Рискът от ипотечни кредити с ново име

Subprime - само думата може да изпраща тръпки по гърба на инвеститорите, банкерите и собствениците на жилища. Тези злодеи от Голямата рецесия изглежда се завръщат с ново име - ипотеки без пари.

Голяма част от риска е свързана с всякакви ипотечни кредити. Ипотеката под имущество е вид заем, предоставен на лица с лоши кредитни резултати (640 или по-малко, а често и под 600), които в резултат на недостатъчната си кредитна история не биха могли да се класират за конвенционални ипотеки. Тъй като кредитополучателите на подпространствено ниво представляват по-висок риск за кредиторите, ипотечните кредити под ипотечни кредити обикновено начисляват лихви над основния лихвен процент.

На разположение са няколко различни вида ипотечни структури за ипотечни кредити.

Ипотечни кредити

Видове ипотечни кредити

Основните видове ипотечни кредити с предимство включват ипотеки с фиксиран лихвен процент с 40-50-годишни условия, ипотеки само за лихви и ипотеки с регулируем лихвен процент (ARM).

Ипотечни кредити с фиксирана лихва

Друг вид ипотека на първостепенно ниво е ипотека с фиксирана ставка, дадена за 40- или 50-годишен срок, за разлика от стандартния 30-годишен период. Този продължителен период на заема понижава месечните плащания на кредитополучателя, но е по-вероятно да бъде придружен от по-висок лихвен процент.

Лихвените проценти за ипотечни кредити с фиксирана лихва могат да варират значително от заемател до заемодател. За да изследвате най-добрите налични лихвени проценти, използвайте инструмент като ипотечен калкулатор.

Ипотеки с регулируема ставка

Ипотеката с регулируема лихва (ARM) започва с фиксирана лихва и по-късно, по време на живота на заема, преминава към плаваща лихва. Един често срещан пример е 2/28 ARM. 2/28 ARM е 30-годишна ипотека, която има фиксирана лихва за две години, преди да бъде коригирана. Друга типична версия на заема за ARM, 3/27 ARM, има фиксирана лихва за три години, преди да стане променлива.

При тези видове кредити, плаващата лихва се определя въз основа на индекс плюс марж. Често използван индекс е ICE LIBOR. При ARM месечните плащания на кредитополучателя обикновено са по-ниски през първоначалния срок. Въпреки това, когато ипотечните им кредити се върнат към по-високата, променлива ставка, ипотечните плащания обикновено се увеличават значително. Разбира се, лихвеният процент може да намалее с течение на времето, в зависимост от индекса и икономическите условия, които от своя страна биха свили сумата на плащането.

Този вид заем е един от факторите, които водят до рязкото нарастване на броя на ипотечните кредити под ипотечни кредити през август 2006 г. и разрушаването на жилищния балон, последвало през следващата година.

Ипотечни само за лихви

Третият вид ипотека на първостепенно ниво е ипотека само за лихва. За първоначалния срок на заема, който обикновено е пет, седем или 10 години, плащането към главницата се отлага; кредитополучателят плаща само лихва. Той може да избере да извършва плащания към главницата, но тези плащания не се изискват.

Когато този срок приключи, кредитополучателят започва да изплаща главницата или може да избере да рефинансира ипотеката. Това може да бъде интелигентен вариант за кредитополучателя, ако доходите му са склонни да се колебаят от година на година или ако той би искал да си купи жилище и очаква доходите му да се увеличат в рамките на няколко години.

Достойни ипотеки

Ипотеката за достойнство е нов вид заем под имущество, при който кредитополучателят прави авансово плащане от около 10% и се съгласява да плати лихва с по-висока лихва за определен период, обикновено за пет години. Ако той извършва месечните плащания навреме, след пет години сумата, която е изплатена към лихвата, се насочва към намаляване на салдото по ипотеката и лихвеният процент се понижава до основния лихвен процент.

Ипотечните кредити под предлог са рискови

Тъй като ипотечните кредити са специално за хора, които не отговарят на изискванията за ипотека с първостепенна ставка (което обикновено означава, че кредитополучателят ще има труден момент за изплащане на заема), организацията или банката, отпускаща парите, имат право да начисляват високи лихви лихви, които да предоставят допълнителен стимул за кредитополучателя да плати навреме. Но когато хората, които вече са имали проблеми с обработката на дълга в миналото, вземат тези заеми, те се сблъскват с по-трудно (и скъпо) бъдеще от тези, които имат добри кредитни оценки и могат да си позволят заеми с по-разумни лихвени проценти.

Ипотечен ипотечен кредитен кредитен кредит

Ипотечните кредити и имущественият спад са обикновено виновници за настъпването на Великата рецесия.

Много кредитори бяха либерални при отпускането на тези заеми от 2004 до 2006 г., в резултат на по-ниските лихвени проценти, високата ликвидност на капитала - и възможността да спечелят много печалба. При отпускането на тези заеми с по-висок риск кредиторите начисляват лихви над първоначалните, за да компенсират допълнителния риск, който поемат. Те също финансираха ипотеките, като ги обединиха и след това ги продадоха на инвеститори. Интензивното увеличение на хората, които изведнъж могат да си позволят ипотеки, доведе до недостиг на жилища, което повиши цените на жилищата - и по този начин необходимото количество финансиране.

Изглеждаше като все по-възходяща спирала. Недостатъкът беше, че заемите се дават на хора, които не могат да ги изплатят. Когато огромен брой от тях започнаха да се задължават по ипотечните си кредити, а процентът на възбрана на жилищата скочи бързо, кредиторите загубиха всички пари, които бяха удължили, а след това и някои. Както и много финансови институции, които са инвестирали сериозно в секюритизираните пакетирани ипотеки. Мнозина изпитваха големи финансови затруднения и дори фалит.

Кризата с ипотечните кредити продължи и от 2007—2010 г., превръщайки се в глобална рецесия, тъй като нейните ефекти излъчваха във всички финансови пазари и икономики по целия свят. (За да научите повече, прочетете "Горивото, което подхранва подценяването на подценяването.")

Ипотечни ипотечни кредити днес

След избухването на жилищния балон, на практика беше невъзможно някой с кредитен рейтинг под 640 да получи жилищен кредит. Сега, когато икономиката започва да се стабилизира, ипотечните кредити под въздействието се възвръщат. Дори Уелс Фарго се включи в новата лента за подмишници. Велс Фарго вече одобрява потенциалните купувачи на жилища с кредитни резултати от едва 600 за заемите на Федералната жилищна администрация (FHA).

Този път обаче Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) поставя ограничения върху тези ипотечни кредити. Потенциалните купувачи на жилища трябва да бъдат консултирани от домашен купувач от представител, одобрен от Министерството на жилищата и градското развитие на САЩ. Други ограничения, поставени върху тези нови ипотечни кредити, ограничават увеличението на лихвите и други условия на заема.

Те също се връщат с повишена цена. Сега ипотечните кредити с ипотечни кредити идват с лихви, които могат да достигнат до 8% до 10% и може да изискват авансови плащания от 25% до 35%.

Долния ред

Въпреки че кредитирането с подпространствена помощ увеличава броя на хората, които могат да си купят жилища, затруднява тези хора да го правят и увеличава шансовете, че те ще спазят заемите си. Неизпълнението нанася вреда както на кредитополучателя (по отношение на кредитен рейтинг), така и на кредитора (който не получава парите си обратно).

Защитниците на новите ипотечни кредити посочват, че купувачите на жилища не са принудени да плащат тези високи процентни лихви за неопределено време. След като купувачите могат да докажат, че са способни да изплащат ипотеките си навреме, кредитните им резултати трябва да се увеличат и те могат да рефинансират жилищните си заеми с по-ниски проценти. Всъщност много хора, които вземат ARM, залагат на факта, че до момента, в който променливата стартира, те ще изчистят кредитния си отчет дотолкова, доколкото ще се класират за ново, по-изгодно финансиране.

За повече информация прочетете "Задължително кредитиране: Помощ за ръка или недостатъчно?"