Начини да бъдете по-бързи ипотечни

Някои ипотечни кредитополучатели имат предвид само две неща: "Колко мога да си позволя?" и "Какви ще бъдат месечните ми плащания?" Те максимизират своите финанси върху ипотечния дълг и използват ипотека само за лихва или отрицателна амортизация, за да сведат до минимум месечните си плащания. Тогава те разчитат на поскъпването на цените на жилищата, за да затъмнят рисковете, свързани с постоянен или нарастващ ипотечен баланс.

В много случаи, ако тези собственици на къщи имат късмета да натрупат някакъв собствен капитал в домовете си, те максимират своите финанси отново чрез заем от собствен капитал или рефинансиране на парични средства и след това използват постъпленията за извършване на допълнителни покупки, изплащане на потребителския дълг, или дори да направите допълнителни инвестиции. Звучи рисковано? То е. В тази статия ще ви покажем как да се уверите, че имате ипотека, която можете да си позволите, и да изградите собствен капитал, като го изплатите бързо.

Извършване на ипотечна математика

Всяка ипотека има амортизационен график. Графикът на амортизацията е таблица, която представя всяко планирано ипотечно плащане в хронологичен ред, като започва с първото плащане и завършва с окончателното плащане. (За да прочетете повече за амортизациите, вж. Разбиране на структурата на ипотечните плащания и вземане на решение за ипотека, основано на риска .)

В амортизационния график всяко плащане се разбива на лихвено плащане и основно плащане. В началото на схемата на амортизация голям процент от общото плащане е лихва, а малък процент от общото плащане е главница. Докато плащате ипотеката си, сумата, отпусната за лихва, намалява, а сумата, отпусната на главницата, се увеличава.

Изчислението на амортизацията се разбира най-лесно, като се раздели на три части:

Част 1 - Колона 5: Общи месечни плащания
Изчисляването на общото месечно плащане е показано по формулата по-долу.

Къде :

A = сума за периодични плащания
P = останалото главно салдо на ипотеката
i = периодичен лихвен процент
n = общ брой на останалите планирани плащания

Част 2 - Колона 6: Периодична лихва

Copyright © 2017 Investopedia.com

Фигура 1

Изчисляването на начислената периодична лихва се изчислява, както е показано по-долу:

Периодичният лихвен процент (колона 3) x останалото основно салдо (колона 4)

Забележка: Лихвеният процент, показан в колона 3, е годишен лихвен процент. Той трябва да бъде разделен на 12 (месеца), за да достигне периодичния лихвен процент.

Част 3 - Колона 7: Основни плащания
Изчисляването на периодичното главно плащане е показано по формулата по-долу.

Общото плащане (колона 5) - периодичното лихвено плащане (колона 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

Фигура 2

Фигура 2 показва амортизационен график за 30-годишна ипотека с фиксирана лихва. В интерес на пространството са показани само първите пет и последните пет месеца.

Графикът на амортизацията показва как изплащането на допълнителни 300 долара всеки месец към основния баланс на същата ипотека, показано на фигура 1, ще съкрати живота на ипотеката до около 21 години и 10 месеца (общо 262 месеца спрямо 360) и ще намали общата сума на лихвите, изплатени през живота на ипотеката с $ 209 948.

Както можете да видите, основният баланс на ипотеката намалява с повече от допълнителните 300 долара, които хвърляте върху нея всеки месец. Спестява ви повече пари, като намалява месечните лихви, начислени за оставащия срок.

Например, ако допълнителни пари в размер на 300 долара се изплащат всеки месец в продължение на 24 месеца в началото на 30-годишна ипотека, допълнителната сума, с която основният баланс се намалява, е по-голяма от 7 200 долара (или 300 долара х 24). Реалната спестена сума чрез изплащане на допълнителните 300 долара на месец до края на втората година е 7, 430.42 долара. Спестете си 200 долара през първите две години от ипотеката си - и ползите само се увеличават, тъй като те се усложняват през живота на ипотеката!

Това е така, защото когато допълнителните 300 долара се прилагат към основния баланс на ипотеката всеки месец, по-голям процент от планираното ипотечно плащане се прилага към основния баланс на ипотеката през следващите месеци. (Научете повече за ипотечните плащания в нашия урок за основите на ипотечните кредити .)

Истинските ползи от извършването на ускорени ипотечни плащания

Истинските ползи от извършването на ускорените плащания се измерват чрез изчисляване на спестеното спрямо това, което се отказва. Например, вместо да плащате допълнително $ 300 на месец към ипотеката, показана по-горе, $ 300 може да се използва за извършване на нещо друго. Това се нарича анализ на разходите и ползите.

Да кажем, че потребителят с ипотеката, показана в схемите за амортизация по-горе, се опитва да реши дали да извършва 300-месечните ускорени плащания по ипотечни кредити. Потребителят обмисля три варианта, както е показано по-долу. За всяка опция ще изчислим разходите спрямо ползите или какво може да бъде спестено спрямо това, което се отказва. (За целта на този пример, ще приемем, че използването на собствен капитал в жилището чрез заем от собствен капитал не е опция. Също така ще пренебрегнем данъчното приспадане на ипотечните лихви, което може да промени числата леко.)

Трите опции на собственика на жилището включват:

1. Получаване на петгодишен потребителски кредит от 14 000 долара при лихва от 10% за закупуване на лодка.
2. Изплащане на дълг по 12 000 долара по кредитна карта, който носи 15% годишна ставка (сложен дневно).
3. Инвестиране в фондовия пазар.

Вариант 1: Закупуване на лодка
Решението да закупите лодка е едновременно въпрос на удоволствие и икономика. Лодка - подобно на много други потребителски "играчки" - е обезценителен актив. Добавянето на дълга на домакинствата за закупуване на неликвиден, амортизиращ актив добавя риск към баланса на домакинството. Този потребител трябва да прецени полезността (удоволствието), получена от притежаването на лодка, спрямо истинската икономия на решението.

Можем да изчислим, че заем от 14 000 долара за лодката при лихва от 10% и петгодишен срок ще има месечни плащания в размер на 297, 46 долара.

Разпределение на разходите и ползите
Ако собственикът на жилището беше извършил 300 долара ускорено плащане за първите пет години на ипотеката, а не да купи лодка, това щеше да съкрати живота на ипотеката с 47 месеца, спестявайки 2935, 06 долара за 47 месеца, 313 месеца в бъдеще. Използвайки 3% отстъпка, настоящата стойност е 59 501 долара. Освен това, ако се извършат ускорените ипотечни плащания, основният баланс на ипотеката ще бъде намален с допълнителни 21 599 долара до края на петгодишния период. Това ранно пенсиониране на дълга намалява риска в баланса на домакинствата. (За да научите повече за ефекта на компенсирането на вашите заеми, вижте Разбиране на стойността на парите във времето .)

Решавайки да закупи лодката, потребителят харчи 297, 46 долара на месец за пет години, за да притежава лодка от 14 000 долара. 297 долара на месец за 60 месеца се равняват на сегашната стойност от 16 554 долара.

Чрез поставянето на 300 долара върху ипотеката, този потребител би спестил 59 501 долара в течение на ипотеката. Закупуването на лодката би означавало да похарчите 16 554 долара, за да платите за лодка от 14 000 долара, която вероятно ще има амортизираща стойност при препродажба.

Затова потребителят трябва да се запита дали удоволствието от притежаването на лодката си струва голямото разделение в икономиката.

Вариант 2: Изплащане на дълг по 12 000 долара по кредитна карта
Ежедневното събиране на лихвата по кредитни карти прави това изчисление сложно. Лихвата по кредитни карти се усложнява ежедневно, но е вероятно потребителят да извършва ежедневни плащания. Изчисляването на амортизационния график обаче казва, че ако потребителят плаща около 300 долара на месец в продължение на пет години, това лице може да премахне дълга на кредитната карта.

Както в първия пример, извършването на ускорени плащания върху ипотеката от 300 долара всеки месец за първите пет години ще остави собственика на жилището с настояща стойност на бъдещи спестявания от плащания от 59 501 долара.

Като плаща 300 долара на месец за пет години за премахване на дълга по кредитната карта, потребителят може да елиминира 12 000 долара дълг по кредитна карта с 15% годишен лихвен процент.

Знаем, че ако потребителят извърши ускорени плащания по ипотека, дългът по кредитната карта ще продължи да натрупва лихва и неизплатеното салдо ще нараства с нарастваща скорост. Ако събираме 12 000 долара дневно при 15% годишна ставка за 60 месеца, получаваме 25 400 долара. Ако приемем, че след като направи пет години ускорени плащания по ипотека, потребителят може след това да започне да изплаща дълга по кредитната карта с 300 долара на месец, ще са необходими повече от 50 години при 300 долара на месец, за да изплати дълга по кредитната карта при това точка. В този случай изплащането на дълга по кредитната карта първо е най-икономичният избор.

Вариант 3: Инвестирайте в фондовия пазар
Вече показахме, че потребителят ще спести настояща стойност от 59 501 долара, като направи ускорени ипотечни плащания от 300 долара за първите пет години на ипотеката. Преди да сравним ускорените спестявания от ипотечни плащания с възвръщаемостта, която може да бъде направена на фондовия пазар за същия период от време, трябва да отбележим, че да се правят каквито и да било предположения относно възвръщаемостта на фондовите борси е изключително рисковано. Доходността на фондовия пазар е нестабилна. Историческата средна годишна възвръщаемост на индекса S&P 500 е около 11%, но някои години е нагоре, а някои години намалява.

Полагането на 300 долара към ипотеката означава настояща стойност от 59 501 долара на бъдещи ипотечни плащания и намаление с 21 599 долара в основния баланс на ипотеката през първите пет години на ипотеката. Това намалява рисковете, свързани с дълга.

Ако потребителят реши да инвестира 300 долара месечно за петгодишен период на фондовия пазар - ако приемем средна годишна възвръщаемост от 11% - това ще доведе до обща стойност на портфейла от 23 855 долара, която има настояща стойност от 20 536 долара (дисконтирана на 3% ), което е далеч по-малко от сегашната стойност 59 501 долара, реализирана чрез извършване на ускорени ипотечни плащания.

Ако обаче приемем, че 23 855 долара ще продължат да печелят 11% годишна възвръщаемост след 60-ия месец - до 313 месец, точката, в която плащането на ипотека ще бъде елиминирано - общата стойност на портфейла към този момент ще бъде 239 989 долара. Това е по-голямо от настоящата стойност на бъдещите спестявания от ипотечни плащания към бъдещото време, което би било 129 998 долара.

Тогава бихме могли да заключим, че инвестирането в фондовия пазар в дългосрочен план може да има по-икономичен смисъл - но това би било дадено само в един перфектен свят.

Долния ред

Собствениците на жилища трябва да разберат, че по-голямата ипотека се сравнява със стойността на дома, толкова по-голям е рискът, който поемат. Те също трябва да са наясно, че не трябва да се разчита на цените на жилищата, за да затъмнят рисковете от ипотечния дълг. Освен това те трябва да разберат, че изплащането на ипотечен дълг намалява риска и може да бъде в тяхна икономическа полза.

Един от ключовите аспекти на извършването на ускорени ипотечни плащания е, че всяко намаление на долара в неизплатеното основно салдо на ипотека намалява размера на лихвата, платена като част от бъдещите планирани плащания, и увеличава размера на главницата, платена като част от същите тези плащания. Следователно, обикновено изчисление, което сумира сумата на лихвата, спестена за период, който приключва преди изплащането на заема, не отразява точно цялата полза от извършване на ускорени ипотечни плащания. Изчисляването на настоящата стойност на бъдещите спестявания от плащания е по-точен анализ. Освен това всеки долар на главницата, която се изплаща рано, намалява риска в баланса на домакинствата.

Все още се интересувате от рефинансиране на вашата ипотека "> Истинската икономика на рефинансиране на ипотека и американска мечта или ипотечен кошмар?