Заключителни разходи
Разходите за затваряне са разходите над цената на имота, които купувачите и продавачите обикновено правят за извършване на сделка с недвижими имоти.
Направените разходи могат да включват такси за генериране на заем, точки за отстъпки, такси за оценяване, търсене на заглавие, застраховка заглавие, проучвания, данъци, такси за записване на документи и такси за кредитен отчет. Предплатени разходи са тези, които се повтарят с течение на времето, като данъци върху собствеността и застраховки на собствениците на жилища. Законът е длъжен по закон да посочи тези разходи в "добросъвестна оценка" в рамките на три дни от заявлението за жилищен кредит.
Разбиране на крайните разходи
Закриващите разходи възникват, когато правото на собственост се прехвърля от продавача на купувача. Общата сума на доларовите разходи за затваряне зависи от това къде се продава имотът и стойността на имота, който се прехвърля. Обикновено купувачите на жилища плащат между 2% до 5% от покупната цена, но разходите за затваряне могат да бъдат платени или от продавача, или от купувача. Сделката с недвижими имоти е донякъде сложен процес с много играчи и многобройни движещи се части. Някои щати (и някои продукти за заем) изискват определени проверки извън основната инспекция, която плащате директно на домашен инспектор по ваш избор. След това има данъци върху собствеността и трансфера, както и застрахователно покритие и различни допълнителни такси.
Купувачите на жилища в САЩ плащат средно $ 4 876 долара за разходи за затваряне, според скорошно проучване на ClosingCorp, фирма за данни за затваряне на недвижими имоти. Проучването открива най-високите средни разходи за затваряне в части от Североизточния регион, включително Дистрикт Колумбия ($ 12 573), Ню Йорк ($ 9 341), Делауеър ($ 8 663), Мериленд (7 211 долара) и Вермонт ($ 6 839). Държавите с най-ниски средни разходи за затваряне включваха Мисури (2 905 долара), Индиана (2934 долара), Южна Дакота (2996 долара), Айова (3138 долара) и Северна Каролина (3 206 долара).
Законите изискват кредиторите да предоставят оценка на заема, която разкрива разходите за затваряне на имота. Съгласно Закона за процедурите за уреждане на недвижими имоти (RESPA), кредиторите са задължени по закон да предоставят тази оценка, известна също като добросъвестна оценка, в рамките на три дни след като кредиторът вземе заявление за заем на кредитополучателя. Най-малко три дни преди затварянето, заемодателят следва също така да представи заключително изявление за оповестяване, в което да посочи всички такси за закриване. Посочените такси може да са се променили от прогнозата за заема.
Ключови заведения
- Разходите за затваряне са такси и такси, дължими при закриване на сделка с недвижими имоти, надвишаваща покупната цена на имота. Продавачите също могат да бъдат обект на разходи за затваряне.
- Примерите за общи разходи за затваряне включват такси, свързани с учредяването и сключването на ипотека, комисионите за недвижими имоти, данъците, застраховките и регистрацията.
- Разходите за закриване трябва да бъдат оповестени по закон на купувачите и продавачите и договорени, преди да може да бъде приключена сделка с недвижими имоти.
Примери за приключващи разходи
Таксите за оригинал са такси, начислени от банката за създаване на заем. Обикновено таксата възлиза на 1% от ипотеката. Купувачът може да закупи точки за отстъпки отпред, за да намали начислената от банката лихва. Въпреки че банката изисква кредитен отчет и заявление за кредит, тези такси са по договаряне и могат да бъдат покрити от банката. Частната ипотечна застраховка е допълнителна такса, прилагана за всяка покупка с авансово плащане под 20%.
Застраховката за собственост защитава кредитора от претенции срещу къщата и защитава купувача от минали контрагенти, предявяващи претенции срещу имота. Кредиторите често изискват оценка, която може да струва до $ 400 в повечето райони. Местните власти налагат такси за записване и данъци, за да регистрират продажбата на имущество. Тези данъци за трансфер варират в различните държави.
Всички разходи за затваряне ще бъдат разделени на базата на оценката на заема и крайното оповестяване. Ето стандартните такси, които можете да очаквате:
Такса за кандидатстване
- Такса, начислена от заемодателя за обработка на молбата ви за ипотека. Посъветвайте се с кредитора за подробности, преди да кандидатствате за ипотека.
Такса адвокат
- Такса, начислена от адвокат за недвижими имоти за подготовка и преглед на споразумения и договори за покупка на жилище. Не всички щати изискват адвокат да се справи с сделка с недвижими имоти.
Заключителна такса
- Известно също като "такса за дескрипция", това се изплаща на страната, която се занимава с приключването: дружеството за заглавие, escrow компания или адвокат, в зависимост от държавното законодателство.
Тарифа за куриер
- Ако подписвате документи на хартия, тази такса помага за ускоряване на транспортирането им. Ако затварянето се извършва цифрово, може да не платите тази такса.
Такса за кредитен отчет
- Такса (от 15 до 30 долара) от кредитор за изтегляне на вашите кредитни отчети от трите основни отчетни бюра. Някои кредитори може да не таксуват тази такса, защото получават отстъпка от отчитащите се агенции.
Депозит за ескроу
- Някои кредитори изискват от вас да депозирате два месеца данък върху имота и ипотечни застраховки при закриване.
FHA Mortgage Insurance Premium
- Заемите от FHA изискват авансова застрахователна премия (UPMIP) в размер на 1.75% от основната сума на заема, която трябва да бъде изплатена при закриване (или може да бъде превърната във вашата ипотека). Има и годишно плащане за MIP месечно плащане, което може да варира от 0, 45% до 0, 85%, в зависимост от срока и основната сума на вашия заем.
Такса за определяне на наводнения и мониторинг
- Такса, начислена на сертифициран инспектор за наводнение, за да определи дали имотът е в зона на наводнение, което изисква застраховка от наводнения (отделно от застрахователната полица на вашия собственик на жилище). Част от таксата включва текущо наблюдение за наблюдение на промените в наводненията на имота.
Такса за трансфер на Асоциацията на собствениците на жилища
- Ако купувате етажна собственост, градска къща или имот в планирано развитие, трябва да се присъедините към асоциацията на собствениците на жилища в тази общност. Това е таксата за трансфер, която покрива разходите за смяна на собствеността, като например документи. Независимо дали продавачът или купувачът заплаща таксата, може да не присъства в договора; трябва да проверите предварително Продавачът трябва да предостави документация, показваща сумите на таксите на HOA и копие от финансовите отчети, известия и протоколи на HOA. Помолете да видите тези документи, както и подзаконовите актове, спогодбите, условията и ограниченията (или CC & Rs) и правилата на HOA, преди да купите имота, за да се уверите, че е в добро финансово състояние и е мястото, което искате да живеете.
Застраховка на собствениците на жилища
- Кредиторът обикновено изисква предварително плащане на застрахователната премия за първата година при закриване.
Застраховка за заемно право
- Предварителна еднократна такса, платена на заглавната компания, която защитава кредитор, ако възникне спор за собственост или залог, който не е намерил при търсенето на заглавие.
Инспекция на боя на основата на олово
- Такса, платена на сертифициран инспектор, за да определи дали в имота има опасна боя на основата на олово.
точки
- Точките (или „точките за отстъпка“) се отнасят за незадължително авансово плащане към заемодателя, за да намали лихвения процент по вашия заем и по този начин да намали месечното си плащане. Една точка е равна на 1% от сумата на заема. В среда с ниска ставка това може да не ви спести много пари.
Застраховка за собственост на собственика
- Тази политика ви защитава в случай, че някой оспори вашата собственост върху дома. Обикновено е незадължителен, но силно се препоръчва от юридически експерти.
Такса за произход
- Тази такса покрива административните разходи на кредитора за обработка на вашата такса и обикновено е 1% от сумата на заема. Някои кредитори не начисляват такси за произход, но обикновено начисляват по-висок лихвен процент за покриване на разходите.
Инспекция на вредители
- Такса, която покрива разходите за професионална проверка на вредители за термити, сухо гниене или други вреди, свързани с вредители. Някои щати и някои държавни осигурени заеми изискват проверката.
Предплатени ежедневни такси за лихви
- Плащане за покриване на всяка лихва по вашата ипотека, която ще се натрупа от датата на закриване до датата на първото ви ипотечно плащане.
Частна ипотечна застраховка (PMI)
- Ако вашият авансово плащане е под 20%, кредиторът ви може да изисква PMI. Може да се наложи да направите плащането на PMI за първия месец при затваряне.
Такса за оценка на собствеността
- Необходима такса, платена на професионална компания за оценка на собственост, за да оцени справедливата пазарна стойност на дома, използвана за определяне на съотношението между заема и стойността (LTV).
Данък върху собствеността
- При затваряне очаквайте да платите всички данъци върху имотите, които се дължат в рамките на 60 дни след покупката на жилището.
Оценете таксата за заключване
- Такса, начислена от заемодателя за гарантиране на определен лихвен процент за ограничен период от време, обикновено от момента на получаване на предварително одобрение до закриването.
Имате ли добра ипотечна ставка? Заключете го! ви дава подробности.
Такса за запис
- Такса, начислена от вашия местен офис за запис, обикновено град или окръг, за запис на публични земни записи.
Такса за анкета
- Такса, начислена от анкетираща компания за проверка на имотни линии и споделени огради, за да потвърди границите на имота.
Данъчен мониторинг и такси за изследване на данъчния статус
- Такса от трета страна, която поддържа раздели на плащанията на данъка върху имотите ви и уведомява кредитора ви за всякакви проблеми с плащанията на вашите данъци върху имотите, като например закъснели или неуспешни плащания.
Такса за търсене на заглавия
- Такса, начислена от заглавната компания за анализ на записи на публични имоти за всякакви несъответствия в собствеността. Компанията за заглавие търси записи в актове и гарантира, че няма собствени спорове или права на собственост върху имота.
Данък за трансфер
- Данък, наложен за прехвърляне на собствеността от продавача на купувача.
Такса за подписване
- Такса, начислена от кредитора за подписване на вашия заем. Андеррайтингът е изследователският процес за проверка на вашата финансова информация, доходи, заетост и кредит за окончателно одобрение на заема.
Такса за финансиране на VA
- Ако сте кредитополучател на VA, тази такса, начислена като процент от сумата на заема, помага да се компенсират разходите по програмата за заема на данъкоплатците в САЩ. Размерът на таксата за финансиране зависи от вашата класификация на военната служба и размера на заема; таксата може да бъде платена при затваряне или превърната във вашата ипотека. Някои военни членове са освободени от заплащане на таксата.
Друга голяма такса: комисионни за недвижими имоти. Купувачите обаче не плащат тази такса; продавачите правят. Обикновено комисионната е от 5% до 6% от покупната цена на жилището и се разделя равномерно между агента на продавача и агента на купувача.
Как да намалим затварящите разходи
Може да ви се струва, че не можете да си позволите всички тези такси освен авансовото плащане, преместването на разходите и ремонта в новия ви дом. Има обаче начини за договаряне на тези такси.
- Пазарувам. Това се отнася за кредиторите и услугите на трети страни, като например застрахователните полици на собствениците на жилища и компаниите за собственост. Много купувачи на жилища не осъзнават, че могат да спестят значителни пари от разходите за затваряне, ако сравнят таксите от заемодателя с кредитора. Освен това не е нужно да използвате заглавната компания, инспектора на вредителите или застрахователния агент на собственика на жилища, какъвто предлага вашият кредитор. Направете някаква домашна работа и бихте могли да спестите сериозни пари от тези такси.
- График затваряне в края на месеца. Крайната дата близо до или в края на месеца помага за намаляване на предплатените дневни лихви. Кредитор може да изпълни този сценарий, за да разбере колко можете да спестите.
- Обръщайте се към продавача за помощ. Може да успеете да накарате продавач или да намали покупната цена, или да покрие част (или всички - ако наистина имате късмет) от затварящите ви разходи. Това е по-вероятно, ако продавачът е мотивиран и домът е отдавна на пазара с малко оферти. На много пазари за горещи жилища обаче условията благоприятстват продавачите, така че може да получите отстъпка или „не“, ако поискате помощта на продавача. Не боли да питаш.
- Сравнете оценката на заема и заключителните формуляри за разкриване. Когато получите първоначалната си оценка на заема, прегледайте я с гребен с фини зъби. Ако не сте сигурни какво включва такса или защо се начислява, помолете кредитора да поясни. Кредитор, който не може да обясни такса или се отблъсква, когато е запитан, трябва да бъде червен флаг. По същия начин, ако забележите нови такси или забележимо увеличение на определени такси за затваряне, помолете кредитора си да ви преведе през подробностите. Не е рядкост разходите за затваряне да се колебаят от предварително одобрение до затваряне, но големи скокове или изненадващи допълнения могат да повлияят на способността ви да затворите.
- Договаряйте специфични заемни такси. Ако подозирате, че кредиторът ви добавя ненужни такси, известни като „боклучни такси“, на вашия заем, говорете. Помолете кредитора да премахне или намали таксите, ако забележите дублиране. Пазаруването за сравнение може да бъде ваш съюзник в намаляването на разходите за затваряне, както и в намирането на конкурентни условия и цени. Бъдете особено внимателни при прекомерните такси за обработка и документация.
- Завършете разходите за затваряне във вашата ипотека (в краен случай). В някои случаи кредиторите ще предложат да изплатят разходите ви за затваряне или да ги прехвърлят в заема. Но вие не сте извън куката; кредиторите са склонни да начисляват по-високи лихвени проценти, за да си платят за усвояване на вашите такси за затваряне, което означава, че в крайна сметка плащате лихва по вашия заем - и за затварящи разходи.
Ипотека без закриване на разходите
Ипотеките без затваряне елиминират всички първоначални такси за купувача при закриването. Тези видове ипотеки са изгодни в краткосрочен план, но вероятно водят до по-високи лихви. Разходите за затваряне също могат да бъдат погребани в общата ипотека, което означава, че купувачът плаща лихва върху разходите за закриване във времето. Следователно, макар ипотеките без затваряне да са от полза за намаляване на първоначалните капиталови разходи, има дългосрочни финансови последствия.