Защо повечето от ипотечните ми плащания започват като лихва?
Размерът на ипотечното плащане се състои от комбинация от лихва и погасяване на главницата. През живота на ипотеката пропорцията на лихвата към главницата ще се промени.
Първоначално плащането на собственика на жилището ще бъде предимно лихва с включена малка сума на главницата. С нарастването на ипотеката основната част от плащането ще се увеличи, а лихвената част ще намалее. Това е така, защото начислената лихва се основава на текущото неизплатено салдо на ипотеката, което намалява с изплащането на повече главница. Колкото по-малка е ипотечната главница, толкова по-малко се начислява лихва.
Например вземете обикновена ипотека за 100 000 долара при лихва 4% годишно и срок до падеж 24 години. Годишното ипотечно плащане е $ 6, 558.68. Първото плащане ще включва лихвена такса в размер на 4 000 щатски долара (100 000 щатски долара х 4 процента) и изплащане на главницата в размер на 2558, 68 долара (6, 558.68 - 4000 долара). Неплатеното ипотечно салдо след това плащане е 97 441, 32 долара (100 000 - 2558, 68 долара). Следващото плащане ще бъде равно на първото, $ 6558, 68, но вече ще има различна част от лихвата към главницата. Таксата за лихвите за второто плащане ще бъде $ 3, 897.65 ($ 97, 441.32 x 4%), докато основната авансова вноска ще бъде 2 661, 03 долара ($ 6, 558.68 - $ 3, 897.65).
Основната част от второто плащане е с около $ 100 по-голяма от първата. Това се случва, защото собственикът на жилище е платил пари срещу основната сума - намалявайки я - и новото лихвено плащане се изчислява върху по-ниската сума на главницата. Към края на ипотеката плащанията ще бъдат основно изплащане на главницата.
Това е основен пример за използване на традиционен заем от обикновена ванилия. С екзотични ипотеки собствениците на жилища могат изберете месечните си ипотечни плащания.
Как се амортизират ипотеките
Въпреки че лихвената част намалява с всеки месец, самите ипотечни плащания не намаляват с времето. Повече пари отиват за основния баланс, който се амортизира изцяло през срока на заема. В резултат на това, с течение на годините, повече от плащанията на собственика на жилището отива към главницата, ускорявайки скоростта, с която собственикът на жилища изгражда собствен капитал и намалява дължимата сума. През 30-та година от 30-годишна фиксирана ипотека, собственикът на жилище увеличава капиталовата си позиция с много повече с всяко плащане, направено в сравнение с плащанията, извършени през година и две.
Намаляване на плащанията
Съществуват обаче някои специфични ситуации, при които ипотечните плащания могат да намалят.
Ипотеката с регулируема ставка (ARM) може да има намаляващи плащания във времето. При този вид ипотека лихвеният процент се колебае въз основа на индекс, който отразява разходите на заемодателя за заеми на кредитните пазари. Плащанията на ARM могат да намалят, ако основният процент на кредита намалее в течение на заема. Въпреки това, ARM има равен потенциал за увеличение на плащанията, понякога значително. Документите за заем определят колко лихвеният процент може да се увеличава всяка година, както и максималния, който може да се увеличи през целия срок на кредита.
Кредитополучателят, който трябва да плати ипотечна застраховка през първите години на заема, може да забележи, че плащането на ипотека с времето намалява. Повечето ипотечни компании ограничават кредитите при 80% от покупната цена или от стойността на жилището, което от двете е по-малко и се очаква кредитополучателят да излезе с останалите 20% като авансово плащане. Това съотношение заем към стойност [LTV] е създадено, за да защити кредитора, ако стойността на жилището спадне и кредитополучателят дължи повече, отколкото заслужава жилището. В някои ситуации кредиторите позволяват на собствениците на жилища да заемат повече от 80% от покупната цена, но кредиторите изискват ипотечна застраховка като част от сделката. Тази застраховка защитава заемодателя, ако трябва да се възползва от имущество, което е на стойност по-малко от салдото. Кредитополучателят плаща застрахователните премии като част от месечното ипотечно плащане.
След като балансовият баланс на кредитополучателя спадне до определен процент от стойността на жилището - обикновено 78% - кредитополучателят може да поиска от кредитора да прекрати ипотечната застраховка. Ако приемем, че кредитополучателят е успешен, плащането на ипотека ще намалее за остатъка от заема, тъй като вече не включва ипотечна застрахователна премия.