Ваканционен дом или инвестиция за доход?

Американската мечта за закупуване на дом претърпя значителна промяна през последните 50 години, разширявайки се до втори или ваканционни домове. Но тези къщички на брега на езерото, каютите в планината и колибите на плажа често стоят празни 90% от годината, докато собствениците им предоставят време за следващата ваканция - и подкрепят сметката за ипотечните и имуществените данъци.

Разбира се, има алтернатива да оставите ваканционния си дом да събира прах, когато не можете да сте там: Наемете го на други хора, които искат да се насладят на известно време далеч от работа. Въпреки че наемането може да бъде изгодно, ще трябва да вземете предвид данъчните последици.

Ключови заведения

• IRS счита, че втори дом е инвестиционен имот, ако прекарате по-малко от две седмици в него и се опитате да го наемете за останалото време.
• Загубите от наем могат да бъдат отписани само срещу доходи от други наеми, частно партньорство, което не оперирате, или S-корпорация.
• Продължителността на времето, когато сте собственик на ваканционен дом, влияе върху това какви данъци върху печалбата от капитал плащате.
• Ако притежавате втори дом с цел да го наемете и имате AGI под $ 150 000, започнете активно да го управлявате.

Достъп до втори дом

Купуването и поддържането на вторично местожителство е огромно финансово решение. Втори дом има всички разходи за вашия първи дом и често повече, но без лесните отписвания от IRS.

Ако обмисляте да купите втори дом, една от първите стъпки е да решите дали ще финансирате покупката с ипотека или ще платите в брой. За да ви помогне да вземете решение, използвайте ипотечен калкулатор, за да проучите лихвите от кредиторите в района, където се намира вашият ваканционен имот. След това, след като сте събрали прогнозите за общата стойност на месечните си ипотечни плащания, прегледайте финансите си, за да видите дали има по-смисъл да изваждате ипотека или да плащате в брой.

Ако сте готови да получите ваканционен дом, но нямате капитал за покупка в брой, имайте предвид, че IRS е затворил вратичката, в която бихте могли да използвате втора ипотека, за да закупите отделен инвестиционен имот, докато все още приспадате вашия плащания като лична ипотечна лихва. Ако възнамерявате да вземете заем за второ жилище, ще трябва да вземете друга ипотека, която дава възможност за облагане с облагане с данък.

7, 4 милиона

Броят на домовете в САЩ, еквивалентен на 5, 6% от общия жилищен фонд, които отговарят на условията за второ приспадане на данък върху ипотеката на жилища, според Националната асоциация на строителите на жилища и Бюрото за преброяване.

IRS за инвестиции във ваканционни жилища

Ако притежавате дом и го наемете за по-малко от 15 дни, не е нужно да отчитате доходите. Въпреки това, IRS счита втори дом за инвестиционен имот, ако прекарате в него по-малко от две седмици и след това се опитате да го наемете за останалото време. Важно е да запомните, че търсенето на вашата кабина в гората може да дойде само в пикови моменти - същия период, който вероятно бихте искали сами да използвате имота.

Вторите домове изглеждат сиво петно ​​за IRS. Всички загуби от наем са „пасивни загуби“ или „загуби от хоби“. Те могат да бъдат отписани само срещу доходи от други пасивни дейности, като други наеми, частно партньорство, на което не помагате, или S-корпорация. Пасивните загуби, които не можете да използвате, се пренасят, докато не продадете ваканционния дом. Когато продавате имота, можете да използвате миналите загуби, за да компенсирате всички печалби. Ако имате допълнителни пасивни отписвания на загуби след продажбата, можете да ги предявите срещу редовен доход.

От последното ръководство на IRS за данъчната година 2019 можете да приспаднете до 25 000 долара годишно, ако:

• Вашият коригиран брутен доход е по-малко от 100 000 долара
• Активно участвате в управлението на имота

Тази данъчна облекчение изчезва при 150 000 долара коригиран брутен доход (AGI), въпреки че повечето хора, които могат да си позволят да купят второ жилище, ще имат AGI далеч над тези числа. Ако вашият AGI е между 100 000 и 150 000 долара, отговаряте на условията за половин приспадане. Активното участие е най-голямото предизвикателство. Можете да използвате годишното приспадане, ако вие или вашият съпруг / съпруга искате да станете квалифициран професионалист по недвижими имоти и активно управлявате имота, отчитащ пасивните загуби. Внимавайте обаче, IRS вероятно няма да повярва, че държите работа на пълен работен ден и лунна светлина като мениджър на имоти. Ще ви е необходим подробен дневник за това защо, кога, къде и какво правите като управител на имоти, за да докажете вашия случай и да вземете приспадането.

Повечето хора, които притежават второ жилище, биха били по-добре обслужвани, като ги класифицират като смесено предназначение за данъчни цели и ги отдават под наем само за необлагаемите 14 нощувки за дадена година.

Продажба на ваканционен дом

Имотите в популярните ваканционни зони обикновено са склонни да виждат по-висока от средната оценка, така че по някое време може да искате да осребрите и продадете. Продължителността на времето, когато сте собственик на ваканционен дом, влияе върху данъка върху вашите капиталови печалби. Ако продавате преди да е изминала една година, ще бъдете подчинени на краткосрочната норма на печалба. Ако продавате след година, вашият федерален данък ще се изчислява по дългосрочната ставка на капиталовите печалби.

Можете обаче да направите малко отклонение, ако желаете напълно да се преместите. Ако продадете основното си местожителство с безвъзмездното приспадане от 250 000 долара на човек и се преместите в дома за ваканция и го обявите за ново основно местожителство, ще можете да използвате освобождаването от 250 000 долара (500 000 долара за двойки) отново - при условие че живеете в бившият ваканционен дом за две години. За съжаление тази стратегия често е практическа само за самостоятелно заетите лица или пенсионерите. Има и други ограничения за използването на изключенията за капиталови печалби за ваканционни домове, които са превърнати в основно жилище.

Близо 60% от американците носят някаква форма на животозастраховане според последните данни за 2018 година.

Ако решите, че искате да станете наемодател на втори дом и имате AGI под $ 150 000, най-добрият начин на действие може да бъде да се включите активно в управлението на собствения си имот.

Съвети за втория собственик на дом

Ако притежавате втори дом с цел да го наемете и имате AGI под $ 150 000, тогава влезте там и започнете активно да го управлявате. Това означава, че няма да можете да използвате агент, за да намерите наематели. Ще организирате ремонти лично, но това ще ви даде пасивни загуби за отписване.

Ако активното управление не ви харесва или вашият AGI е твърде висок, прекарайте повече време в кабината и го превърнете в имот със смесена употреба, а не в инвестиционна собственост. Това означава, че данъците се променят с промяната на наименованието - главно, че не можете да използвате пасивни загуби. Но ще можете да поискате процент от ипотечните лихви и данъци върху имуществото като удръжки срещу данъка върху доходите.