Ипотечни кредити с фиксирана лихва и регулируема ставка: каква е разликата?

Ипотеките с фиксирана ставка и ипотеките с регулируема ставка (ARM) са двата основни типа ипотека. Докато пазарът предлага многобройни разновидности в рамките на тези две категории, първата стъпка при пазаруване на ипотека е определянето кой от двата основни вида заеми е най-подходящ за вашите нужди.

Ключови заведения

• Ипотеката с фиксирана лихва начислява определен лихвен процент, който не се променя през целия живот на заема.
• Първоначалният лихвен процент по ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) се определя под пазарния лихвен процент по сходен заем с фиксиран лихвен процент, а след това процентът нараства (или евентуално понижава) с течение на времето.
• ARM обикновено са по-сложни от ипотеките с фиксирана ставка.

Ипотечни кредити с фиксирана ставка

Ипотеката с фиксирана лихва начислява определен лихвен процент, който не се променя през целия живот на заема. Въпреки че размерът на главницата и лихвите, платени всеки месец варира от плащането до плащането, общото плащане остава същото, което прави бюджетирането лесно за собствениците на жилища.

Графикът на частичната амортизация по-долу показва начина, по който сумите, насочени към главницата и лихвите, се променят през живота на ипотеката. В този пример срокът на ипотеката е 30 години, главницата е 100 000 долара, а лихвеният процент е 6%.

Както можете да видите, плащанията, извършени през първите години на ипотека, се състоят предимно от лихвени плащания.

Основното предимство на заема с фиксирана лихва е, че кредитополучателят е защитен от внезапни и потенциално значителни увеличения на месечните ипотечни плащания, ако лихвите се повишат. Ипотеките с фиксирана ставка са лесни за разбиране и се различават малко от заемодател до заемодател. Недостатъкът на ипотеките с фиксирана лихва е, че когато лихвените проценти са високи, квалификацията за заем е по-трудна, тъй като плащанията са по-малко достъпни.

Въпреки че лихвеният процент е фиксиран, общата сума на лихвата, която ще платите, зависи от срока на ипотеката. Традиционните кредитни институции предлагат ипотеки с фиксирана лихва за различни условия, най-често срещаните от които са 30, 20 и 15 години.

30-годишната ипотека е най-популярният избор, защото предлага най-ниското месечно плащане. Въпреки това, компромисът за това ниско плащане е значително по-висок общ разход, тъй като допълнителното десетилетие или повече в термина е посветено основно на плащането на лихви. Месечните плащания за краткосрочни ипотеки са по-високи, така че главницата се изплаща в по-кратки срокове. Освен това по-краткосрочните ипотеки предлагат по-ниска лихва, което позволява по-голямо количество главница, погасена с всяко ипотечно плащане. Така по-краткосрочните ипотеки струват значително по-малко като цяло. (За повече информация вижте Разбиране на структурата на ипотечните плащания .)

Ипотечни кредити: фиксирана лихва спрямо регулируема ставка

Ипотеки с регулируема ставка

Лихвеният процент за ипотека с регулируем лихвен процент е променлив. Първоначалният лихвен процент за ARM се определя под пазарния лихвен процент при съпоставим заем с фиксиран лихвен процент, а след това процентът се повишава с течение на времето. Ако ARM се задържи достатъчно дълго, лихвеният процент ще надмине текущия лихвен процент за заеми с фиксиран лихвен процент.

ARM имат определен период от време, през който първоначалният лихвен процент остава постоянен, след което лихвеният процент се коригира с предварително уговорена честота. Периодът с фиксирана ставка може да варира значително - от един месец до 10 години; по-късите периоди на корекция обикновено носят по-ниски първоначални лихвени проценти. След първоначалния срок заемът се нулира, което означава, че има нов лихвен процент, базиран на текущите пазарни лихви. Това е процентът до следващото нулиране, което може да бъде следващата година.

ARM терминология

ARM са значително по-сложни от заемите с фиксирана лихва, така че проучването на плюсовете и минусите изисква разбиране на някаква основна терминология. Ето някои концепции, които кредитополучателите трябва да знаят, преди да изберат ARM:

• Честота на коригиране: Това се отнася за времето между корекциите на лихвените проценти (напр. Месечни, годишни и т.н.).
• Индекси за коригиране: Корекциите на лихвата са обвързани с еталон. Понякога това е лихвеният процент по вид актив, като депозитни сертификати или съкровищни ​​бонове. Той може да бъде и специфичен индекс, като например Индексът на разходите на фондовете или Лондонската междубанкова предлагана ставка (LIBOR).
• Марж: Когато подписвате заема си, вие се съгласявате да платите процент, който е определен процент по-висок от индекса за корекция. Например, вашата регулируема ставка може да бъде процентът на едногодишната Т-сметка плюс 2%. Тези допълнителни 2% се наричат ​​марж.
• Капаци: Това се отнася до лимита върху сумата, която лихвеният процент може да увеличи всеки период на корекция. Някои ARM също предлагат ограничения за общото месечно плащане. Тези заеми, известни още като отрицателни амортизационни заеми, поддържат ниските плащания; тези плащания обаче могат да покрият само част от дължимата лихва. Неплатената лихва става част от главницата. След години изплащане на ипотеката, вашата главница може да бъде по-голяма от сумата, която първоначално сте заели.
• Таван: Това е най-високото, на което е разрешено да се регулира лихвеният процент по време на живота на заема.

Най-голямото предимство на ARM е, че тя е значително по-евтина от ипотеката с фиксирана лихва, поне за първите три, пет или седем години. АРМ-те също са привлекателни, тъй като ниските им първоначални плащания често дават възможност на кредитополучателя да се класира за по-голям заем и в условията на намаляващ лихвен процент позволяват на кредитополучателя да се наслаждава на по-ниски лихви (и по-ниски плащания), без да е необходимо да рефинансира ипотеката,

Кредитополучателят, който избере ARM, може да спести няколкостотин долара месечно за период до седем години, след което вероятно ще нараснат разходите му. Новият курс ще се основава на пазарните проценти, а не на първоначалния под пазарния. Ако имате голям късмет, той може да е по-нисък в зависимост от това какви са пазарните ставки по време на нулирането на лихвите.

ARM обаче може да създаде значителни недостатъци. С ARM, месечното Ви плащане може да се променя често през целия срок на заема. И ако вземете голям заем, може да изпаднете в затруднение, когато лихвите се повишават: Някои ARM са структурирани така, че лихвените проценти могат да се удвоят само за няколко години. (За повече информация вижте Ипотека с регулируема ставка: Какво се случва, когато лихвените проценти се повишат ).

Всъщност ипотеките с регулируема ставка излязоха в полза на много финансови планиращи след срива на ипотечните кредити преди 2008 г., който даде началото на ерата на възбрани и къси продажби. Кредитополучателите се сблъскаха с шок от стикер, когато техните ARM се коригираха, а плащанията им скочиха. За щастие, оттогава правителствените регулации и законодателство бяха въведени за увеличаване на надзора, който превърна жилищния балон в глобална финансова криза. Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) предотвратява хищническите ипотечни практики, които нараняват потребителя. Кредиторите дават заеми на кредитополучатели, които е вероятно да погасят заемите си.

ARM са значително по-евтини от ипотеките с фиксирана ставка.

Кой заем е подходящ за вас?

Когато избирате ипотека, трябва да вземете предвид широк спектър от лични фактори и да ги балансирате с икономическите реалности на постоянно променящия се пазар. Личните финанси на хората често изпитват периоди на напредък и спад, лихвените проценти се повишават и намаляват, а силата на икономиката намалява и намалява. За да поставите избора си на заем в контекста на тези фактори, помислете за следните въпроси:

• Колко голямо ипотечно плащане можете да си позволите днес?
• Може ли все пак да си позволите ARM, ако лихвите се повишат?
• Колко време възнамерявате да живеете в имота?
• В каква посока се насочват лихвите и очаквате ли тази тенденция да продължи?

Ако обмисляте ARM, трябва да стартирате числата, за да определите най-лошия сценарий. Ако все пак можете да си го позволите, ако ипотеката се върне до максималната максимална стойност в бъдеще, ARM ще ви спестява пари всеки месец. В идеалния случай трябва да използвате спестяванията в сравнение с ипотека с фиксиран лихвен процент, за да извършвате допълнителни плащания по главницата всеки месец, така че общият заем да е по-малък, когато възникне нулирането, което допълнително намалява разходите.

Ако лихвите са високи и се очаква да паднат, ARM ще гарантира, че ще можете да се възползвате от спада, тъй като не сте заключени в определена ставка. Ако лихвените проценти се покачват или стабилното, предвидимо плащане е важно за вас, ипотеката с фиксирана лихва може да бъде пътят.

Кандидати за ARM

Краткосрочният собственик на жилища

ARM може да бъде отличен избор, ако ниските плащания в близко бъдеще са основното ви изискване или ако не планирате да живеете в имота достатъчно дълго, за да може цените да се повишат. Както бе споменато по-рано, периодът на фиксирана ставка на ARM варира, обикновено от една година до седем години, поради което ARM може да няма смисъл за хората, които планират да пазят дома си за повече от това. Ако обаче знаете, че ще се преместите в кратък период или не планирате да държите къщата за десетилетия напред, тогава ARM ще има много смисъл.

Да речем, че лихвената среда означава, че можете да извадите петгодишна ARM с лихва от 3, 5%. 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент, в сравнение, би ви дала лихва от 4, 25%. Ако планирате да се преместите, преди петгодишната ARM да се нулира, ще спестите много пари от лихви. Ако, от друга страна, в крайна сметка решите да останете в къщата по-дълго, особено ако лихвите са по-високи, когато заемът ви се коригира, тогава ипотеката ще струва повече, отколкото би имал заемът с фиксирана лихва. Ако все пак купувате дом с внимание към надграждане към по-голям дом, след като създадете семейство - или смятате, че ще се преместите за работа - тогава ARM може да е подходящ за вас.

Печеливш доход в печалбата

За хората, които имат стабилен доход, но не очакват драстично да се увеличи, ипотеката с фиксирана ставка има по-голям смисъл. Ако обаче очаквате да увеличите доходите си, отиването с ARM може да ви спести от плащането на много лихви за дългия път.

Да речем, че търсите първия си дом и току-що сте завършили медицинско или юридическо училище или сте спечелили MBA. Високи са шансовете, че през следващите години ще печелите повече и ще можете да си позволите увеличените плащания, когато заемът ви се коригира към по-висок процент. В такъв случай ARM ще работи за вас. При друг сценарий, ако очаквате да започнете да получавате пари от доверие на определена възраст, бихте могли да получите ARM, който да бъде нулиран през същата година.

Типът на изплащане

Вземането на ипотека с регулируем лихвен процент е много привлекателно за ипотечните кредитополучатели, които имат или ще разполагат с пари в брой, за да изплатят заема преди да започне новата лихва. Макар че това не включва огромната част от американците, има ситуации в който може да е възможно да го издърпате.

Вземете кредитополучател, който купува една къща и продава друга такава едновременно. Това лице може да бъде принудено да закупи новото жилище, докато старото е в договор и в резултат на това ще вземе една или две години ARM. След като кредитополучателят разполага с приходите от продажбата, той или тя може да се обърне, за да изплати ARM с постъпленията от продажбата на дома.

Друга ситуация, в която ARM би имала смисъл, е ако можете да си позволите да ускорите плащанията всеки месец с достатъчно, за да ги изплатите, преди да се нулира. Използването на тази стратегия може да бъде рисковано, защото животът се случва и докато може да си позволите да извършвате ускорени плащания сега, ако се разболеете, загубите работата си или котелът замине, това може да не е вече вариант.

Долния ред

Независимо от типа на заема, който сте избрали, изборът внимателно ще ви помогне да избегнете скъпи грешки. Едно е сигурно: Не вървете с ARM, защото по-ниското месечно плащане е единственият начин да си позволите тази къща-мечта. Може да получите подобен процент по време на нулирането, но това е сериозна хазарт. По-разумно е вместо това да търсите къща с по-малък ценови маркер.

Продължавай да четеш

• Вижте текущите ипотечни курсове
• Как работят лихвите по ипотека
• Разбиране на структурата на ипотечните плащания
• Ипотечни точки: Какъв е смисълът?
• Ипотека с фиксирана или променлива ставка: кое е по-добре точно сега?
• Намиране на най-добрите ипотечни цени
• Имате ли добра ипотечна ставка? Заключете го!
• Най-важните фактори, които влияят върху ипотечните проценти
• Прогнозиране на ипотечните курсове: Купуване, Продаване или Рефи?
• Ипотека с регулируема ставка: какво се случва, когато лихвените проценти се покачат
• Как лихвените проценти влияят на пазара на жилища
• По-важни ли са цената на къщата или лихвата?
• Пазаруване на ипотечни курсове