Акциите на недвижимите имоти разбиват пазара като растеж на облачните горива

Втурването на инвеститорите към отбранителни позиции на несигурен пазар избута акциите на недвижими имоти по-високо, като някои от тях натрупаха над 50% тази година, приблизително утроиха темповете на S&P 500. Сега тези акции вероятно ще нараснат дори по-високо, тъй като търговските конфликти и други ветрове се развихрят на пазара. Тези, които ще се възползват най-много включват American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) и Prologis Inc. (PLD), както е посочено в неотдавнашния доклад на Barron.

По-безопасни залози превъзхождат

Засиленото търсене на акции на компании от по-безопасни индустрии, с по-малко излагане на задгранични пазари, доведе до повишаване на цените за инвестиционни тръстове за инвестиции в недвижими имоти или акции на компании, които притежават офис кули, хотели, търговски центрове и други търговски имоти.

Стив Шигекава, мениджър на фонда на Нойбергер Берман за недвижими имоти, се фокусира върху акциите на висококачествени компании с „нисък дълг, разнообразни портфейли от собственост и опитни мениджърски екипи, които управляват своите компании през множество икономически цикли“, от Barron's. Тази инвестиционна стратегия накара фонда на Neuberger Berman Real Estate да отчете 12, 0% годишна възвръщаемост през последните три години, надминавайки 90% от своите връстници в категорията на недвижимите имоти на Morningstar. През последното десетилетие по-старата му институционална класа акции победи 79% от връстниците си.

Вместо да инвестира в традиционни компании за недвижими имоти, като квартири, търговски центрове и регионални центрове, в които фондът на Shigekawa има експозиция под 7%, той се е удвоил спрямо компаниите с центрове за данни, в които фондът има 12% експозиция.

„Имаме по-ниска експозиция към по-цикличните сектори на собствеността като настаняване и търговия на дребно, като се има предвид влиянието на електронната търговия върху продажбите на дребно“, казва управителят на фонда. Фондът на Shigekawa използва подход „отгоре надолу“ за събиране на акции, разглеждайки макроикономическите показатели, за да помогне за насочване на инвестициите в около 40 компании. Например, период на по-ниски лихви помогна за увеличаване на акциите на акции от недвижими имоти, които често страдат по време на периоди на повишаване на лихвите поради размера на поетия дълг.

Фирми за центрове за данни

Една от силите, движещи растежа на тези компании, е нарастващото търсене на центрове за данни, които да поддържат компютърни изчисления. „Когато мислите за търсенето на облачни изчисления, това ще изисква повече центрове за данни“, каза управителят на фонда. Тази тенденция ще засили по-специално компаниите за центрове за данни за недвижими имоти като Редвуд Сити, Калифорния, базирана на Equinix, чиито акции са скочили с повече от 62% до момента (YTD).

Водещата фирма в пространството за центрове за данни изброява имоти в 24 страни по целия свят и казва, че до голяма степен не е повлияна от повторна ескалация на търговското напрежение от Вашингтон.

"Докато световната търговия с физически стоки се изравнява, обратното е вярно по отношение на нашата глобална цифрова икономика", заяви изпълнителният директор на Equinix Чарлз Майерс.

Междувременно, както центровете за данни, така и кулите REITs трябва да се възползват от преминаването към следващото поколение клетъчни мрежи, наречено 5G, което се очаква да бъде 10 пъти по-бързо от сегашните 4G телефони. Кулата за мобилни телефони REITs, известна още като „инфраструктура REITs“, представляваше 17% от фонда на Neuberger Berman Real Estate.

АДСИЦ като стабилни „намаляване на риска“

Скот Крейг, портфейлен мениджър на фонд Eaton Vance Real Estate, разглежда REITs като ефективен начин за хеджиране срещу нестабилността на пазара според друг доклад на Barron. Докато продължават да вървят вратите, REITs могат да продължат да се увеличават, тъй като придобиват популярност като „смекчител на риска“ със стабилен доход и заключени в паричните потоци.

Докато АДСИЦ с операции в чужбина и приходи в няколко валути може да са по-изложени на нестабилност на валутните курсове, те обикновено са по-големи по мащаб и поддържат силни профили на растеж и баланси, според Wall Street Journal.

Какво следва?

Придвижвайки се напред, инвеститорите вероятно ще предпочетат компаниите, които се грижат за световната цифрова икономика, а не за цикличните имена, които са по-уязвими от икономически спадове, тарифи и специфични за индустрията смущения като търговци на дребно и хотели.

Други сегменти на пазара, които биха могли да изпитат турбуленция, включват онези, които могат да се сблъскат с по-високи разходи като строителството, както и с по-слабите настроения на потребителите и недостиг на работна ръка, според цитирания от сп. Sandler O'Neill + Partners LP.