Конвенционална ипотека или заем

Конвенционалният ипотечен или конвенционален заем е всеки вид заем на купувач на жилище, който не се предлага или обезпечава от правителствено образувание, като Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), Министерството на ветераните по въпросите на САЩ (VA) или Службата за селски жилища на USDA, но вместо това се предлага чрез или гарантиран от частен кредитор (банки, кредитни съюзи, ипотечни компании) или двете спонсорирани от правителството предприятия, Федералната национална асоциация по ипотечни кредити (Fannie Mae) и Федералната корпорация за ипотечни кредити за домашни кредити (Freddie Mac).

Конвенционалните заеми често погрешно се наричат ​​съответстващи на ипотеки или заеми. Докато има припокриване, двете са отделни категории. Съответстващата ипотека е тази, чиито основни условия отговарят на критериите за финансиране на Fannie Mae и Freddie Mac. Основен сред тях е лимитът за долар, определен ежегодно от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA): През 2019 г. в по-голямата част от континенталните САЩ заемът не трябва да надвишава 484 350 долара. Тъй като всички съответстващи заеми са конвенционални, не всички конвенционални заеми се считат за съответстващи. Джумбо ипотеката от 800 000 долара например е конвенционална ипотека, но не е съответстваща на ипотека - защото надхвърля сумата, която би позволила връщането й от Fannie Mae или Freddie Mac. (За свързаното четене, вижте "Разбиране на Jumbo Vs. от конвенционалните ипотеки")

Понастоящем конвенционалните ипотеки представляват около две трети от заемите на собствениците на жилища, издадени в САЩ. Вторичният пазар за конвенционални ипотеки е изключително голям и ликвиден. Повечето конвенционални ипотечни кредити се пакетират в ценни книжа, обезпечени с ипотека, които търгуват на добре утвърден преден пазар, известен като пазар на ипотека, който ще бъде обявен (TBA). Много от тези конвенционални ценни книжа са допълнително секюритизирани в обезпечени ипотечни задължения (ООП).

Ключови заведения

• Конвенционалната ипотека или конвенционалният заем е заем на купувач на жилище, който не се предлага или обезпечава от правителствено образувание.
• Той е достъпен чрез или гарантиран от частен кредитор или двете предприятия, спонсорирани от правителството - Fannie Mae и Freddie Mac.
• Потенциалните кредитополучатели трябва да попълнят официално заявление за ипотека, да предоставят необходимите документи, кредитна история и текущ кредитен рейтинг.
• Конвенционалните лихвени проценти по заем обикновено са по-високи от тези на държавни ипотечни кредити, като заемите от FHA.

Как работи конвенционалната ипотека или заем

В годините след срива на ипотечните кредити през 2007 г., кредиторите засилиха квалификацията за заеми - „без проверка“ и „без авансово плащане“ ипотеките са отишли ​​с вятъра, например, но като цяло повечето от основните изисквания не са се променили, Потенциалните кредитополучатели трябва да попълнят официално заявление за ипотека (и обикновено плащат такса за кандидатстване), след което да предоставят на кредитора необходимите документи за извършване на обширна проверка на техния произход, кредитна история и текущ кредитен рейтинг.

Необходима документация

Никога имотът не се финансира 100%. При проверка на вашите активи и пасиви, кредитор се стреми да види не само дали можете да си позволите месечните си ипотечни плащания (които обикновено не трябва да надвишават 28% от брутния ви доход), но и ако можете да се справите с авансово плащане на имота (и ако да, колко), заедно с други авансови разходи, като например заемане на заем или такси за застраховане, такси за брокери и разходи за сетълмент или закриване, всички от които могат значително да увеличат разходите за ипотека. Сред необходимите елементи са:

1 . Доказателство за доходи. Тези документи ще включват, но не могат да бъдат ограничени до:

• Тридесет дни заплати, които показват доходи, както и годишни доходи
• Две години федерални данъчни декларации
• Шестдесет дни или тримесечно извлечение от всички сметки на активи, включително вашите чекове, спестявания и всички инвестиционни сметки
• Две години изявления на W-2

Кредитополучателите също трябва да бъдат подготвени с доказателства за всякакви допълнителни доходи, като издръжка или бонуси.

2. Активи. Ще трябва да представите банкови извлечения и извлечения за инвестиционна сметка, за да докажете, че имате средства за авансовите плащания и затварящите разходи по местожителството, както и паричните резерви. Ако получите пари от приятел или роднина, за да съдействате за авансовото плащане, ще ви трябват писма за подаръци, които удостоверяват, че това не са заеми и няма изискуемо или задължително погасяване. Тези писма често ще трябва да бъдат нотариално заверени.

3. Проверка на заетостта. Кредиторите днес искат да се уверят, че те отпускат заеми само на кредитополучатели със стабилна работна история. Кредиторът ви не само ще иска да ви вижда мъничките по заплащането, но и може да се обади на вашия работодател, за да провери дали все още сте наети и да провери вашата заплата. Ако наскоро сте сменили работа, кредитор може да поиска да се свърже с предишния си работодател. Самостоятелно заетите кредитополучатели ще трябва да осигурят значителна допълнителна документация относно техния бизнес и доходи.

4. Друга документация. Кредиторът ви ще трябва да копира шофьорската си книжка или държавната лична карта и ще се нуждае от вашия социален осигурителен номер и подписа ви, което позволява на заемодателя да изтегли кредитния ви отчет.

Лихвени проценти

Конвенционалните лихвени проценти по заем обикновено са по-високи от тези на държавни ипотечни ипотечни кредити, като например FHA заеми (въпреки че тези заеми, които обикновено изискват кредитополучателите да плащат ипотечни застрахователни премии, могат да се окажат също толкова скъпи в дългосрочен план).

Лихвеният процент, носен от конвенционална ипотека, зависи от няколко фактора, включително условията на заема - дължината му, размера му и дали той има фиксиран лихвен процент или регулируем лихвен процент, както и настоящите икономически или финансови пазарни условия. Ипотечните кредитори определят лихвените проценти въз основа на техните очаквания за бъдеща инфлация; предлагането и предлагането на обезпечени с ипотека ценни книжа също оказва влияние върху ставките. Когато Федералният резерв оскъпява банките да вземат заеми, като се насочват към по-висок процент на федералните фондове, банките от своя страна прехвърлят по-високите разходи на своите клиенти, а ставките на потребителските кредити, включително тези за ипотечните кредити, са склонни да нарастват.

Обикновено обвързани с лихвения процент са точките, таксите, плащани на заемодателя (или брокера). Колкото повече точки плащате, толкова по-ниска е вашата лихва. Една точка струва 1% от сумата на кредита и намалява лихвения процент с около 0, 25%. Като цяло хората, които планират да живеят в жилище за дълго време (10 или повече години), трябва да обмислят точки, за да запазят лихвите по-ниски за живота на заема.

Последният фактор за определяне на лихвения процент е финансовият профил на кредитополучателя: личните активи, кредитоспособността и големината на авансовото плащане, което те могат да направят за резиденцията, за да бъдат финансирани.

Купувач, който планира да живее в дом за 10 или повече години, трябва да обмисли плащането на точки, за да запази лихвите по-ниски за живота на ипотеката.

Специални съображения за конвенционална ипотека или заем

Тези видове заеми не са за всеки. Ето поглед кой може да отговаря на конвенционална ипотека и кой не.

Кой е вероятно да се квалифицира

Хората с установени кредитни и звездни кредитни отчети, които са на стабилна финансова основа, обикновено се класират за конвенционални ипотеки. По-конкретно, идеалният кандидат трябва да има:

• Кредитен рейтинг най-малко 680 и за предпочитане доста над 700. Колкото по-висок е резултатът, толкова по-ниска е лихвата по кредита, като най-добрите условия са запазени за тези над 740.
• Приемливо съотношение дълг / доход (DTI). Това е сумата от месечните Ви задължения в сравнение с месечния Ви доход. Това число е около 36% и не повече от 43%.
• Авансово плащане в размер на най-малко 20% от покупната цена на жилището, лесно достъпна. Кредиторите могат и да приемат по-малко, но ако го правят, често изискват кредитополучателите да сключват частна ипотечна застраховка и да плащат премиите си месечно, докато не постигнат поне 20% капитал в къщата.

В допълнение, конвенционалните ипотеки често са най-добрият или единствен начин за купувачи на жилища, които искат пребиваването за инвестиционни цели, като втори дом или които искат да закупят имот на стойност над 500 000 долара.

Кой е малко вероятно да се квалифицира

Най-общо казано, тези, които тепърва започват в живота, тези с малко повече дълг от нормалното и тези със скромен кредитен рейтинг често имат проблеми с квалификацията за конвенционални заеми. По-конкретно, тези ипотеки биха били трудни за тези, които имат:

• Претърпял банкрут или възбрана през последните седем години.
• Кредитни оценки под 650.
• DTI над 43%.
• По-малко от 20% или дори 10% от покупната цена на дома за авансово плащане.