Рисковете на ипотечните ценни книжа

Ипотечно обезпечената ценна книга (MBS) е вид обезпечена с активи ценна книга, която е обезпечена с ипотека или събиране на ипотеки. MBS може да се търгува чрез брокер. Той се издава или от спонсорирано от държавата предприятие (GSE), от оторизирана федерална държавна агенция или от частна финансова компания.

Характеристики на MBS

Въпреки че са привлекателни по редица причини, MBS имат някои уникални характеристики, които добавят допълнителен риск в сравнение с обикновените ванилови връзки.

• MBS са обезпечени от пул от жилищни ипотеки.
• Месечните плащания „преминават“ през първоначалната банка към инвеститор на трета страна.
• Освен месечните лихвени плащания, ипотечните кредити се амортизират през целия им живот, което означава, че някаква сума на главницата се изплаща с всяко месечно плащане, за разлика от облигацията, която обикновено плаща цялата главница на падежа.
• В допълнение към планираните амортизации, инвеститорите получават, пропорционално, непланирани предплащания на главница поради рефинансиране, възбрана и продажби на жилища. Докато типичната ипотека може да има срок от 30 години, доста често ипотеките се изплащат много по-рано. Поради тези непланирани предплащания, прогнозирането на падежа на MBS е проблематично.

С акцент върху аспекта на предплащането на MBS, тази статия ще въведе концепцията за среднопретегления живот (WAL) и ще обясни използването му при предпазване от риск от предплащане.

Какво представлява средно претегленият живот?

Статистиката, която обикновено се използва като мярка за ефективната зрялост на MBS, е WAL, понякога наричана просто „среден живот“. За да изчислите WAL, умножете датата (изразена като част от години или месеци) на всяко плащане с процента от общата главница, която е изплатена към тази дата, след което добавете тези резултати. По този начин WAL регистрира въздействието на главните изплащания през целия живот на ценната книга.

WAL може да се визуализира като опорна точка на времевата линия, която протича от създаването до крайната дата на падеж. Основният елемент "балансира" основните плащания, точно както децата с различни тегла балансират платно, като имат различни позиции на щангата. Фигура 1 по-долу изобразява WAL за 30-годишен ипотечен пул.

Фигура 1

Източник: "Продължителността на облигацията като еластичност на цените и променливост" (1988) от д-р Дейвид Смит

Доходи и вътрешна норма на възвръщаемост

MBS са търгуеми и могат да търгуват с премии, отстъпки или номинална стойност, в зависимост от промените в текущите пазарни проценти. Текущи сделки с купон за текущ купон по номинална стойност, докато пропуски с висок купон търгуват с премии и ценни книжа с ниски купони търгуват с отстъпки. Цитираната доходност е вътрешната норма на възвръщаемост, която приравнява настоящата стойност на всички бъдещи парични потоци с текущата цена на ценната книга. Следователно, котираната доходност на MBS винаги е обусловена от предположение за предварително плащане.

Предполагането за предплащане е изключително важно за ипотечните ценни книжа. Инвеститорите знаят предварително, че предплащането може и ще се случи, но не знаят кога и от колко. Тези променливи трябва да бъдат проектирани и приети. Също така, няма нито едно, консервативно предположение, което да се прилага за всички проходи, поради асиметричния ефект - има стимул да се предплаща по-бързо за премиум MBS, докато обратното важи за MBS с отстъпка.

( Разгледайте вътрешната норма на възвръщаемост за повече информация относно използването на този метод на финансов анализ.)

Какъв е реализираният доход ">

Реализираната доходност на пропускаща ценна книга е доходността, която купувачът действително получава, докато държи ценната книга, въз основа на действителните предплащания на главницата, а не на предполагаемите предплащания, използвани за изчисляване на котираната доходност. Предплащанията, които са по-бързи или по-бавни от очакваното, влияят асиметрично на премиите и отстъпките.

Да предположим, че пропускната ценна книга се търгува с премия. Предплащанията по номинална стойност водят до парични потоци, които могат да бъдат реинвестирани само с по-ниския, текущ курс. Следователно предплащанията, по-бързи от предполагаемите, отказват инвеститора от високите парични потоци, които оправдават първоначалната цена на премията. От друга страна, по-бавните предплащания предлагат на инвеститора повече време да спечели по-високата купонна ставка. В резултат на това по-бавните предплащания повишават реализираната доходност над котираната доходност, докато по-бързите предплащания понижават реализираната доходност.

Ползи за отстъпка при отстъпки от предплащания, по-бързи от очакваните, тъй като тези парични потоци могат да бъдат реинвестирани по номинална стойност в текущи купонови ценни книжа. В действителност инвеститорът може просто да замени ниския купон с по-висок, тъй като предплащането е в номинална стойност. Следователно реализираната доходност ще надвиши цитираната доходност. Напротив, обратното се случва, когато предплащанията са по-бавни от очакваното. Инвеститорът е залепен с по-ниските купони за по-дълъг период от време, като по този начин намалява реализираната доходност.

Какво е предположението за предплащане?

През годините са разработени редица конвенционални спецификации на предполагаеми тарифи за предплащане. Всеки има своите предимства и недостатъци.

Стандартна ипотечна доходност

Първата и най-проста спецификация е да се приеме "стандартната доходност на ипотеката" или "предплатена в 12." В тази спецификация се приема, че няма предплащане до дванадесетата година, когато всички ипотеки в пула предплащат изцяло.

Тази спецификация има предимството на изчислителната простота и съответства на реалността, че ефективният падеж на повечето ипотечни пулове е далеч по-кратък от крайната падежна дата. Отвъд това не може да се каже много за това предположение. То напълно пренебрегва предплащанията, които се случват в първите години на ипотечен пул. Следователно, доходност, изчислена и котирана въз основа на това "стандартно" предположение за предплащане, сериозно подценява потенциалната доходност при търговията с ценна книга с дълбока отстъпка и надценява потенциалната доходност при премиен пропуск.

Метод на FHA опит

В другия край на спектъра е спецификация за предплащане, базирана на действителния опит на Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA). FHA събира исторически данни за реалната честота на предплащане на ипотечните кредити, които застрахова. Тези данни обхващат широк спектър от дати за създаване и тарифни курсове.

Методът на опит във FHA очевидно беше подобрение в сравнение със стандартната доходност от ипотека, тъй като въведе реалистични и исторически утвърдени предположения, но въпреки това не е без собствени проблеми. Тъй като FHA публикува нова серия почти всяка година, вторичният ипотечен пазар се сблъсква с объркващото обстоятелство, че притежава ценни книжа въз основа на серии от различни години.

(Прочетете повече за вторичния пазар на ипотека в „ Зад кулисите на вашата ипотека“ .)

Постоянен процент на предплащане

Друга спецификация, която е използвана, е постоянната ставка на предплащане (CPR), известна още като "условна ставка на предплащане". Тази спецификация предполага, че процентът на основния остатък, който е предплатен през дадена година, е постоянен.

Методът CPR е по-лесен за работа с аналитичен, отколкото FHA опит, тъй като приложимата ставка на предплащане за всяка година е едно последователно число, а не едно от 30 вариращи числа. Следователно е по-лесно да се сравняват котирани добиви за определен период на държане в различните предположения за предплащане. Едно фино предимство на метода на CPR е, че той излага субективния характер на предположението за предварително плащане. Подходът на FHA опит предполага степен на точност, която може да бъде напълно неоправдана.

Вариант на CPR се нарича "едномесечна смъртност" (SMM). SMM е просто месечният аналог на годишния CPR. Предполага се, че процентът на основния остатък, който е предплатен през даден месец, е константа.

PSA стандартен модел на предплащане

Най-често използваното предположение за процент на предплащане е стандартният опит за предплащане, предлаган от Асоциацията за публични ценни книжа (PSA), отраслова търговска група. Целта на PSA беше да въведе стандартизация на пазара. Първите 30 месеца стандартно изплащане изискват постоянно повишаващ се CPR, започващ от нула и нарастващ с 0, 2 процента всеки месец; след това се използва шест процента CPR на ниво. Понякога обаче добивите се основават на по-бързо или по-бавно предположение за предплащане от този стандарт. Тази промяна в предположението за предплащане е посочена чрез определяне на процент над или под 100 процента.

• MBS, котиран на 200 процента PSA, предполага 0, 4 процента CPR месечно повишение през първите 30 месеца, а след това ниво на CPR на 12 процента.
• MBS, котиран на 50 процента PSA, поема 0, 1% месечно увеличение на CPR, докато се достигне нивото на три процента CPR.

Долния ред

Както беше обсъдено, използването на среднопретегления живот включва редица предположения и далеч не е точно. Това обаче помага на инвеститорите да правят по-реалистични прогнози за доходността и срока на MBS, което помага да се намали присъщият риск за предплащане.

(За повече информация за MBS вижте Печалба от ипотечен дълг с MBS .)