Минималните стандарти за собственост на FHA

Купувачите на жилища, които възнамеряват да финансират покупка на жилище с заем от Федерална жилищна администрация (FHA), понякога получават гадна изненада: Няма да им бъде позволено да купуват конкретен имот, тъй като той не отговаря на изискванията на FHA. Защо съществуват тези изисквания, какви са те и могат ли да бъдат отстранени, така че купувачите да могат да закупят жилищата, които искат?

Защо FHA установява минимални стандарти за собственост

Когато купувачът на жилища вземе ипотека, имотът служи като обезпечение на заема. С други думи, ако кредитополучателят спре да извършва ипотечните плащания, в крайна сметка кредиторът ще бъде изключен и ще овладее къщата. След това заемодателят ще продаде къщата, за да възстанови възможно най-голяма част от парите, които все още се дължат по заема. Процесът на възбрана има 6 фази.

Изискването на имота да отговаря на минимални стандарти защитава кредитора. Това означава, че имотът трябва да бъде по-лесен за продажба и да командва по-висока цена, ако кредиторът трябва да го изземе. В същото време това изискване защитава кредитополучателя: Това означава, че той или тя няма да бъде обременен с разрушителни сметки за ремонт от самото начало и, с фундаментално добро място за живот, кредитополучателят има по-голям стимул да извършва плащания през трудни финансови периоди да запази дома.

Какви са минималните стандарти за собственост?

Според Министерството на жилищното строителство и градоустройството на САЩ (HUD) FHA изисква имотите, финансирани с неговите кредитни продукти, да отговарят на следните минимални стандарти:

• Безопасност: Домът трябва да защитава здравето и безопасността на обитателите.
• Сигурност: Домът трябва да защитава сигурността на имота.
• Звук: Имотът не трябва да има физически недостатъци или условия, засягащи неговата структурна цялост.

След това HUD описва условията, които собствеността трябва да отговаря, за да изпълни тези изисквания. Оценителят ще наблюдава състоянието на имота по време на необходимата оценка на имота и ще докладва резултатите във формуляра за оценка на FHA. Оценките на имоти са едно от многото изисквания, които купувачите изпълняват, преди да се споразумеят за сделка.

За еднофамилни самостоятелни домове оценителят е длъжен да използва формуляр, наречен Унифициран доклад за оценка на жилищата. Формулярът моли оценителя да опише основните характеристики на имота, като броя на историите, годината на построяването му, квадратните кадри, броя на стаите и местоположението. Той също така изисква оценителят да „опише състоянието на имота (включително необходими ремонти, разваляне, ремонтиране, преустройство и т.н.)“ и пита: „Има ли физически недостатъци или неблагоприятни условия, които влияят на жизнеспособността, здравината или структурната цялост на собствеността?" Формата за оценка на етажната собственост е подобна, но има специфични въпроси за кондо, относно общите части, асоциацията на собствениците на жилища, броя на единиците, заети от собственици и т.н. (Вижте също: Какво трябва да знаете за домашните оценки . )

FHA не изисква поправка на козметични или дребни дефекти, отложена поддръжка и нормално износване, ако те не засягат безопасността, сигурността или стабилността на дома. FHA казва, че примери за такива проблеми включват, но не се ограничават до следното:

• Липсват парапети
• Напукани или повредени изходни врати, които иначе работят
• Спукано стъкло на прозореца
• Повредени повърхности с боя в домове, построени след 1978 г. (поради опасности от оловни бои)
• Незначителни водопроводни течове (като капкови кранове)
• Дефектни подови покрития или покрития (износени през покритието, лошо замърсен килим)
• Доказателства за предишни (неактивни) увреждания на дърво от насекоми / организми, когато няма данни за неремонтирани структурни увреждания
• Изгнили или износени плотове
• Повредена мазилка, ламарина или други материали за стени и тавани в домове, построени след 1978 г.
• Лоша изработка
• Опасности при пътуване (напукани или частично надигнати тротоари, лошо монтирани килими)
• Обходете пространства с отломки и боклук
• Липса на повърхностна алея за всякакви атмосферни условия

Въпреки това има много области, където FHA изисква проблеми, за да бъдат отстранени, за да приключи продажбата. Ето някои от най-често срещаните проблеми, с които вероятно ще се сблъскат домашните купувачи. (Ако купувате жилище, проверете най- добрите съвети за първоначалните купувачи на дома . )

Електричество и отопление

• В електрическата кутия не трябва да има износени или открити проводници.
• Всички обитаеми помещения трябва да имат функциониращ източник на топлина (освен в няколко избрани града с мека зима).

Покриви и тавански помещения

• Покривът трябва да предпазва влагата навън.
• Трябва да се очаква покривът да продължи поне още две години.
• Оценителят трябва да провери таванското помещение за установяване на възможни проблеми с покрива.
• Покривът не може да има повече от три слоя покрив.
• Ако инспекцията разкрие необходимостта от ремонт на покрива, а покривът вече има три или повече слоя покрив, FHA изисква нов покрив.

Нагреватели за вода

Бойлерът трябва да отговаря на местните строителни норми и трябва да се предава с имота.

Опасности и неприятности

Редица условия попадат в тази категория. Те включват, но не се ограничават до следното:

• Замърсена почва
• Близост до площадка за опасни отпадъци
• Нефтени и газови кладенци, разположени в имота
• Интензивен трафик
• Шум и опасности от летището
• Други източници на прекомерен шум
• Близост до нещо, което може да избухне, като петролна линия с високо налягане
• Близост до електропроводи с високо напрежение
• Близост до радио или телевизионна кула за предаване

Достъп до собственост

Имотът трябва да осигурява безопасен и адекватен достъп за пешеходци и превозни средства, а улицата трябва да има повърхност за всички метеорологични условия, така че аварийните превозни средства да имат достъп до имота при всякакви метеорологични условия.

Структурна здравина

Всички дефектни структурни условия и всякакви други условия, които биха могли да доведат до бъдещи структурни повреди, трябва да бъдат отстранени, преди имотът да бъде продаден. Те включват дефектна конструкция, прекомерна влажност, течове, гниене, термитни повреди и продължаващо утаяване. (За повече съвети относно закупуването на жилище прочетете 10 най-лоши грешки в първия дом в Homebuyer.)

азбест

Ако една зона на дома съдържа азбест, който изглежда е повреден или се влошава, FHA изисква допълнителна проверка от специалист по азбест.

Бани

В дома трябва да има тоалетна, мивка и душ. (Това изискване може да звучи глупаво, но ще се изненадате какво ще вземат хората, когато ги изключат и какви вандали ще откраднат от свободна къща.)

техника

Анекдотичните данни сочат, че FHA изисква имоти, за да има работещи кухненски уреди, особено работеща печка. Документите на FHA обаче не споменават никакви изисквания по отношение на уредите.

Това не е изчерпателен списък. За допълнителна информация се консултирайте с Справочното ръководство на Центъра за жилищно строителство и градско развитие (HOC).

Средства за домашен купувач за свойства под минималните стандарти

Какво трябва да прави домашен купувач, след като се влюби в имот, който има един от тези потенциално проблемни убийствени проблеми?

Първата стъпка трябва да бъде да помолите продавача да направи необходимите ремонти. Ако продавачът не може да си позволи да направи някакъв ремонт, може би изкупната цена може да бъде увеличена, така че продавачите да получат парите си при затваряне. Обикновено ситуацията работи обратното - ако даден имот има значителни проблеми, купувачът ще поиска по-ниска цена, за да компенсира. Ако обаче имотът вече е на цена под пазарната или купувачът го иска достатъчно зле, повишаването на цената, за да се гарантира, че ремонтите са завършени и сделката приключи, може да бъде опция.

Ако продавачът е банка, той може да не е готов да прави никакъв ремонт. В този случай сделката е мъртва. Имотът ще трябва да отиде при купувач в брой или купувач, който не е FHA, чийто кредитор ще им позволи да купят имота в настоящото състояние.

Много купувачи на жилища просто ще трябва да продължат да търсят, докато намерят по-добра собственост, която да отговаря на FHA стандартите. Тази реалност може да бъде разочароваща, особено за купувачите с ограничени средства и ограничени имоти в техния ценови диапазон. За съжаление, понякога това е единственото решение.

Някои купувачи на жилища може да получат одобрение за друг продукт на заем. Заемът, който не е FHA, може да осигури повече свобода при какви условия може да се намира имотът, но кредиторът все още ще има свои собствени изисквания, така че това не е гаранция. Друг вариант е да кандидатствате за заем от FHA 203 (k), което позволява закупуването на жилище, което има значителни проблеми. (Научете повече във Въведение в FHA 203 (k) Заем и кандидатстване за FHA 203 (k) Заем.)

Долния ред

Заемите от FHA улесняват кредитополучателите да се класират за ипотека, но не е задължително да улеснят закупуването на имот. Много купувачи на жилища просто ще трябва да продължат да търсят, докато не намерят по-добра собственост, която да отговаря на стандартите на FHA - процес, който може да бъде разочароващ, особено за купувачите с ограничени средства и малко имоти в техния ценови диапазон.

Въпреки това, кредитополучателите на FHA, които знаят какво да очакват, когато пазаруването в домашни условия могат да ограничат търсенето си до имоти, които вероятно отговарят на указанията на FHA, или поне избягват да полагат надеждите си на собственост в горната част на фиксатора, преди да го оценят. (За свързано четене, разгледайте Закупуване на забранено жилище и Основи на ипотеката.)