Разбиране на комисиите за недвижими имоти: кой плаща?
Когато се заемете да купувате или продавате къща, един от факторите, които си струва да вземете предвид, е таксите на агента за недвижими имоти. За съжаление, повечето хора се интересуват само от това колко са тези такси и нямат представа как работят или кой дори ги плаща, след като транзакцията приключи. Тук разглеждаме някои от по-универсалните принципи на таксите за недвижими имоти.
Колко?
Комисионите, платени на агентите за недвижими имоти са по договаряне и следователно те варират. Въпреки че много хора вярват, че комисионната винаги е 6%, доклад за 2004 г. от данни на REAL Trends Data показва, че средният процент на комисионна в САЩ е 5, 1%. Този процент е процент от продажната цена на дома, така че точната сума, която ще доведе до това, няма да бъде известна, докато не бъде приета оферта и къщата се продаде. Всяка комисионна на агент по недвижими имоти трябва да бъде договорена като част от договора между агента и купувача или продавача, преди да бъде сключена сделката.
Кой плаща?
Точно кой плаща комисионна на агенция за недвижими имоти, там нещата стават малко по-трудни. Ако приемем, че и купувачът, и продавачът имат агент, можете да спорите, че продавачът го плаща или че купувачът го плаща. Това е така, защото таксата идва от постъпленията от продажбата и често - макар и не винаги - се разделя равномерно между двата агента.
Да предположим например, че купувач и продавач (всеки с агент по недвижими имоти) се съгласяват на сделка за жилище. Домът се продава на купувача за 250 000 долара. Ако приемем, че комисионната за недвижими имоти е 6%, това означава, че дължимата комисионна при тази продажба е 15 000 долара. Можете или да спорите, че купувачът плаща тази такса (защото той или тя плаща цената на къщата), или че продавачът я плаща (защото тя излиза от собствения капитал на дома). Така или иначе, важно е да се отбележи, че тази такса излиза от цената на дома - не се облага освен продажната цена. Така че, ако продавачът притежава къщата направо, той или тя ще излязат от продажбата с $ 235 000 ($ 250 000 - $ 15 000).
Как се разпределят парите?
Договорите, които купувачът и продавачът имат със своите агенти, определят таксата, която всеки агент ще получи предварително. Процентната ставка често се разделя равномерно между купувача и агента на продавача, въпреки че понякога договорът може да предвиди, че един агент ще получи повече от комисионната, отколкото другият. Тогава обикновено е адвокатите по сделката да извлекат комисионната и да я разпределят според договорите на агентите. Хората обаче не отиват направо при агентите за недвижими имоти - те отиват при техните брокери. Лицензираните агенти за недвижими имоти трябва да работят за брокер, голяма част от които намаляват таксите за недвижими имоти, за да покрият разходите за неща като реклама, наем на табели и офис пространство.
Съдържание относно таксите за недвижими имоти
Една от най-големите спорове относно таксите за недвижими имоти е, че те са твърде високи или че услугите, които агентите за недвижими имоти предоставят, не си струват цената на таксите. Въпреки че със сигурност има и добри, и лоши агенти, това е все още труден аргумент за победа от двете страни. Да предположим например, че домът в примера по-горе е продаден в първия ден, в който е бил в списъка. Това всъщност означава, че най-малкото агентът на продавача изкарва 7500 долара за сравнително малък обем работа - най-вече за правене на снимки, изброяване на дома, обсъждане на цените с продавача и отговаряне на въпросите му. От друга страна, един дом може да отнеме седмици, месеци или, в случай на много уникални или скъпи къщи, години за продажба. За агента на продавача това може да добави до много часове, прекарани в маркетинг на дома, провеждане на отворени къщи и провеждане на телефонни разговори и поддържане на крак с други обяви и продажби в квартала; този агент също ще поеме дългосрочните разходи за поддържане на къщата на пазара, включително такси за реклами и реклами. Ако го погледнете по този начин, не много продавачи биха искали да поемат риска да платят агент по недвижими имоти до часа.
Същото важи и за купувачите - някои ще намерят къща веднага, докато други ще разгледат десетки домове, преди да се установят в едно. Ако купувачите трябваше да платят агент до часа, те биха имали недостатъка да бъдат прибързани. Ако те трябваше да платят на агента фиксирана такса, това може да постави агента по недвижими имоти в състояние да премести избора по-бързо. По този начин системата за комисионна е проектирана да действа като своеобразен компромис между купувач и продавач.
Плоски такси
Това каза, че има агенти, които работят за фиксирана такса. Това очевидно може да е от полза за продавачите по отношение на икономии на разходи, но недостатъкът е, че тези агенти обикновено предлагат ограничено представителство. В известен смисъл, процентните такси за недвижими имоти действат като вид застраховка, която защитава както агентите за недвижими имоти, така и купувачите и продавачите, които представляват. Както при застраховката, само една страна получава максимална полза във всеки конкретен случай, но това балансира, за да поддържа системата да работи.
В случаите, когато агентът за недвижими имоти трябва да работи много месеца, за да завърши сделка, процентната такса гарантира, че той или тя може да очаква разумна сума за извършената работа и разходите, направени за свършване на работата. Това обаче също означава, че понякога агентът за недвижими имоти ще бъде платен точно за много по-малко работа. Тъй като и двете страни сключват сделката без да знаят за резултата, курсът се разглежда като справедлив начин да се гарантира, че купувачът или продавачът не плаща твърде много и че агентът по недвижими имоти е справедливо заплатен за количеството работа сделката може да доведе до. Процентът е също начин за изравняване на условията за игра по отношение на предоставяне на агенти за недвижими имоти на разположение на купувачите и продавачите, независимо дали са милионери или търсят да купят или продадат кондо 90 000 долара. (Имате ли добър агент за недвижими имоти? Прочетете определението на агента за недвижими имоти за някои улики.)
Долния ред
Комисионните за агенти по недвижими имоти могат да бъдат един от най-слабо разбраните аспекти при покупката или продажбата на жилище. Ако решите да наберете услугите на агент по недвижими имоти, не забравяйте да прочетете внимателно договора и да разберете условията относно комисионната, която ще платите за услугите на вашия агент.