Живеене в Ню Йорк: Коопс срещу Кондос
Condos и co-ops споделят прилики, но имат и уникални характеристики, които предлагат разнообразни възможности за жителите. В много отношения пазарът на недвижими имоти в Ню Йорк е за разлика от всеки друг в Съединените щати. Една от най-големите разлики е, че апартаментите за продажба в Ню Йорк са или апартаменти, или кооперации. На повечето места кондолите са правило, но не и в Голямата ябълка. Въпреки че кооперациите превъзхождат многобройните апартаменти в Ню Йорк - с около 75%, по повечето оценки - повече апартаменти са на активния пазар във всеки един момент.
Нека започнем с кратко проучване на разликата между кооператив и съквартирант. Когато купувате етажна собственост, вашият апартамент, както и процент от общите части, принадлежат на вас. Когато купувате кооператив, всъщност не купувате апартамента си; вместо това купувате акции в корпорация, която е вашата сграда. Размерът на вашия дял зависи от размера на вашия апартамент; закупуването на акциите ви позволява да заемете единица в кооперативната сграда. При затварянето на апартамент ще ви бъде издаден акт; при затварянето на кооператив ще получите собствен договор за лизинг.
В по-голямата си част както съквартирантите, така и кооператорите имат портиер и надзирател на персонала; някои ще добавят портиер, който ще направи всичко, което другите две не правят. Удобствата могат да бъдат ниско ключови (може би просто място за съхранение в мазето) или като всеобхватно, като озеленена тераса, билярдна стая, стая за пиано, скрининг, детска игрална зала и фитнес зала.
Ключови заведения
- Когато купувате етажна собственост, вашият апартамент, както и процент от общите части, принадлежат на вас.
- Когато купувате кооп, всъщност не купувате апартамента си; вместо това купувате акции в корпорация, която е вашата сграда.
- Цените на Condo са по-високи от кооперативните, но кооперациите изискват по-големи вноски, по-високи месечни такси и продължителен процес на одобрение.
- Condos позволяват даването на апартамент в апартамент, докато кооперациите не го правят, което предлага на купувачите по-стабилна, по-малко преходна общност.
Condos
По-новите квартали, някога считани за извънредни, но сега считани за хип, са местата, където ще намерите апартаментите. Според Гари Малин, президент на Citi Habitats, брокерска компания за недвижими имоти в Ню Йорк, „Ако живеенето в стъклена къща в небето е по-скоро ваш стил, вероятно ще разгледате много апартаменти. Сградите на кондо не станаха обичайни. в Ню Йорк до 70-те години на миналия век, така че те често са по-модерни от кооперациите. "Тъй като наличната земя за нови сгради на апартаменти е ограничена в Манхатън", казва той, "най-новите етажни собствености вероятно ще бъдат намерени в модерни идващи и ресни квартали на далечния Източен и Западните страни. В Куинс и Бруклин видяхме много новопостроени апартаменти да се изграждат в бивши индустриални зони по крайбрежната зона в Лонг Айлънд Сити и Уилямсбург, както и в центъра на Бруклин. "
Авансово плащане и цена
Цената често може да стимулира процеса на вземане на решение за закупуване на недвижими имоти, а апартаментите предлагат привлекателни авансови плащания, при които обикновено се изисква само 10% от покупната цена. Въпреки това, апартаментите са склонни да имат по-високи цени от кооперациите.
Заключителни разходи
Разходите за затваряне на апартамент са по-високи, отколкото за кооператив. За подробности помолихме нюйоркския адвокат по недвижими имоти Адам Стоун да сравним двете. Ето какво той измисли: За апартамент на стойност 1 милион долара с ипотека за 800 000 долара, разходите за затваряне ще бъдат: застраховка за заглавие на купувач, 4500 долара; застраховка за собственост на кредитор, 1000 долара; търсене на заглавие, 700 долара, такси за запис, 700 долара, данък за имението на щата Ню Йорк, 10 000 долара, данък за записване на ипотечни кредити от NYS, 15 370 долара. Общата сума: 32 270 долара (без такси на заемодателя, които варират в зависимост от заемодателя).
И за всеки, който се чуди какъв е данъкът на имението, Стоун обяснява: „Ню Йорк има данък за трансфер от 0, 4% от продажната цена, който се начислява на продавача на всеки жилищен имот. Освен това има 1% данък за прехвърляне на купувача, наричан също „данък в имението“, тъй като се прилага само за жилищни имоти на цена от 1 милион долара или повече. “
Месечни такси
Собствениците на апартаменти имат месечна сметка, наречена "общи такси", която се използва за поддръжка на сградата - общи части, озеленяване, заплащане на персонала и често някои от комуналните услуги.
Собствениците на апартаменти пишат два чека всеки месец (един за поддръжка на сгради и един за данъци върху собствеността), но често комбинираната сума на собственика на апартамента е по-ниска от сметката за поддръжка на кооперативния собственик.
Дъската
Condo дъските обикновено са по-малко взискателни от кооперативните табла. Кооперациите имат по-дълъг процес на одобрение, включително интервю. Съветът на директорите решава дали бъдещият купувач може да закупи кооперацията.
Според Warner M. Lewis на екипа на Harkov Lewis в Halstead Property, "С апартамент сграда може да поиска пакет от купувача", казва Люис, "но няма интервю, а сградата има право на първи отказ (т.е. или те трябва да го одобрите или съучастникът трябва да го купи сам), което означава, че когато имате подписан договор, освен ако нещо не се случи с купувача (или с финансирането), сделката е толкова добра, колкото е направена. "
правилник
Condos обикновено имат по-малко правила, включително ограничения за използването на чуждестранни средства за покупката. Condos позволяват на международните инвеститори да купуват и отдават под наем своите пространства; обикновено с някои предупреждения, но нито едно не е тежко. Condos също така позволяват апартаментът да бъде поддаден или отдаден под наем на друго лице. Някои кондо асоциации обаче могат да налагат повече правила от други. В резултат на това е важно бъдещите купувачи да направят своите изследвания, за да определят какво е и какво не е позволено.
Предпочитанието на купувача
Според Гари Малин, президент на Citi Habitats, „Ако предпочитате да тръгнете към ритъма на собствения си барабанист - а вие цените гъвкавостта - тогава един кондо може да бъде най-мъдрият избор за вас. Разберете обаче, че тази свобода идва на цена. Кондос почти винаги са по-скъпи от еквивалентните кооперации. Освен това, ако редовно виждате нови лица в асансьора е проблем за вас - потърсете другаде. Наемателите могат да бъдат често срещани в сградите на кондо. Собствениците често се възползват от по-либералните политики на кондо. “
Кооперативи
Най-общо казано, по-старите, установени жилищни райони имат превес на кооперациите. Както Гари Малин обяснява: „Ако харесвате исторически имоти, вероятно ще се окажете в кооператив, тъй като почти всички сгради от преди войната са организирани по този начин. Освен това, тъй като кооперативните сгради са по-стари от разработките на апартаменти, те често са разположени на по-централни места. Например, почти всички жилищни сгради, които се простират на Park Avenue на Upper East Side (първостепенно място по всяка мярка) са кооперации. "
Доплащане и цена
Както при кондо, решението може да се свежда до това колко можете да похарчите и спестите за авансово плащане. Въпреки че е възможно да се оставят само 10% от покупната цена на кондо, кооперативът може да изисква много по-голямо авансово плащане в съседство от 20% до 50% от покупната цена. Добрата новина е, че изкупната цена на кооператив обикновено е по-малка от тази на апартаментите. Въпреки че цените могат да варират в зависимост от засегнатия квартал.
Заключителни разходи
Според нюйоркския адвокат по недвижими имоти Адам Стоун, кооперацията има по-ниски разходи за затваряне. В цитирания по-горе пример за апартамент, който имаше разходи за над 32 000 долара, кооперативът има данък за имението от 10 000 долара. Съществената разлика се дължи на факта, че съквартирантът е недвижима собственост, докато акциите на кооператорите са лична собственост. „Може да е просто семантика за някои, но не и при изчисляване на разходите за затваряне.“
Месечни такси
Собствениците на кооперации пишат по един чек на месец, наречен такси за „поддръжка“. Подобно на апартаментите, месечната такса отива на основното поддържане на имота и персонала, необходими за поддържането на сградата да работи правилно. Кооперативните такси обикновено са по-високи от таксите за кондо, тъй като таксата често включва поне част от ипотеката за сградата. Въпреки че месечните такси могат да варират в зависимост от размера на сградата.
Важно е обаче да се отбележи, че поддръжката и общите такси не са поставени в камък. Всеки основен разход - нов покрив, ново фоайе, повече служители - може да предизвика оценка: нещо, за което решават членовете на борда, и нещо, което рядко може да бъде обърнато.
Дъската
Както бе посочено по-рано, повечето кооперативни съвети имат строг и често продължителен процес на кандидатстване, който може да изисква купувачът да предаде финансова информация, да подаде проверка за заетост и евентуално лична проверка.
Warner M. Lewis на екипа на Harkov Lewis в Halstead Property, обобщава: „В кооператив не само трябва да имате пари за закупуване на апартамента (или финансиране, за да го направите), но и вие трябва да бъдете одобрени от борда след подаване на заявление, което обикновено е много подробно и отнема много време. Тогава, без малко и без причина, купувачът може да бъде отхвърлен след интервюто или дори преди, само заради нещо в пакета им. Имал съм сделки и съм виждал сделки, при които има нулева рима или причина за отхвърляне. "
правилник
Кооперативните табла обикновено имат повече правила, отколкото кондола и могат да назначават, когато можете да практикувате тромбона си, дали можете да поставите празнична украса на вратата си и дали вашият домашен любимец може да се премести с вас. Повечето правила имат за цел да насърчават хармонията, спокойствието и гражданството на кооперативния живот.
Но правилата, които обезкуражават някои местни купувачи, и почти всички международни купувачи, са кооперативни ограничения за преотстъпване - рядко е кооператорите да позволяват на акционерите да наемат апартаментите си за всеки продължителен период от време, ако изобщо. Друго правило на кооперациите, което прави покупките от международни невъзможни, е, че е малко вероятно да приемат някой, чиито средства са извън САЩ
Според Луис „Кооперациите са за създаване на стабилна, дългосрочна група от жители. Кондос не изглежда толкова загрижен за това. "
Предпочитанието на купувача
Според Гари Малин, „кооперациите са интелигентен избор за онези, които ценят стабилността и искат да засадят корени в сграда. Просто се запитайте:„ Имате ли я за дълги разстояния? “ Co-ops са много по-малко преходни от condos, така че те са чудесно място за живеене, ако искате да опознаете вашите съседи. Просто бъдете готови да бъдете анализирани, пукнати и подбудени, но разбирайте, че този процес е това, което поддържа кооперация на стабилна и забележително сигурна инвестиция. "