 седмици през първата година след преместването.

Данъчни удръжки

След преценка, ползата от собствеността върху дома, която се цитира най-често, са данъчни удръжки или спестявания. Когато купувате жилище, можете да приспаднете част от разходите за притежаването на този дом от данъците, които плащате на правителството. Това включва ипотечни лихви както за основното ви местожителство, така и за второ жилище, което може да възлиза на хиляди долари годишно.

Лихвите по заеми за собствен капитал или кредитни линии на собствения капитал (HELOC) също се приспадат, ако средствата се използват за значително подобряване на вашия дом.

Можете също да приспаднете до 10 000 долара държавни и местни данъци (SALT), включително данъци върху собствеността.

Новият закон за данъците

Новият закон за данъчни облекчения и работни места, приет през декември 2017 г., направи съществени промени в частите от данъчния кодекс, свързани с собствеността на дома. Освен ако бъдещият конгрес не измени закона, всички разпоредби изтичат след 31 декември 2025 г.

Новият закон ограничава отчисленията по ипотечни лихви до 750 000 щатски долара от общия ипотечен дълг, включително за първо и второ жилище и всички жилищни капиталови или HELOC заеми. Предишният лимит беше 1 000 000 долара в ипотечен дълг плюс допълнителни 100 000 долара в дълг на собствения капитал.

Има изключение, позволяващо 1 000 000 долара общ ипотечен дълг, ако сте закупили дома си на или преди 14 декември 2017 г. Тази разпоредба дори се прилага, ако рефинансирате тази по-стара ипотека. Лихвата по заем за собствен капитал може да се приспада само ако парите се използват за съществени подобрения на дома, за който сте взели заема. Преди това лихвата до $ 100 000 беше приспадана, без значение как се използват парите за собствен капитал.

Удръжките по СОЛТ, включително данъците върху имотите, вече са ограничени до 10 000 долара. Преди това всички плащания по SALT бяха приспадани, освен ако не сте подложени на алтернативния минимален данък. Други нови разпоредби включват ограничения за предявяване на загуби от произшествия, с изключение на федерално обявени бедствия и без приспадане на движещи се разходи, с изключение на военнослужещите с активна служба.

Всички тези промени понижиха стойността на притежаването на дом - включително факта, че при удвояването на стандартното приспадане, също според новия данъчен закон, по-малко хора ще имат достатъчно удръжки, за да подадат списък А вместо да вземат стандартното удръжка. Така че фактът, че имате право на приспадане на данъка, не означава, че в крайна сметка ще ви бъде полезен. Тежкото ограничаване на приспадането на СОЛТ ще бъде особено пагубно при намаляването на наличните удръжки за хората, които живеят в държави с високо данъчно облагане.

Принудителни спестявания

Докато плащате ипотеката си и намалявате дължимата сума, без да я осъзнавате, вие спестявате, тъй като стойността на вашия дом се увеличава - точно както стойността на спестовната сметка се увеличава с лихвите. Когато продавате, най-вероятно ще си върнете всеки изплатен долар и повече, като се предполага, че оставате в къщата си достатъчно дълго. С течение на времето средната ~ 6% възвръщаемост (лихва) върху вашите спестявания трябва да надвишава разходите ви.

Потенциална амортизация

Не всички домове нарастват в стойност. Жилищната криза през 2008 г. доведе до това, че много собственици на жилища са под вода, което означава, че дължите повече от ипотеката си, отколкото си струва домът. Не е нужна жилищна криза, за да може цените на жилищата да стагнират или да паднат. Регионалните или местните икономически условия могат да доведат до домашни стойности, които не са в крак с инфлацията.

Не забравяйте също, че действителната структура, в която живеете, ще се обезцени с течение на времето. Това може да се дължи на общите условия на имота или липса на поддръжка и ремонт.

Финансови задължения

Собствеността идва с отговорности. Трябва да платите ипотеката си или да рискувате да загубите дома си и капитала, който сте изградили. Поддръжката и поддръжката са ваша отговорност. Не можете да се обадите на хазяина в 2 часа сутринта, за да ремонтирате течаща тръба за вода. Ако покривът е повреден, трябва сами да го поправите или да го ремонтирате. Косене на трева, отстраняване на сняг, застраховка на собствениците на жилища и застраховка за отговорност, всички те падат върху вас.

неликвидност

За разлика от склад, който може да бъде продаден в рамките на няколко дни, домовете обикновено отнемат много повече време за разтоварване. Фактът, че може да имате достъп до 500 000 щатски долара без данъци, не означава, че имате готов достъп. Междувременно все още трябва да правите ипотечни плащания и да поддържате къщата, докато не я продадете.

Долния ред

Домът е инвестиция, която идва с много инвестиционни ползи, но и рискове, което го прави инвестиция, която не е за всеки. По този начин е важно претеглянето на инвестиционните ползи спрямо рисковете. Рационалното сравнение на плюсовете и минусите може да ви помогне да решите дали да вложите парите си в инвестиция в дом или потенциално да намерите по-добра възвръщаемост другаде.

Ако сте домашен купувач за първи път, помислете да вземете курс за обучение, за да научите повече за собствеността на жилища. Някои курсове за обучение за домашни клиенти са безплатни и се предлагат на местно ниво, докато други могат да наложат малка такса.