Опции за рефинансиране на вашия HELOC
Когато вземете кредитна линия за домашен капитал (HELOC), първо имате период на теглене, който обикновено трае 10 години. През това време можете да вземате пари назаем, както е необходимо, и да правите ниски, само за лихви плащания за това, което сте заели. Много собственици на жилища правят точно това.
След изтичане на периода на теглене обаче, вече не можете да вземате заеми от линията си и трябва да започнете да извършвате напълно амортизирани лихви и главни плащания. Този втори етап е известен като период на изплащане, който обикновено е 20 години. Това означава, че месечните ви плащания могат да бъдат значително по-високи, отколкото са били през периода на теглене, и много собственици на жилища в крайна сметка са изправени пред шоков разплащане.
Един от начините за решаване на проблема с шоковия шок е чрез рефинансиране на вашия HELOC и има няколко начина да го направите. Тази статия обяснява как да се класирате, какви са вашите възможности и плюсовете и минусите на всяка от тях.
Квалифициране за рефинансиране на вашия HELOC
Рефинансирането на HELOC е подобно на тегленето или рефинансирането на първа ипотека. Ще трябва да отговаряте на условията въз основа на приходите, разходите, дълговете и активите си, което означава да предоставите документи като заплати, формуляри за W-2, данъчни декларации, декларации за ипотека, документ за самоличност, доказателство за застраховка и всички други документи, които андеррайтерът счита необходимо.
За да получите най-ниските лихви, ще трябва да имате "много добър" до "изключителен" FICO резултат: някъде в диапазона от 740 до 850. Бихте могли да се класирате с резултат, който е толкова нисък, колкото 620, но ще платите повече от два пъти лихвения процент на някой с отличен резултат и може да ви е по-трудно да намерите кредитор, който ще работи с вас.
Освен това ще трябва да имате достатъчно собствен капитал в дома си, след като вземете новия заем, за да отговаряте на указанията на кредитора за комбинирано съотношение между заем и стойност - процент, който се изчислява чрез разделяне на общата заемана стойност на стойността на имота. Някои кредитори ще позволят на собствениците на жилища с отличен кредит да заемат до 100% от стойността на дома си, но е обичайно да могат да заемат само 80% до 90%. Ето пример за това как се определя това:
- Стойност на имота: 300 000 долара
- Баланс за първа ипотека: 190 000 долара
- Баланс на HELOC: 50 000 долара
- Общо заети: 240 000 долара
- Комбиниран заем на стойност: 80%
- Капитал на собственика: 20%
В този случай, ако приемем, че искате само да рефинансирате съществуващия си баланс на HELOC и не искате да заемате повече, трябва да можете да намерите кредитор, който да работи с вас, особено ако имате добър кредит. Освен това, колкото повече капитал имате, толкова по-ниска ще бъде вашата лихва.
Опции за рефинансиране на вашия HELOC
Има четири начина за рефинансиране на кредитната линия на вашия дом. Ето вашите възможности и плюсовете и минусите на всеки:
1. Искайте промяна на заема
Как работи: Свържете се с кредитора си и обяснете, че ще имате проблеми с извършването на плащанията си, когато приключи периодът на теглене. Попитайте дали заемодателят може да работи с вас, за да промени условията на заема по начин, който ще направи месечните ви плащания достъпни, така че няма да имате по подразбиране. Bank of America например има програма за подпомагане на собствения капитал, която предоставя на квалифицирани собственици на жилища по-дълъг срок, по-ниска лихва или и двете, ако са изпитали финансови затруднения като загуба на доходи или развод.
Плюсове: Промяната в заема може да е единствената ви възможност, ако сте под вода.
Минуси: Кредиторите не са задължени да променят вашия заем, така че тази опция може да не е достъпна за вас. Ако е така, ще трябва да покажете, че можете да погасите модифицирания заем. Две програми за подпомагане на борбата със собствениците на жилища, програмата за достъпно жилище за второ право на промяна и краткото рефинансиране на FHA, и двете спряха да приемат нови кандидати в края на 2016 г.
2. Отворете нов HELOC
Как работи: Изхвърляте кутията надолу по пътя, като започнете с нов период на теглене и нов период на погасяване само за лихва.
Плюсове: Това ви купува известно време, за да подобрите финансовото си положение, ако се мъчите да сближите краищата и не искате да просрочите съществуващия си заем.
Минуси: някой ден ще трябва да погасите заема си. Колкото по-дълго отлагате погасяването му, толкова повече лихви ще дължите и толкова по-високи ще бъдат изцяло амортизираните плащания на главница и лихва всеки месец. Също така, въвеждането на нов период на теглене улеснява запазването на заемите. Ако рефинансирате, защото се притеснявате да погасите съществуващия си HELOC, последното нещо, което искате да направите, е да добавите към дълга си.
Както вече видяхте, трудно е да знаете какви ще са общите ви разходи по заеми или месечните ви плащания с HELOC, защото тук и там заемате малко и лихвеният процент може да се колебае. Освен това, когато започва новият период на погасяване на вашия HELOC, лихвените проценти могат да бъдат по-високи, отколкото са днес, което прави тези месечни плащания още по-големи.
(За повече информация, вижте какво да направите, ако не можете да върнете заем за собствен капитал.)
3. Вземете нов заем за собствен капитал
Как работи: Превръщате баланса на HELOC с променлив лихвен процент в заем с фиксиран лихвен капитал. Можете да отнемете 20 или 30 години, за да изплатите баланса си.
Професионалисти: Приключвате цикъла на непрекъснато заемане, като изваждате еднократна сума, за да изплатите HELOC, и получавате фиксиран лихвен процент със стабилни месечни плащания. Уверете се, че знаете разходите си за дългосрочни заеми и ги включете в дългосрочния финансов план на вашето домакинство.
Минуси: Някои кредитори са спрели да предлагат заеми за собствен капитал, така че пазаруването наоколо ще отнеме повече усилия, отколкото направи, за да намери HELOC. Въпреки това те са налични, особено ако сте готови да погледнете отвъд най-големите банки - което все пак трябва да направите, тъй като големите финансови институции не са задължително най-добрите цени или най-компетентното обслужване на клиентите. Също така имайте предвид, че колкото по-дълъг е вашият заем, толкова по-ниски ще са месечните ви плащания, но колкото повече лихви ще плащате.
4. Рефинансиране в нова първа ипотека
Как работи: Вместо просто да рефинансирате HELOC, рефинансирате както своя HELOC, така и първата си ипотека в един заем: нова първа ипотека.
Професионалисти: Можете да получите най-ниските налични лихви. Лихвените проценти за първа ипотека обикновено са по-ниски от лихвените проценти по заем на собствения капитал, тъй като ако по подразбиране на плащанията на къщата си, кредиторът ви за първа ипотека е поевтинял върху постъпленията от продажбата на вашия дом. На пазар, където лихвите за HELOC и заеми за дялов капитал са съответно 5, 90% и 5, 57%, ставките за първите 30 и 15-годишни фиксирани първи ипотеки могат да бъдат 4.73% и 4.16%, съответно. Ако приемем, че рефинансирате с първа ипотека с фиксирана лихва, вие също ще спечелите стабилността на равни месечни плащания и като знаете общите си разходи по заеми предсрочно, точно както бихте направили при обсъдената по-горе опция за заем за собствен капитал.
Минуси: Вземането на първата ипотека може да означава плащане на значително по-високи разходи за затваряне, отколкото бихте направили чрез рефинансиране в нов HELOC или заем за собствен капитал.
Долния ред
Възможно е да можете да получите по-достъпни месечни плащания на вашия HELOC чрез модификация на заем, рефинансиране в нов HELOC, рефинансиране в собствен капитал заем или рефинансиране с нова първа ипотека. Разгледайте вашите опции с няколко кредитора, за да видите коя възможност предлага най-добрата комбинация от краткосрочна достъпност и най-ниските възможни дългосрочни разходи и разходи за затваряне.
(За свързаното четене, вижте как работи опцията на HELOC с фиксирана лихва, заеми за собствен капитал и HELOC, най-умният начин да докоснете домашния си капитал, рефинансиране на вашия заем за домашен капитал: ръководство за употреба, 5 причини да не използвате дома си Кредитна линия, кредит за рефинансиране срещу собствен капитал, избор на заем за домашен капитал или кредитна линия, Данъчната ви кредитна линия за домашни условия (HELOC) е приспадната?, Лош кредит? Все още можете да получите заем за собствен капитал, ипотека срещу заем за собствен капитал: как се различават, какво да правите, ако не можете да върнете заем за домашен капитал)