Разбиране на индекса на жилищния корпус на Case-Shiller

Вероятно сте чували индекса Case-Shiller, споменат многократно в новините. Може би знаете, че има нещо общо с цените на жилищата и пазара на жилища. Но какъв точно е този индекс и как ви се отразява?

Какво представлява индексът Case-Shiller?
Индексът Case-Shiller е разработен през 1980 г. от трима икономисти: Алън Вайс, Карл Кейс и Робърт Шилер. По-късно триото създаде компания, която да продаде своите изследвания; тази компания е закупена от Fiserv, Inc., която таблицира данните зад индекса. След това данните се разпределят от Standard & Poor's.

Индексът, официално известен като индексът на цените на жилищата S&P / Case-Shiller, всъщност изобщо не е един индекс. Наистина има няколко индекса:

• Националният индекс на цените на жилищата, който обхваща девет основни преброявания. Изчислява се тримесечно и се публикува в последния вторник на февруари, май, август и ноември.
  
• 10-градният композитен индекс, който обхваща Бостън, Чикаго, Денвър, Лас Вегас, Лос Анджелис, Маями, Ню Йорк, Сан Диего, Сан Франциско и Вашингтон.
  
• Композитният индекс с 20 града, който включва всички горепосочени градове плюс Атланта, Шарлът, Кливланд, Далас, Детройт, Минеаполис, Феникс, Портланд (Орегон), Сиатъл и Тампа.
  
• Двадесет индивидуални индекса на метрото за всеки от градовете, изброени по-горе.

Индексите, освен националния индекс, се публикуват в последния вторник на всеки месец в 9 ч. EST. В данните, които се отчитат, има двумесечно забавяне, така че докладът, публикуван през май, обхваща само продажбите на жилища до март.

Всеки индекс измерва промените в цените на еднофамилни, обособени жилища (известни също като къщи), използвайки метода на повторните продажби, който сравнява продажните цени на същите имоти във времето. Ново строителство е изключено - тъй като тези къщи не са били продадени по-рано, няма начин да се изчисли как продажните им цени са се променили, докато не са имали двама собственици (в този момент те вече не са ново строителство). Кондос и кооперации не са включени в нито един от основните индекси; обаче има отделен индекс на кондо, който проследява цените на кондо на пет основни пазара: Бостън, Чикаго, Ню Йорк, Лос Анджелис и Сан Франциско.

Видовете продажби, проследявани от индексите Case-Shiller, се наричат ​​сделки за продажба на дължина на оръжие. Това са сделки, при които домът е продаден по пазарна стойност и данните за продажните цени могат да бъдат използвани за получаване на точна снимка на пазара на жилища. Сделката, при която майка е продала дома си на сина си за благоприятна, по-ниска от пазарната цена, няма да бъде включена в нито един индекс на Case-Shiller, тъй като не отразява точно общата активност на пазара на жилища. Продажбите за възбрана са включени в индексите, тъй като продажба между банка и физическо лице се счита за продължителност на оръжието и повторна продажба.

Освен това от индекса са изключени имоти, чието предназначение се променя (имот, който наскоро се е считал за къща, но сега не е включен апартамент), продажбите точно преди или след като имотът е драматично променен (като къща с две спални, престроена до къща с пет спални) и транзакции, за които изглежда, че имат грешки в данните (дом, продаден веднъж за 100 000 долара, по-късно се отчита като продаден за 10 000 долара, например).

Защо цените на дома са от значение
Очевидно, ако търсите да купите или продадете жилищен имот, ще ви е интересно дали цените на жилищата се покачват или намаляват и от колко. Ако продавате и цените изглежда се увеличават, може да искате да спрете да продавате, докато чакате и да видите дали цените продължават да се покачват. Ако купувате и виждате, че цените се покачват, може да искате да ускорите решението си за покупка, докато все още има сделки. Или ако цените намаляват, може да искате да видите дали можете да задържите покупката си, докато цените продължават да потъват. Разбира се, никой човек или индекс не могат наистина да предскажат какво ще се случи с цените на жилищата.

Дори и да не купувате или продавате жилище, цените на жилищата са показател за ефективността на широката икономика. Хората чувстват ли се уверени, че сега е подходящ момент да направите голяма, скъпа инвестиция? Колко добре даден географски регион се представя икономически? Как се представят предприятията, които имат голям дял в жилищния сектор? Индексът Case-Shiller дава представа за всички тези въпроси.

Дори е възможно да се възползвате косвено от промените в цените на жилищата, като инвестирате във фючърси и опции на S&P / Case-Shiller за домашни цени (CSI). Този тип инвестиции се препоръчват за фирми като предприемачи и имоти, банки, ипотечни кредитори и доставчици на жилища, за да им помогнат да намалят риска от големите си участия в жилищния сектор. Дори предприятията, които нямат нищо общо с жилищата, може да искат да инвестират в тези продукти, за да разнообразят инвестиционните рискове, на които са изложени.

И накрая, много хора инвестират в своите домове поне толкова, ако не и повече, колкото в запаси. По този начин движението на цените на жилищата оказва значително влияние върху общата стойност на техните портфейли.

Алтернативни индекси на жилища
Индексите Case-Shiller, макар и може би най-известните, не са единствените, които следят цените на жилищата.

Федералната агенция за жилищно финансиране на САЩ (FHFA) публикува тримесечен индекс на цените на жилищата, който умело е кръстил HPI (или индекс на цените на жилищата). Той използва метода за повторни продажби Case-Shiller за своите изчисления, но обхваща 363 столични области и включва рефинансиране, а не само продажби. Според FHFA, този индекс обхваща само „еднофамилни имоти, чиито ипотеки са закупени или секюритизирани от Fannie Mae или Freddie Mac от януари Много големи ипотеки, известни като ипотечни джъмбо, не са закупени или секюритизирани от Fannie Mae или Freddie Mac, така че тези ипотеките не са включени в индекса.

Компания, наречена First American CoreLogic, произвежда LoanPerformance Home Index Index . Той също използва данни за повторни продажби, но е много по-изчерпателен. Според уебсайта на компанията, техните данни обхващат „6, 070 пощенски кодове (58% от общото население на САЩ), 519 основни статистически райони (CBSA, 85% от общото население на САЩ) и 898 окръзи (81% от общото население на САЩ), разположени в всички 50 щата и окръг Колумбия. "

Индексът на цените на жилищата IAS360 се публикува ежемесечно и обхваща тенденциите в цените в четири региона на преброяване на САЩ, девет подразделения на преброяване в САЩ и 360 американски окръга за продажби на жилища с отделни семейства. Въпреки че IAS360 включва само транзакции с дължина на оръжия, той не използва метода Case-Shiller, казвайки, че "той значително ограничава броя на наличните транзакции, за да определи тенденцията, която може да се изостри при по-бавни пазарни условия". Вместо това IAS360 използва защитена технология, тъй като смята, че данните му на окръжно ниво са по-полезни от проследяването на данни за „широки географски райони“. Един от основните аспекти на индекса е, че той се публикува само с едномесечно забавяне в сравнение с двумесечното изоставане на Case Shiller, което го прави по-времеви показател.

Индекси на цени на чуждестранни жилища
Освен това САЩ не са единствената страна, която произвежда индекси на цените на жилищата. Ето няколко примера за други държави, които произвеждат жилищни индекси:

• Основният индекс на Канада е Индексът на националните композитни цени на къщите . Той също така използва метода за повторни продажби и съчетава данни от продажби на жилища за еднофамилни жилища във Ванкувър, Калгари, Торонто, Отава, Монреал и Халифакс.

• Ирландският постоянен индекс на цените на къщата в Ирландия се произвежда от ирландската банка постоянен tsb, която притежава около 20% от жилищните ипотечни заеми в страната. Този индекс взема предвид размера, вида, местоположението и други характеристики на дома, като се използва сложна техника, известна като многоварианен линеен регресионен анализ.

• Основният индекс на Обединеното кралство е индексът на цените на Halifax House, наречен на името на Halifax, най-големият ипотечен кредитор във Великобритания. Той също така използва многоварианен линеен регресионен анализ.

заключение
Индексът Case-Shiller е широко използван и уважаван барометър на жилищния пазар в САЩ и на по-широката икономика. Сега, когато разбирате какво е и защо е важно, следващия път, когато четете вестника или гледате новините, може да обърнете малко повече внимание, когато чуете за индекса Case-Shiller.