Обратна ипотека или заем за собствен капитал?
Ако сте собственик на жилище и имате поне 62 години, може да успеете да преобразувате собствения си капитал в пари, за да заплатите разходи за живот, разходи за здравеопазване, прекрояване на дома или каквото и да е друго, от което се нуждаете. Две опции за това са обратни ипотеки и заеми за собствен капитал. И двете ви позволяват да използвате своя собствен капитал, без да е необходимо да продавате или да се местите от дома си. Това обаче са различни продукти за заем и си струва да разберем възможностите си, за да можете да решите кой е по-добър за вас.
Обратни ипотеки
Повечето покупки за дома се извършват с редовна или предсрочна ипотека. С редовна ипотека вземате пари назаем от кредитор и извършвате месечни плащания, за да изплатите главницата и лихвите. С течение на времето дългът ви намалява с увеличаване на капитала ви. Когато ипотеката се изплати изцяло, вие имате пълен собствен капитал и притежавате жилището направо.
Как работи обратната монтажа
Обратната ипотека работи по различен начин: Вместо да извършва плащания към заемодател, кредитор извършва плащания към вас въз основа на процент от стойността на вашия дом. С течение на времето дългът ви се увеличава - тъй като плащанията се извършват към вас и се натрупват лихви - и вашият капитал намалява, тъй като заемодателят купува все повече и повече от капитала. Продължавате да държите правото на собственост на вашия дом, но веднага след като се изнесете от дома за повече от година, го продадете или изчезнете - или станете делинквент върху данъците си върху имотите и / или застраховката или домът изпада в несъстоятелност - заемът се дължи. Заемателят продава жилището, за да възстанови парите, които са ви изплатени (както и такси). Всеки капитал, останал в дома, отива при вас или вашите наследници.
Обърнете внимание, че ако и двамата съпрузи имат името си на ипотеката, банката не може да продаде къщата, докато оцелелият съпруг не умре - или се появят данъчните, ремонтните, застрахователните, преместващите се или продадените къщи ситуации, изброени по-горе. Двойките трябва да проучат внимателно проблема с оцелелите съпрузи, преди да се споразумеят за обратна ипотека. Лихвата, начислена върху обратна ипотека, обикновено се натрупва до прекратяване на ипотеката, по това време кредитополучателят (ите) или техните наследници могат или не могат да го приспадат.
(За повече информация вижте Обратните ипотечни клопки ).
Заеми с собствен капитал
Вид заем за собствен капитал е кредитната линия на собствения капитал (HELOC). Подобно на обратната ипотека, заемът за собствен капитал ви позволява да преобразувате собствения си капитал в пари. Той работи по същия начин, както основната ви ипотека - всъщност заемът с дялов капитал се нарича още втора ипотека. Получавате заема като еднократно плащане и правите редовни плащания за изплащане на главницата и лихвите, което обикновено е фиксиран лихвен процент.
С HELOC имате възможност да вземете заем до одобрен кредитен лимит, при необходимост. При стандартен заем за собствен капитал плащате лихва върху цялата сума на заема; с HELOC плащате лихва само върху парите, които реално изтеглите. HELOCs са регулируеми заеми, така че месечните Ви плащания се променят с промяна на лихвените проценти.
За HELOC
Понастоящем лихвите, платени по заеми за собствен капитал и HELOC, не подлежат на облагане с данъци, освен ако парите не са използвани за реновиране на жилища или други подобни дейности. (Преди новия данъчен закон за 2017 г. лихвата по дълга върху собствения капитал е била приспадана изцяло или частично данъчно облагаема. Обърнете внимание, че тази промяна е за данъчни години 2018 до 2025 г.) В допълнение - и това е важна причина да направите този избор - с заем от собствен капитал, вашият дом остава актив за вас и вашите наследници. Важно е да се отбележи, обаче, че вашият дом действа като обезпечение, така че рискувате да загубите жилището си до възбрана, ако не платите заема.
Разлики между видовете заеми
Обратните ипотеки, заемите за собствен капитал и HELOC-ите ви позволяват да преобразувате собствения си капитал в пари. Те обаче се различават по отношение на изплащане, погасяване, изисквания за възраст и капитал, изисквания за кредит и доходи и данъчни предимства. Въз основа на тези фактори очертаваме съществените разлики между трите вида заеми:
Как се плащаш
- Обратна ипотека: Месечни плащания, еднократни плащания, кредитни линии или някаква комбинация от тях
(вижте как да изберете план за обратно плащане на ипотека ) - Заем за собствен капитал: еднократно плащане
- HELOC: При необходимост, до предварително одобрен кредитен лимит - идва с кредитна / дебитна карта и / или чекова книжка, така че можете да изтеглите пари при нужда
Схема за погасяване
- Обратна ипотека: Отсрочено погасяване - заем, дължим веднага щом кредитополучателят стане просрочен върху данъците върху имотите и / или застраховката; домът изпада в лошо състояние; кредитополучателят се премества повече от година, продава жилището или умира.
- Заем за собствен капитал: Месечни плащания през определен период от време с фиксирана лихва
- HELOC: Месечни плащания въз основа на заетата сума и текущата лихва
Изисквания за възрастта и собствения капитал
- Обратна ипотека: Трябва да е най-малко 62 и да притежава жилището направо или да има малък ипотечен баланс
- Заем за собствен капитал: Няма изискване за възраст и трябва да има най-малко 20% собствен капитал в дома
- HELOC: Няма изискване за възраст и трябва да има най-малко 20% собствен капитал в дома
Кредитно и доходно състояние
- Обратна ипотека: Няма изисквания за доходи, но някои кредитори могат да проверят дали сте способни да извършвате навременни и пълни плащания за текущи такси за собственост - като данъци върху собствеността, застраховки, такси за асоцииране на собственици на жилища и т.н.
- Заем за собствен капитал : добър кредитен рейтинг и доказателство за постоянен доход, достатъчен за изпълнение на всички финансови задължения
- HELOC: Добър кредитен рейтинг и доказателство за постоянен доход, достатъчен за изпълнение на всички финансови задължения
Данъчни предимства
- Обратна ипотека: няма, докато кредитът не се прекрати; тогава зависи
- Заем за собствен капитал: За данъчните години 2018 г. до 2025 г. лихвите не се приспадат, освен ако парите са изразходвани за квалифицирани цели - за закупуване, изграждане или съществено подобряване на дома на данъкоплатците, който осигурява заема (благодарение на Закона за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. )
- HELOC: Същото като за заем за собствен капитал
Избор на подходящ заем за вас
Обратните ипотеки, заемите за собствен капитал и HELOC-ите ви позволяват да преобразувате собствения си капитал в пари. И така, как да решите кой тип заем е подходящ за вас?
Като цяло обратната ипотека се счита за по-добър избор, ако търсите източник на дългосрочен доход и нямате нищо против, че домът ви няма да бъде част от вашето имущество. Ако обаче сте женен, бъдете сигурни, че правата на оцелелия съпруг са ясни.
(За повече информация вижте Обратна ипотека: Може ли вашата вдовица (ер) да загуби къщата? И Пълното ръководство за обратна ипотека .)
Заемът за собствен капитал или HELOC се счита за по-добър вариант, ако имате нужда от краткосрочни пари, ще можете да извършвате месечни плащания и предпочитате да поддържате дома си. И двете носят значителен риск заедно с техните ползи, така че прегледайте внимателно вариантите, преди да предприемете всяко едно от действията.
(Вижте също: Пълно ръководство за обратна ипотека, Сравняване на обратна ипотека с авансова ипотека, Квалифицирате ли се за обратна ипотека ?, Видове обратна ипотека, Избор на десен кредитор за обратна ипотека, Как да изберете план за обратно плащане на ипотека, Ръководство за Данъци и обратна ипотека, 5 най-добри алтернативи на обратната ипотека, 5 знака за обратна ипотека е добра идея, 5 подписване на обратна ипотека е лоша идея, как да избегнете прекаляването с обратната ипотека, поглед върху регулирането на обратната ипотека, правила За получаване на обратна ипотека на FHA, обратна ипотека: Може ли вашата вдовица (ер) да загуби къщата? Пазете се от тези обратни ипотечни измами и обратните ипотечни клопки)