Разбиране на структурата на ипотечните плащания

Ипотеката е дългосрочен заем, предназначен да ви помогне да купите къща. Освен да погасявате главницата, вие също трябва да извършвате лихвени плащания на заемодателя. Домът и земята около него служат като обезпечение. Но ако търсите да притежавате дом, трябва да знаете повече от тези общи положения.

Ключови заведения

• Ипотечните плащания се състоят от вашата главница и лихвени плащания.
• Ако направите авансово плащане под 20%, ще бъдете задължени да сключите частна ипотечна застраховка, което увеличава месечното ви плащане.
• Някои плащания включват и данъци върху недвижимите имоти или имотите.
• Кредитополучателят плаща повече лихва в ранната част на ипотеката, докато последната част от кредита благоприятства основния остатък.

история

Почти всеки, който купува къща, има ипотека. Ипотечните проценти често се споменават във вечерните новини и спекулациите за това кои посоки ще се движат се превърнаха в стандартна част от финансовата култура.

Съвременната ипотека възниква през 1934 г., когато правителството - за да помогне на страната да преодолее Голямата депресия - създаде ипотечна програма, която минимизира необходимата авансова вноска за жилище, увеличавайки сумата, която потенциалните собственици на жилища могат да заемат. Преди това се изискваше 50% авансово плащане. Днес е желателно 20% авансово плащане, най-вече защото ако авансовото плащане е по-малко от 20%, от вас се изисква да сключите частна ипотечна застраховка (PMI), което увеличава месечните ви плащания.

Желателно обаче не е непременно постижимо. Има ипотечни програми, които позволяват значително по-ниски авансови плащания, но ако можете да управлявате тези 20%, определено трябва.

Разбиране на структурата на ипотечните плащания

Ипотечни плащания

Основните фактори, определящи вашите месечни ипотечни плащания, са размерът и срокът на кредита. Размерът е сумата пари, която заемате, а срокът е продължителността на времето, което трябва да го върнете. Като цяло, колкото по-дълъг е вашият срок, толкова по-ниско е месечното ви плащане. Ето защо 30-годишните ипотеки са най-популярни. След като знаете размера на заема, който ви е необходим за новия ви дом, ипотечният калкулатор е лесен начин да сравните видовете ипотечни кредити и различни кредитори.

PITI: Компоненти за ипотечни плащания

Има четири фактора, които играят роля при изчисляването на ипотечното плащане: главница, лихва, данъци и застраховка (PITI). Докато ги гледаме, ще използваме ипотека за 100 000 долара като пример.

основен

Част от всяко ипотечно плащане е предназначена за погасяване на основния остатък. Заемите са структурирани, така че размерът на главницата, върната на кредитополучателя, започва да е ниска и се увеличава с всяко ипотечно плащане. Плащанията през първите години се прилагат повече за лихви, отколкото главница, докато плащанията в последните години обратния сценарий. За нашата ипотека от 100 000 долара главницата е 100 000 долара.

интерес

Лихвата е наградата на кредитора за поемането на риск и заемането на пари. Лихвеният процент по ипотека оказва пряко влияние върху размера на ипотечното плащане: По-високите лихви означават по-високи ипотечни плащания.

По-високите лихви обикновено намаляват размера на парите, които можете да заемете, а по-ниските лихви го увеличават. Ако лихвеният процент по нашата ипотека от 100 000 долара е 6%, комбинираното месечно плащане на главницата и лихвата по 30-годишна ипотека ще бъде около 599, 55 - 500 долара лихва + 99, 55 долара главница. Същият заем с 9% лихва води до месечно плащане в размер на 804, 62 долара.

Данъци

Данъците върху недвижимите имоти или имотите се оценяват от правителствените агенции и се използват за финансиране на обществени услуги като училища, полицейски сили и противопожарни служби. Данъците се изчисляват от правителството на годишна база, но можете да плащате тези данъци като част от месечните си плащания. Дължимата сума се разделя на общия брой месечни ипотечни плащания през дадена година. Кредиторът събира плащанията и ги държи в дескро, докато данъците трябва да бъдат платени.

Застраховка

Подобно на данъците върху недвижимите имоти, застрахователните плащания се извършват с всяко ипотечно плащане и се държат в дескро, докато не се дължи сметката. Има два вида застрахователно покритие, които могат да бъдат включени в ипотечно плащане. Едната е застраховката на собственост, която предпазва дома и съдържанието му от пожар, кражба и други бедствия. Другото е PMI, което е задължително за хората, които купуват жилище с авансово плащане под 20% от цената. Този вид застраховка защитава кредитора в случай, че кредитополучателят не е в състояние да изплати заема. Тъй като свежда до минимум риска за неизпълнение на заема, PMI също дава възможност на кредиторите да продават заема на инвеститори, които от своя страна могат да имат известна увереност, че дълговата им инвестиция ще им бъде върната. PMI покритието може да отпадне, след като кредитополучателят има най-малко 20% собствен капитал в дома.

Ипотечната застраховка може да бъде отменена, след като балансът достигне 78% от първоначалната стойност.

Докато главницата, лихвите, данъците и застраховката съставляват типичната ипотека, някои хора избират ипотечни кредити, които не включват данъци или застраховки като част от месечното плащане. При този вид заем имате по-ниско месечно плащане, но трябва да плащате данъците и застраховката самостоятелно.

Графикът на амортизацията

Графикът за амортизация на ипотека предоставя подробен поглед върху каква част от всяко ипотечно плащане е отделена за всеки компонент от PITI. Както бе отбелязано по-рано, ипотечните плащания за първите години се състоят предимно от лихвени плащания, докато по-късните плащания се състоят основно от главница.

В нашия пример за ипотека от 100 000 долара, 30-годишна ипотека, графикът на амортизацията има 360 плащания. Частният график, показан по-долу, показва как балансът между плащанията на главницата и лихвата се обръща с течение на времето, придвижвайки се към по-голямо прилагане към главницата.

Както показва графиката, всяко плащане е 599, 55 долара, но сумата, предназначена за главница и лихва, се променя. В началото на ипотеката ви процентът, с който печелите собствен капитал в дома си, е много по-бавен. Ето защо може да е добре да извършвате допълнителни главни плащания, ако ипотеката ви позволява да го направите без неустойка за предварително плащане. Те намаляват главницата ви, което от своя страна намалява дължимата лихва за всяко бъдещо плащане, като ви насочва към вашата крайна цел: изплащане на ипотеката.

От друга страна, лихвата е частта, която се приспада от данъка до степента, разрешена от закона - ако дефинирате своите удръжки вместо да вземете стандартното приспадане.

Поддържаните от FHA ипотеки, които позволяват на хората с ниски кредитни резултати да станат собственици на жилища, изискват само минимум 3, 5% авансово плащане.

Когато започват ипотечните плащания

Първото ипотечно плащане се дължи един пълен месец след последния ден от месеца, през който покупката на жилище е затворена. За разлика от наема, дължим в първия ден на месеца за този месец, ипотечните плащания се изплащат в просрочие, на първия ден на месеца, но за предходния месец.

Да речем, че приключването става на 25 януари. Разходите за закриване ще включват начислената лихва до края на януари. Първото пълно ипотечно плащане, което е за месец февруари, след това се дължи на 1 март.

Като пример, нека предположим, че взимате първоначална ипотека от 240 000 долара при покупка от 300 000 долара с 20% авансово плащане. Вашето месечно плащане работи до 1 077, 71 долара при 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент с 3, 5% лихва. Това изчисление включва само главница и лихва, но не включва данъци върху имотите и застраховки.

Вашият дневен интерес е $ 23, 01. Това се изчислява, като първо се умножи заемът от 240 000 долара на 3, 5% лихва, след което се раздели на 365. Ако ипотеката се затвори на 25 януари, дължите 161, 10 долара за седемте дни на начислена лихва за остатъка от месеца. Следващото месечно плащане, което е пълното месечно плащане в размер на 1 077, 71 долара, се дължи на 1 март и обхваща февруарското ипотечно плащане.

Трябва да имате цялата тази информация предварително. Съгласно правилото за интегрирано оповестяване TILA-RESPA трябва да ви се предоставят два формуляра три дни преди планираната дата за приключване - оценка на заема и приключване на оповестяването. Размерът на начислената лихва, заедно с други разходи за затваряне, се посочва във формуляра за приключване на оповестяването. Можете да видите размера на заема, лихвата, месечните плащания и други разходи и да ги сравните с първоначалната прогноза, която беше предоставена.

Долния ред

Ипотеката е важен инструмент за закупуване на къща, като ви позволява да станете собственик на жилище, без да правите големи авансови плащания. Когато вземете ипотека обаче, е важно да разберете структурата на вашите плащания, които покриват не само главницата (сумата, която сте заели), но и лихвите, данъците и застраховката. Той ви казва колко време ще ви отнеме да изплатите ипотеката си и в крайна сметка колко скъпо ще бъде финансирането на покупката ви за жилище.