Имоти под наем: плюсове и минуси

Притежаването на имот под наем може да бъде финансово възнаграждаващо. Ако изследвате този вид недвижими имоти като инвестиция, имайте предвид рисковете и отговорностите.

Свойства под наем: Общ преглед

Идеята за закупуване на дом или апартамент под наем с цел печалба може да звучи примамливо. Но купуването на имот под наем за доходи и дългосрочно увеличаване на капитала може да има своите възходи и падения. Например жилищният пазар може да се колебае в зависимост от местоположението, предлагането и предлагането и икономиката.

Финансово погледнато, за да може имотът под наем да бъде наистина печеливш, възвръщаемостта, която получавате, трябва да бъде по-голяма от тази, която бихте могли да спечелите от консервативни инвестиции, като например облигации и изплащане на дивиденти, акции на син чип, поради реалните рискове, свързани с това. И от човешка страна, не всеки има способността да управлява собственост и наематели.

Ключови заведения

• Имотите под наем могат да бъдат финансово възнаграждаващи и да имат многобройни данъчни облекчения.
• Недостатъците включват липса на ликвидност, разходи за поддръжка и потенциал за трудни наематели и апелът на квартала да намалее.
• За инвеститорите във всякакъв вид недвижими имоти е от ключово значение да се държат над лихвите и да се консултират с данъчен специалист.

Плюсове на наемите имоти

Има няколко предимства при притежаването на имот под наем. Те включват:

Данъчни облекчения

Услугата за вътрешни приходи ви позволява да приспадате много разходи, свързани с наем на имоти в категориите:

• Обикновени и необходими разходи
• подобрения
• амортизация

Това означава, че можете да приспаднете застраховката си, лихвата върху вашата ипотека, разходите за поддръжка и физическото износване на вашия имот.

Амортизацията може да доведе до номинална загуба, която от своя страна можете да приспаднете спрямо други доходи. С други думи, можете да постигнете нетен положителен паричен поток от приходите от наем, намалени с разходите и все още да имате нетна загуба за данъчни цели. Но имайте предвид, че амортизацията намалява и цената на имота за изчисляване на капиталовите печалби, когато продавате имота си.

Освен това Законът за данъчни облекчения и работни места за 2017 г., който влезе в сила на 1 януари 2018 г., предлага редица нови данъчни облекчения за наемодателите. Ако притежавате поточно предприятие (известно също като пропускащ бизнес) и го управлявате като еднолично собственик, дружество с ограничена отговорност, партньорство или S корпорация, сега можете да приспаднете сума, равна на 20% от нетния наем доход - стига общият ви облагаем годишен доход от всички източници след удръжки да е по-малко от 157 500 долара за единични или 315 000 долара за женени двойки, които подават съвместно.

Добре е да се консултирате с данъчен специалист, ако обмисляте да притежавате имот под наем, особено предвид последните промени в данъчния кодекс.

Сезонни наеми

Ако наемете имота си сезонно, можете да го използвате сами 14 дни в годината - или 10% от броя на дните, които наемате на други хора на справедлива пазарна цена - и все пак да можете да приспадате разходите си.

1031 размяна

При размяна 1031 можете да продадете имот под наем и да инвестирате в друг от подобен вид, без да плащате данъци върху печалбата.

Наем на допълнително пространство

Можете също така да третирате стая или зона на вашия дом - като гараж, мазе или жилище за принадлежности - като наем, като отписвате процент от лихвата по ипотеката и други разходи спрямо нейния доход, въпреки че трябва да знаете за потенциални клопки за отдаване под наем на допълнително пространство, включително местни правила за зониране.

Плюсовете и минусите на притежаване на имот под наем

Минуси от имоти под наем

Има и недостатъци при притежаването на имот под наем. Те включват:

Липса на ликвидност

Недвижимите имоти не са ликвидни активи. Дори и на най-горещия пазар, лесно може да отнеме няколко месеца, за да завърши продажба. И ако времето ви се задвижва от спешно или друго неочаквано събитие, вашата нужда от бърза продажба може да не спечели най-добрата цена.

Повишаващи се данъци и застрахователни премии

Лихвата и главницата на вашата ипотека може да са фиксирани, но няма гаранция, че данъците няма да се повишават по-бързо, отколкото можете да увеличите наемите. Застрахователните премии също могат да скочат, тъй като те са вследствие на природни бедствия.

Трудни наематели

Въпреки внимателното ви старание в проверката на бъдещите наематели, бихте могли да приключите с наематели, които не са идеални. Например, те могат да бъдат нуждаещи се или взискателни, да плащат късно, да забравят да изключат водата и т.н. Или биха могли да бъдат разрушителни, в този случай надбавката за амортизация в данъчния кодекс може да бъде крайно недостатъчна. Винаги обаче можете да добавите мотоциклетист към стандартния формуляр за лизинг, който изписва правила за обитаемостта, домашните любимци, пушенето, застраховката на наемателите и други подобни. Тук може да бъде полезен и депозит за сигурност.

Упадък на съседство

При идеален сценарий инвестиционният ви имот ще процъфтява на фона на други добре поддържани жилища и местните удобства ще се подобрят. В резултат на това вашият паричен поток ще се увеличава постоянно, а разходите ви остават стабилни. Въпреки това кварталите могат да се променят и инвестицията ви може да се обезцени с течение на времето. Трябва да обърнете внимание на местната политика, в която инвестирате, точно както бихте живеели там, където живеете. С известна грижа можете да сведете до минимум експозицията.

Неблагоприятни промени в Данъчния кодекс

Данъчният код не е имунизиран срещу промяна. Тя може да се промени по начини, които биха намалили или премахнали някои или всички данъчни облекчения за собствеността на жилища и за поточните предприятия.

Роля на хазяина

Да бъдеш хазяин не е за всеки. Може да се почувствате срамежливи от увеличаването на наемите или да бъдете предпазващи от начина, по който другите се отнасят с вашата собственост, което може да доведе до конфликти. Можете дори да станете приятелски настроени с наемателите си или те вече могат да бъдат семейство или приятели. Ако не можете да бъдете твърди относно увеличенията на наема или грижите за собствеността, например, можете да приключите събирането на наем, който е доста под пазарната цена, или с имот, който е подценен.

поддръжка

При поддържането на имот възникват дребни и големи ремонти. Някои собственици на имоти могат да спестят пари, като вършат сами работата. На повечето обаче им липсва време, инструменти или умения за ремонт на дома. Очаквайте да освободите периодични такси за изпълнители.

Специални съображения

Независимо дали купувате основно жилище или имот под наем, важно е да помислите какво се случва с ипотечните лихви. Ипотечният дълг с ниска фиксирана лихва обикновено е добър хеджинг срещу инфлацията. Ако сте наемодател, периодичните увеличения на наемите са един от начините за компенсиране на инфлационните повишения на разходите за поддържане на имуществото.

Очаква се лихвените проценти през 2019 г. да бъдат средно между 4, 8% и 5, 3% за 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент. Това е средно от 4, 19% през 2018 г. и 3, 99% през 2017 г., но все още е сравнително ниско. Въпреки че тези проценти представляват възможност, също така е важно да се помни, че ипотечните проценти обикновено са по-високи за инвестиционни имоти, отколкото за традиционните жилища.