Използване на вашите спестявания върху ипотечен аванс
Когато пазарът на жилища започна да пропада през 2007 г., изглежда, че дните на ипотеките с ниско плащане са приключили. Но е изненадващо, че само няколко години по-късно дори потребителите с кредит под под средното ниво често могат да си купят жилище с далеч по-малко от 20%.
Дори и веднага след слайда на жилището, потребителите имаха няколко възможности, ако спестовната им сметка малко липсва. Ипотеките на FHA, които изискват само 3, 5% намаление, се радваха на нарастване на популярността. И за тези, които са се класирали, кредитите за жилища в VA позволяват на купувачите да финансират пълната цена на дома си.
Тези дни също става по-лесно да получите конвенционален заем с ниско първоначално плащане. Fannie Mae и Freddie Mac, които купуват по-голямата част от ипотечните кредити от американски кредитори, наскоро обявиха, че ще намалят минималния си авансов внос от 5% на 3%. По този начин те отвориха вратата за банките да се състезават за купувачите на жилища, които не са свързани с пари.
Въпреки че все още е възможно да се купи дом с много малко надолу, дали това е добра идея за потребителите е друг въпрос. Има ли смисъл да натрупате спестяванията си и да изчакате да пазарувате у дома, докато можете да вложите повече пари при затваряне? А колко от спестяванията си трябва да инвестирате в жилища? Ето някои фактори, които трябва да вземете предвид.
По-ниско авансово плащане: По-високи дългосрочни разходи
Може би първото нещо, за което трябва да помислите при кредитите за ниско плащане, е, че с малки изключения, те ще ви струват повече в дългосрочен план. Тъй като финансирате повече от цената на жилището, вашите лихвени плащания през живота на заема ще бъдат значително по-високи
Например, ако купите жилище за 200 000 долара с 5% намаление вместо 20%, ще платите приблизително 35 000 долара повече лихва по време на 30-годишен заем. Очевидно ще плащате и повече, за да покриете главницата по заема.
Имайки предвид колко невероятно ниски са днешните лихвени проценти, това само по себе си може да не ви попречи да закупите жилище по-рано по-късно. По-голямото притеснение е да добавите към разходите си премиите за ипотечна застраховка, които обикновено ще трябва да разделяте, ако купувате къща или апартамент с по-малко от 20%. Смисълът на тези плащания е да покриете загубата на заемодателя, ако не плащате по заем.
Има два основни вида ипотечна застраховка. Ако вземете заем от FHA, частните заемодатели осигуряват средствата за покупката на дома ви, а правителството действа като ваш застраховател. Ако жилището струва по-малко от 625 000 долара, годишната ипотечна застрахователна премия (MIP) в момента е 0, 80% или 0, 85%, в зависимост от финансираната сума. Ще трябва да платите и предварителна премия, която възлиза на малко над 3000 долара за заем от 180 000 долара.
Ако получите конвенционална ипотека, вместо това плащате нещо, наречено частна ипотечна застраховка или PMI. Обикновено тя струва от 0, 3% до 1, 15% годишно, въпреки че в този случай няма предварително заплащане. (За повече информация вижте: Каква е разликата между частната ипотечна застраховка (PMI) и премията за ипотечно застраховане (MIP)? )
Компромис за авансово плащане
Означава ли, че перспективата за ипотечна застраховка трябва да изчакате, докато можете да заложите пълните 20% от цената на жилището? Не е задължително.
За начало, в някои по-скъпи градове, чакането не винаги е реалистично. Ако живеете в част от страната, където дори и скромните домове струват 400 000 долара, ще трябва да намалите 80 000 долара, преди да влезете на пазара. И ако пребивавате в район, където купуването е по-евтино от наемането, може да има допълнително възпиращо решение да останете в кулоарите, докато не спестите достатъчно, за да избегнете ипотечната застраховка.
За някои хора най-добрият вариант може да бъде да намерят средна позиция между минимален авансово плащане и традиционните 20%. Например, ако вземете заем от FHA и оставите 10%, вашата ипотечна застраховка ще бъде анулирана след 11 години; в противен случай ще продължите да го изплащате за целия заем. Можете ли да рефинансирате на по-късна дата, за да се отървете от застраховката? Сигурен. Но няма гаранция, че лихвените проценти ще бъдат при или близо до историческите ни нива, когато го направите.
В допълнение, вашата ипотечна застрахователна премия (MIP) спада, когато правите по-голям авансово плащане. Когато вземете 15-годишна ипотека, например, ако можете да платите 10% предсрочно, годишното плащане спада от 0, 70% до 0, 45%.
Докато детайлите са малко по-различни с PMI, важи същата логика. Колкото по-голям е вашият авансово плащане, толкова по-малко трябва да плащате премии. Едно от предимствата на PMI обаче е, че можете да го анулирате, след като постигнете 20% собствен капитал в дома си (вижте Как да изключите частната ипотечна застраховка ).
Ако банката държи ипотеката ви върху техните книги - тоест не я продава на образувание като Fannie Mae или Freddie Mac - може изобщо да не изисква застраховка. Въпреки това, банките често начисляват авансова такса или по-висока лихва, ако изберете кредит с ниско плащане, за да помогнете за намаляване на риска, който поемат. Дори допълнителната половина от един процент може да ви струва няколко хиляди долара повече за период от 30 години. Общият ефект е един и същ: Когато заложите повече, можете да вземете назаем за по-малко.
Риск от попадане под вода
Друг недостатък на намаляването на минималния минимум, когато купувате жилище, е, че имате по-малка защита, ако пазарът на жилища спадне. Със само 3% или 4% намаление лесно бихте могли да се окажете, че дължите повече на банката, отколкото къщата ви струва. Точно това се случи с много собственици на жилища по време на последния срив на жилищата.
Ако отидете „под вода“ в дома си и неочаквано загубите работата си, например, вече нямате възможност да вземете назаем срещу вашия имот, за да заплатите разходи или възможността да продадете дома, без да плащате голяма част от парите на заемодателя.
Въпреки че не сте напълно защитени, дори и да намалите 10% или 15%, вие си давате много по-голям буфер, ако цените на жилищата се обърнат към по-лошо.
Поддържане на спестовна възглавница
Спестяването на къща е основна житейска цел. Но докато сглобявате авансовото плащане, бъдете сигурни, че не оставяте твърде малко пари в брой. Не само, че е добре да имате спешен фонд (в идеалния случай шест месеца разходи за живот), ще ви трябват и резервни средства за неочакваните разходи, които закупуването на дом често води до себе си. За повече информация вижте колко пари трябва да държа в банката?
Създайте строг бюджет, преди да започнете лов на къща, така че да знаете какво можете да си позволите да похарчите. И направете каквото можете, за да натрупате вашите парични резерви, веднага щом се настаните и приключите с боядисването и подмяната на килими и шкафове. Също така не забравяйте, че хората казват, че е добре да живеете в къща, преди да правите ремонти, които не са задължителни, преди да се преместите.
Долния ред
Могат ли заемите с ниско плащане да бъдат добър избор за някои собственици на жилища? Абсолютно. Но изчислете дългосрочните разходи за застраховка на ипотека или по-високата лихва, която ще плащате, за да сте сигурни, че си заслужава. за повече, вижте Ипотеките: Колко можете да си позволите? и Топ 10 общи ипотечни измами, които трябва да избягвате .