10 препятствия за затваряне в нов дом
Приемането на офертата ви за покупка на дома е като да получите високия хоризонт по време на маратон. Но задръжте охладителя на Gatorade - свойството все още не е ваше. През 30-те дни (или около това) между приемането на офертата ви за покупка и предаването на ключовете (обикновено наричани escrow), има много препятствия за преодоляване. Ако се натъкнете на някой от тях, покупката може да пропадне и да ви върне в началната линия.
Точно като спортист, който тренира за състезание, можете да тренирате себе си за плашещите последни стъпки в закупуването на дом. Процедурите и правилата за дескрипция се различават в зависимост от държавата, но ето 10 от най-често срещаните проблеми, срещани през този период, и какво (ако има нещо) може да се направи, за да се предотврати или смекчи.
1. Инспекцията на Termite показва щети
Заемателят ще извърши проверка на вредители в дома (за ваша сметка, обикновено по-малко от 100 долара), за да се увери, че няма сериозни щети, причинени от насекоми, скърцащи с дърво като термити или дърводелски мравки. Тази проверка защитава интереса на заемодателя към имота. Собствениците на жилища, които открият проблеми с термити след преместване, често изоставят имота, оставяйки заемодателя да държи чантата. Някои кредитори може да не изискват термитна проверка, но може да е в най-добрия ви интерес да се сдобиете с такава.
Ако инспекцията разкрие някакви доказателства за видимо заразяване, проблемните зони може да се наложи да бъдат отстранени, преди ескроу да може да се затвори. Ако проблемите са прекалено тежки и / или продавачът няма да плати за отстраняването им, ще имате възможност да се отдалечите, стига договорът ви за покупка да има съответните обстоятелства.
2. Оценката е твърде ниска
Банката ще има оценка на дома (отново за ваша сметка), за да защити интереса си към дома. Той иска да се увери, че домът струва поне толкова, колкото ще плащате за него, така че ако се появи възбрана, загубите могат да бъдат възстановени. Ако оценката е твърде ниска, продавачът ще трябва да намали продажната цена или ще трябва да платите в брой за разликата. Възможно е да получите по-благоприятно второ мнение от различен оценител.
3. Има облаци на заглавието
По време на процеса на дескрипция ще наемете компания за заглавие, която да извърши търсене на заглавие и да издаде застраховка за заглавие. Търсенето на собственост гарантира, че никой друг няма юридически иск към имота, който искате да купите (като IRS, държавата или роднина на продавача), а застраховката за собственост ви защитава срещу евентуални бъдещи претенции към имота. Ако има някакво право на задържане или иск срещу имота, въпросът ще трябва да бъде решен, преди да може да продължи транзакцията.
4. Домашната инспекция показва дефекти
Повечето оферти за покупка имат вписани в тях случайни инспекции, така че ако домашната инспекция разкрие сериозни проблеми, купувачът може да отстъпи без наказание. Ако не сте вложили тази непредвидена ситуация в договора си, може да загубите най-сериозните си пари (обикновено няколко хиляди долара), ако решите да не купувате къщата въз основа на проверката.
Ако решите да продължите, процесът на преговори с продавача за ремонт на дома или за да ви кредитира пари при затваряне, за да се справите сами с ремонта, потенциално може да задържи процеса на покупка и да забави затварянето ви. (За свързаното четене вижте: Имате ли нужда от домашна инспекция? )
5. Вие (или те) получавате студени крака
Договорът ще очертава обосновани причини или купувачът, или продавачът да се откажат без неустойка, като например, че не се отказват от извънредни ситуации или не спазват краен срок. Ако обаче решите след отказ от непредвидените обстоятелства, които не искате да продължите с покупката (например, защото сте намерили друга къща, която ви харесва по-добре), ще загубите спечелените си пари. Мотивите тук са, че продавачът трябва да бъде компенсиран за времето, през което домът е бил извън пазара, което ще забави времето, което в крайна сметка му е необходимо да продаде (което може да има финансови последици за продавача).
И обратно, ако продавачът реши да се откаже просто поради промяна на сърцето или защото е направена по-добра оферта, ще имате законно право да събирате щети от продавача.
6. Вашето финансиране пада
Находчивите купувачи не правят оферти по домовете, без да получат предварително одобрение, което означава да получите писмено задължение за заем от банка, че тя ще ви предостави ипотека в определена сума, а хитрите продавачи не приемат оферти от купувачи, които не са предварително одобрен. Има обаче неща, които могат да попречат на заема да се затвори, като например, ако излъжете заявлението, лихвите рязко се увеличават, ситуацията на работата ви се променя или кредитният ви рейтинг намалява.
Попитайте кредитора си как можете да избегнете проблеми като тези. (За свързаното четене вижте: 5 неща, които трябва да бъдете предварително одобрени за ипотека .)
7. Домът е в зона с висок риск
В държави, които изискват доклад за разкриване на естествена опасност, ще получите документ, очертаващ природните опасности, които могат да засегнат дома (напр. Наводнения, земетресения, сеизмични опасности, пожари) по време на ескроу. Кредиторът може да изисква да закупите застраховка за опасност (над и извън застраховката на собственика ви), ако домът е в зона с висок риск и тази застраховка може да бъде скъпа. Това също е разход, който ще трябва да плащате всеки месец, докато заемът не бъде изплатен или не продадете къщата.
За да предотвратите неприятни изненади по време на дескрипция, попитайте вашия агент, потенциални нови съседи или отдела за градско планиране кои естествени опасности съществуват в желания от вас район, какъв вид допълнителна застраховка може да се наложи да закупите и колко може да струва, преди да поставите оферта за къща.
8. Домът не е несигурен
Ако предишен собственик на жилище е направил основен застрахователен иск за дома, като повреда на вода или мухъл, той ще се покаже в застрахователните записи, а застрахователните компании могат да откажат да застраховат дома, смятайки, че това е твърде голям риск. Ако един дом не е застрахователен, няма да можете да го купите, освен ако не сте купувач за всички пари, тъй като кредиторите изискват да поддържате застраховката на собственика на дома, докато ипотеката не бъде изплатена. Разбира се, дори и да сте купувач на пари, вероятно не е добра идея да си купите неосигурен дом.
9. Разлики в GFE и HUD-1
Когато получите предварително одобрение на заема си и отново, когато поставите оферта за конкретен имот, вашият кредитор трябва да ви даде добросъвестна оценка (GFE), подробно описваща разходите за закриване, свързани с получаване на финансиране за дома. Добросъвестната оценка е в основата на груб чертеж на това, което ще покаже формулярът HUD-1, който получавате поне 24 часа преди затварянето. Както подсказва името му, оценката на добросъвестността трябва да бъде приблизително сближаване на това, което всъщност ще платите - в идеалния случай в рамките на 10% -, но някои недобросъвестни заемодатели ще се опитат да раздадат на клиенти с нереално ниски оценки.
Ако това се случи и не можете да накарате заемодателя да отстъпи при прекомерните такси, най-добрият вариант може да бъде да помолите продавача да удължи срока за закриване и да се опитате да осигурите алтернативно финансиране, за да можете все още да купувате къщата, без да се ограбвате изключен.
10. Грешки предотвратяват затварянето навреме
Има много различни страни, участващи в закриването на дескроу и ако някоя от тях направи грешка, вашето затваряне може да бъде забавено. В зависимост от това, което предвижда договорът ви за покупка и чия вина е забавянето, ако не затворите навреме, може да се наложи да заплатите на продавача неустойка за всеки ден, когато затварянето закъснява.
Продавачът може също да откаже да удължи срока на приключване и цялата сделка може да падне. В най-добрия случай продавачът може просто да се съгласи да удължи крайната дата без неустойка. В крайна сметка, ако сделката не приключи, продавачът ще трябва да започне отначало също. (За свързано четене, вижте: 7 Условия на договора за недвижими имоти .)
Обучение за успешен финал
Прехвърлянето на собствеността върху жилището е стресиращо за всички страни. Много неща трябва да се случат за кратък период от време и може да има големи последствия, ако нещо пропадне. Процесът може да бъде особено стресиращ за купувачите, които трябва да преминат през сложен, понякога непознат процес и да вземат множество важни решения, свързани с това, което може би е най-скъпата покупка в живота им. Отделете малко време, за да се запознаете с процеса на дескрипция и неговите потенциални клопки доста предварително и ще бъдете емоционално, интелектуално и финансово подготвени да завършите състезанието. (За свързаното четене вижте: 13 стъпки за закриване на сделка за недвижими имоти .)