Финансова криза + 10: Къде са сега цените на жилищата?

Изминаха 10 години от краха на Lehman Brothers и последвалата финансова криза, а икономиката изглежда процъфтява. Фондовата борса просто постави рекорд за най-дългия бик в съвременната история, след като измина 3, 453 дни - близо девет години и половина - без голяма корекция. В началото на тази година нивото на безработица в САЩ спадна до 3, 8%, което е 18-годишно.

Жилището беше в основата на кризата, която доведе до Голямата рецесия. Но сега в по-голямата си част пазарът на недвижими имоти също е горещ: цените се повишават, запасите намаляват, а стандартите за кредитиране са намалени, което прави възможно повече хора да получават ипотеки. Според неотдавнашна публикация в блога на FICO Research „Първата ясна тенденция, наблюдавана около новопоявилите се ипотеки, е, че когато се отдалечаваме от Голямата рецесия, критериите за подписване изглежда са се облекчили и в резултат на това по-широка част от потребителите получават ипотеки. "

Жилищна криза 101

Все пак минаха неравностойни 10 години за жилище. Спомнете си трудните практики за отпускане на кредити, които помогнаха да предизвика кризата: жилищното пренапрежение в навечерието на срива мотивира заемодателите да издават заеми на практически всеки, който е готов да подпише по пунктираната линия - дори ако индивидът очевидно не може да изплати - просто за попълване на излишъка. Кредитите от NINJA, издадени на кредитополучатели без доходи, без работа и без активи, бяха разразили се, а широко издадената ипотека с регулируема ставка 2/28 с подвижна лихва (ARM) накара кредитополучателите да се провалят. Тези заеми дават на кредитополучателите по-ниска пазарна ставка „тийзър“ за първите две години, след което лихвата скочи до по-висок процент, като често прави плащания неприемливи.

От първото тримесечие на 2006 г. до 2012 г. тези ипотечни кредити за поддръжка на ARM имат по-висок начален процент на възбрана - далеч от фиксирания основен премиер, основен ARM, фиксиран под наем и FHA заеми, както е показано на следната таблица от Асоциацията на ипотечните банкери. Субпримерните ARM също имат най-високите проценти на престъпност през същия период.

Дългът от тези заеми беше преопакован в инвестиционни продукти, включително ценни книжа, обезпечени с ипотека, които се продават на банки, хедж фондове, застрахователни компании, пенсионни фондове и дори заможни лица. Когато кредитополучателите започнаха да изплащат заемите си, това беше пагубно за всяка финансова институция (или физическо лице), която купува или продава ипотечни ценни книжа. Опадата помогна за разгръщане на цялата финансова индустрия. Фондовата борса се срина, банките се провалиха, цените на жилищата се подредиха и милиони хора загубиха работата си, големи парчета пенсионни спестявания и домове.

Цени на дома днес

Националният индекс на цените на жилищата достигна своя връх през април 2006 г., достигна най-ниската си точка през март 2011 г. - около две години след официалното приключване на рецесията - и се върна към своя пик през октомври 2017 г., сочи специален доклад на компанията за данни за недвижими имоти CoreLogic. Невада отбеляза най-голям спад по време на рецесията, с 60% спад на цените на жилищата. Аризона и Флорида не изоставаха, като отпаднаха съответно 51% и 50%, както е показано на следната диаграма от CoreLogic, която разкрива най-големите и най-малките капки на върха към най-ниското ниво в избрани щати.

„След като най-накрая достигна дъното през 2011 г., цените на жилищата започнаха бавно покачване обратно до мястото, където сме сега“, казва Франк Нотхафт, главен икономист в CoreLogic. „По-голямото търсене и по-ниското предлагане - както и процъфтяващите пазари на работни места - дадоха на някои от най-силно засегнатите пазари на жилища тласък на цените на жилищата. И все пак, много от тях все още не са се върнали към нивата преди срив. "

Въпреки че много държави се възстановиха до стойностите си преди кризата, не всичко е добра новина. По-строгите стандарти за отпускане на кредити след кризата затрудняват получаването на ипотека, което, според някои от бранша, допринесе за по-строги запаси и цени, които са далеч над техните върхове преди кризата.

Изправени пред високите цени, строгите стандарти за кредитиране и конкуренцията от страна на купувачите на парични средства, много купувачи на жилища нямат друг избор освен да наемат. В някои райони на метрото, включително Сан Франциско, само 25% от жителите могат да си позволят да си купят жилище, според Urban Institute. Всъщност процентът на наемателите в 50 от най-големите градове в САЩ е нараснал между 2006 и 2016 г., според уебсайта за недвижими имоти Zillow. Днес процентът на населението, което наема, е на най-високото ниво от 1965г.

„Наистина сме във фаза на махмурлук“, казва Джонатан Милър, главен изпълнителен директор на агенцията за оценка на недвижими имоти и консултантска фирма „Милър Самюъл“. „Само защото цените се покачват, не означава, че сме се възстановили. [Пазарът] все още е изкривен и това е заради условията за кредит. "

Достъпността зависи от пазара

Когато пазарът на жилища достигна своя пик през април 2006 г., почти две трети от най-населените метро райони в САЩ бяха изброени като надценени, а само пет метро станции, представляващи само 1%, бяха счетени за подценени. През март 2011 г. пазарът достигна дъното и само 27 пазара - или 7% от най-населените райони на метрото - бяха счетени за надценени. Днес (от декември 2017 г., най-новите налични данни) най-населените райони на метрото в САЩ са почти равномерно разделени между пазари, които са подценени, надценени и ценни - което означава, при техните „дългосрочни, устойчиви нива, подкрепени от основите на местния пазар, като разполагаем доход “, според CoreLogic.

Както винаги, достъпността зависи от пазара. Средните стойности за дома на квадратен фут в Манхатън например са около 20 пъти по-високи, отколкото на места като Кливланд и Детройт. Според доклад на JPMorgan, високите цени са по-малко свързани с ипотечния дълг и са по-концентрирани в райони с ограничени доставки, като Ню Йорк, района на залива Сан Франциско, Бостън, Сиатъл, Денвър и Портланд, Оре (Виж също Жилищна криза ">

Наличие на ипотечни кредити

Стандартите за отпускане на заеми намаляха през последните няколко години. Анализ, публикуван от CoreLogic на конвенционални съответстващи заеми, установи, че заемите се одобряват за малко по-рискови кредитополучатели - въпреки че, в отклонение от годините преди кризата, кредитополучателите трябва да предоставят пълна документация за доходите и способността си да изплащат. Fannie Mae, например, повиши максималното си съотношение дълг / доход (DTI) от 45% на 50%, а и двете Fannie Mae и Freddie Mac започнаха да приемат ипотеки с авансови вноски през последните години до 3%. Днес потребителите в САЩ не са изложени на колебателни ставки почти толкова, колкото преди кризата, и само около 15% от изключителния пазар на ипотечни кредити е с регулируема скорост. Въпреки тези позитиви, ипотечните произведения все още не са достигнали нивата си преди кризата. (Вижте нашия урок за основите на ипотечните кредити .)

Долния ред

Високите цени и липсата на инвентар, съчетана със строг ипотечен кредит и смазващ дълг на студентския заем, доведоха до фундаментална промяна към наемането. Всъщност собствеността на жилища в САЩ достигна максимума от 69% през 2004 г. и въпреки скорошното подобрение, процентът остава 64%. Други фактори също допринесоха за увеличаването на наемането, включително предпочитанията на потребителите и желанието за по-гъвкав начин на живот.

Десет години след Голямата рецесия икономиката процъфтява с рекорден пазар на бикове, насърчавайки броя на безработицата и нарастващия брой пазари на недвижими имоти, които се възстановиха до нивата преди кризата. И все пак, въпреки днешния горещ пейзаж на недвижимите имоти, има доста спекулации, че се очертава поредната катастрофа на пазара на недвижими имоти - не непременно на национално ниво, но в районите на метрото, които показват липса на достъпна цена и бързо нарастващи цени на жилищата.