По-важни ли са цената на къщата или лихвата?
Две смени на пазара на жилища насърчават потенциалните купувачи на жилища да се обадят на агенти за недвижими имоти. Първият е спад в цените на жилищата, а вторият - ниски нива на ипотека. Решаването кой фактор е по-важен може да промени в няколко области, най-важният може да бъде във вашия портфейл.
Въздействие върху месечното плащане
Да предположим, че сте започнали процеса на търсене в дома, когато лихвите са били 6%. Видяхте апартамент с една спалня за 100 000 долара. Изчислихте 30-годишното си месечно ипотечно плащане на 80 000 долара - сумата, която бихте ипотекирали след 20% авансово плащане и вашите крайни разходи. Месечното Ви плащане ще бъде 480 долара.
Решавате, че не харесвате това плащане и лихва, така че изчаквате шест месеца и лихвата пада до 4%. Въпреки това, апартамент в квартала, който искате сега струва 120 000 долара. Вие отлагате 20% плюс разходите за затваряне и ви остава ипотека от 96 000 долара. Вашето месечно плащане по 30-годишна ипотека е 458 долара. Плащането ви спадна с 22 долара.
Дали обаче спадът на плащането финансово компенсира по-високата авансова вноска? Ако вземете предвид, че първоначалното ви плащане е 4000 долара повече, вие все още спестявате около $ 10 до $ 11 на месец - около $ 3, 920 за 30 години.
Ако цените на недвижимите имоти не се бяха повишили в бъдещия ви квартал от цената на стойност 100 000 долара, с която сте започнали, и сте завлякли 4% лихва, месечното ви ипотечно плащане би било 382 долара. Можете да използвате ипотечния калкулатор на Investopedia, за да видите какви ще са плащанията ви.
Въздействие върху авансовите плащания
В примера на апартамента, който се повиши от 100 000 до 120 000 долара, месечното ви плащане спадна поради по-ниска лихва. Но дали по-ниското плащане ще ви помогне, ако не разполагате с допълнителни 4000 долара за по-голям авансово плащане? Разликата в авансовото плащане може да елиминира възможността за закупуване на жилището, което искате, или да ви извади от пазара на купувача, ако не можете да намерите по-евтин квартал. Освен това загубата на тези допълнителни 4000 долара ще се отрази на способността ви да плащате за неочаквани ремонти в дома, ще намали сумата на спешните си спестявания и ще намали възможността да си позволите да обзаведете новия си дом.
Съвместни ниски цени и ниски цени
Как да разберете какво е нисък процент? Можете да намерите исторически проценти на ипотека и цени на жилищата на уебсайта на Freddie Mac. Например, през 2012 г. лихвените проценти и цените на жилищата бяха доста ниски в сравнение с предходната и следващите три до пет години. Погледнете последните пет години за високи и ниски нива в сравнение със сегашната ситуация.
Няма сигурност, че историята ще се повтори и ще създаде други ниски цени / пазар на жилища с ниски цени. Според анализатори на пазара на имоти в анкета на Ройтерс за февруари 2018 г. цените на жилищата в САЩ ще се повишат с двойно по-големи темпове от инфлацията и заплатите през тази година. Снабдяването на еднофамилни домове изостава от нарастващото търсене, което прави жилищата не толкова достъпни. Ако имате нужда от къща скоро, възможността да изчакате идеални условия на пазара на жилища може да не е реалистична.
Влияние върху подвижността
Лихвите не са толкова важни, ако лесно можете да си позволите плащанията и живеете в дома си в продължение на пет години или по-малко. Въпреки че никога не е гаранция, че цените на жилищата няма да паднат повече, можете да видите прогнозните цени на жилищата за последните 10 години, като изберете адрес в квартала, който изучавате онлайн.
Винаги сравнявайте стойностите на кварталите, вместо националните или градските по града. Моделите на цените на дома варират значително от квартал до квартал и държава до държава. Вероятността, че ще дължите повече, отколкото вашият дом струва (известен като под вода), ще бъде по-малка, ако си купите жилище, когато вашият местен пазар на недвижими имоти е под своя пик.
Факторът HOA
Не всяка къща, която смятате, ще бъде в планирана или затворена общност или етажна собственост с HOA. Но ако в крайна сметка се окажете, осъзнайте, че таксите за HOA често са по-скъпи за домовете с по-висока цена и могат да се изкачат по-високо, когато повече домове са свободни. Защо?
HOAs обхващат споделени услуги като поддръжка на тревата, поддръжка на апартаменти, клубни къщи, басейни, тенис кортове и / или частни улици. Когато по-малко собственици на жилища споделят разходите, таксите за HOA нарастват. Както и при други исторически данни, трябва да се свържете с потенциални HOA и да поискате тарифи през последните 10 години.
Трябва също така да попитате за максималните такси и кои фактори определят увеличението на тарифите и намаленията. Винаги питайте за таксите на HOA за всички домове, които обмисляте. Таксите на HOA може да са по-ниски при малко по-високи цени, особено ако се предлагат по-малко услуги. В среда с ниски лихви плащанията на HOA могат да представляват прекомерна месечна тежест, така че уверете се, че тези плащания са включени във вашия месечен бюджет.
Рефинансиране
Предимство да купувате на по-ниска цена на жилището в сравнение с по-ниска лихва е, че домът ви може да бъде рефинансиран или модифициран в бъдеще. Ако лихвите намаляват, можете да намалите разходите си. По принцип проблемът с високите първоначални лихвени проценти може да бъде смекчен в бъдеще, ако лихвите намаляват.
Ако лихвеният процент за сегашния ви дом е значително по-висок от сегашните, попитайте потенциалните ипотечни банкери колко би струвало да модифицирате вашия заем. Обхватът може да бъде от безплатно до хиляди. Няма гаранция, че лихвените проценти по жилищния кредит ще спаднат, но можете да сте сигурни, че можете да си позволите да рефинансирате, ако го направят.
Долния ред
Решението за закупуване на жилище винаги трябва да се основава най-вече на способността ви да си позволявате месечното плащане, авансовото плащане, ремонта на дома и обзавеждането, като същевременно разполагате с достатъчно средства за спешен фонд. Винаги обмисляйте фактори като такси за HOA и възможността да изплатите ипотеката си, ако трябва да се движите бързо.
В идеалния случай купувайте, когато и лихвите, и цените на жилищата са ниски. Ако това не е възможно, изчислете както краткосрочни, така и дългосрочни разходи с по-ниска лихва спрямо по-ниска покупна цена. Когато числата имат най-голям смисъл, направете своя ход.
(Продължете да четете: Проверете текущите ипотечни курсове, как лихвените проценти работят върху ипотека, разбиране на структурата на ипотечните плащания, ипотечните точки: Какъв е смисълът ?, Ипотечни кредити: Фиксирана лихва срещу ипотека с регулируема ставка, фиксирана или променлива лихва: Коя е По-добре сега ?, Намиране на най-добрите ипотечни цени, Имате добра ставка за ипотека? Заключете я! Най-важните фактори, които влияят върху ипотечните проценти, Прогнозиране на ипотечните курсове: Купувайте, продавайте или рефинирайте ?, Регулируема ставка ипотека: Какво се случва, когато интерес Цените се покачват, как лихвените проценти влияят на жилищния пазар, пазаруване на ипотечни курсове.)