Използване на заеми с твърди пари за инвестиции в недвижими имоти

Инвестирането в недвижими имоти може да бъде доходоносен начин за изграждане на богатство и е ефективен начин да разнообразите портфолиото си. Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) и crowdfunding за недвижими имоти ви позволяват да инвестирате пасивно, но някои инвеститори могат да предпочетат да притежават собственост директно.

Ако не ви е приятно да се разделите със значителна сума пари в началото за закупуване на недвижими имоти, заемът с твърди пари може да бъде отговорът. Въпреки че този вид заем има предимства пред традиционното финансиране, той има потенциални недостатъци. Все още е необходим определен капиталов буфер.

Как работят заемите с твърди пари

Заемите с твърди пари, понякога наричани мостови заеми, са краткосрочни кредитни инструменти, които инвеститорите в недвижими имоти могат да използват за финансиране на инвестиционен проект. Този вид заем често е инструмент за домашни ласти или за разработчици на недвижими имоти, чиято цел е да реновират или развият имот, след което да го продадат с печалба. Заемите с твърди пари се издават от частни кредитори, а не от финансови институции като банки.

За разлика от традиционните банкови заеми, възможността за получаване на финансиране с твърди пари не се определя от кредитоспособността на кредитополучателя. Вместо това кредиторите на твърди пари използват стойността на самия имот при определяне дали да направят заема. По-конкретно, кредиторите се съсредоточават върху стойността „след ремонт“ или ARV, което е приблизителна оценка за стойността на имота, след като завърши фазата на обновяване или развитие. (Вижте също: Как да оцените недвижим имот за инвестиране .)

Минусите

Заемите с твърди пари не са перфектно решение за финансиране. Има два основни недостатъка, които трябва да се вземат предвид:

• Цена - Заемите с твърди пари са удобни, но инвеститорите плащат цена за заемане по този начин. Ставката може да бъде с 10 процентни пункта по-висока, отколкото при конвенционален заем. Таксите за ориентиране, таксите за обслужване на заема и разходите за затваряне също вероятно ще струват на инвеститорите повече. (Вижте също: Пълното ръководство за финансиране на инвестиционна собственост .)
• По-кратък срок на погасяване - Целта на заема с твърди пари е да се даде възможност на инвеститора да получи имот, готов да излезе на пазара възможно най-бързо. В резултат на това тези заеми имат много по-кратки срокове за погасяване от традиционните ипотечни заеми. Когато избирате кредитор за твърди пари, важно е да имате ясна представа колко скоро имотът ще стане печеливш, за да гарантирате, че ще можете да изплатите заема своевременно. (Вижте също: Как да изчислим ROI за инвестиции в недвижими имоти .)

Плюсовете

Има няколко добри причини да помислите за получаване на заем с твърди пари вместо конвенционална ипотека от банка. Ето основните предимства, които тази опция за кредитиране предлага на инвеститорите:

• Удобство - Кандидатстването за ипотека отнема много време, особено благодарение на новите разпоредби относно ипотечното кредитиране, приложени като част от Закона за Дод-Франк. Може да отнеме месеци за затваряне на заем, което излага на инвеститорите риск от загуба на определен инвестиционен имот. При заем с твърди пари е възможно да получите финансиране за няколко седмици. Това е важно, ако финансирате мащабен проект за развитие и не можете да си позволите отклонения от срока до завършване.
• Гъвкави условия - Тъй като заемите с твърди пари се предлагат от частни кредитори, възможно е инвеститорите да имат повече място за договаряне на условията на заема. Възможно е да можете да приспособите схемата за изплащане към вашите нужди или да получите определени такси, като такса за генериране, намалена или елиминирана по време на процеса на подписване.
• Обезпечение - При заем с твърди пари самият имот обикновено служи като обезпечение за заема. Но отново кредиторите могат да позволят на инвеститорите малко свобода на действие тук. Някои кредитори например могат да ви позволят да обезпечите заема с лични активи, като например пенсионна сметка или жилищен имот, който притежавате.

Долния ред

Заемите с твърди пари са добра възможност за заможни инвеститори, които трябва бързо да получат финансиране за инвестиционен имот, без каквато и да е бюрокрация, която върви заедно с банковото финансиране. Когато оценявате кредиторите на твърди пари, обърнете голямо внимание на таксите, лихвите и условията на заема. Ако в крайна сметка плащате твърде много за заем с твърди пари или съкратите срока за погасяване твърде кратък, това може да повлияе на това колко изгодно е вашето начинание за недвижими имоти в дългосрочен план.