Домове под наем: Как работи процесът

Ако сте като повечето купувачи на жилища, ще ви е необходима ипотека, за да финансирате закупуването на нова къща. За да се класирате, трябва да имате добър кредитен рейтинг и пари в брой за авансово плащане. Без тях традиционният маршрут до собственост на жилища може да не е вариант.

Съществува обаче алтернатива: договор за наем за собственост, при който наемате жилище за определен период от време, с възможност да го закупите преди изтичането на лизинга. Договорите за наем се състоят от две части: стандартен договор за лизинг и опция за покупка. Ето кратка задача за това какво да гледате и как работи процесът на наемане на собственост. По-сложно е от наемането и ще трябва да вземете допълнителни предпазни мерки, за да защитите интересите си. Това ще ви помогне да разберете дали сделката е добър избор, ако искате да купите дом.

Ключови заведения

• Договор за наем е сделка, при която се задължавате да наемете имот за определен период от време, с възможност да го закупите преди изтичането на лизинговия договор.
• Договорите за наем включват стандартно споразумение за наем, както и опция за закупуване на имота по-късно.
• Разберете, че договорите за избор на лизинг ви дават правото да купувате жилището, когато срокът на лизинга изтече, докато договорите за покупко-продажба на лизинг изискват да го закупите.
• Вие плащате наем през целия лизинг, а в някои случаи към покупната цена се прилага процент от плащането.
• С някои договори за наем на собственик може да се наложи да поддържате имота и да плащате за ремонт.

Домове под наем: Как работи процесът

Невъзвръщаеми авансови такси

В споразумение за наем, вие (като купувач) плащате на продавача еднократно, обикновено невъзстановими, авансови такси, наречени опционална такса, пари за опция или обезщетение. Тази такса е това, което ви дава възможност да закупите къщата до някаква дата в бъдеще. Опционната такса често се договаря, тъй като няма стандартна тарифа. Все пак таксата обикновено варира между 2, 5% и 7% от покупната цена.

Лизинг-вариант срещу лизинг-покупка

Важно е да се отбележи, че има различни видове договори за наемане, като някои са по-удобни за потребителите и гъвкави от други. Договорите за аренда дават право, но не и задължение, да закупите жилището, когато срокът на лизинга изтече. Ако решите да не купувате имота в края на лизинговия договор, опцията просто изтича и можете да се отдалечите без никакво задължение да продължите да плащате наем или да купувате.

Внимавайте за договори за лизингова покупка. С тях бихте могли да бъдете задължени по закон да закупите жилището в края на лизинговия договор, независимо дали можете да си позволите или не. За да имате възможност да купувате без задължение, това трябва да бъде договор за лизинг. Тъй като легализирането може да бъде предизвикателство за дешифриране, винаги е добра идея да прегледате договора с квалифициран адвокат за недвижими имоти, преди да подпишете каквото и да било, така че да знаете правата си и в какво точно влизате.

Съгласяване на покупната цена

Договорите за наем трябва да посочват кога и как се определя покупната цена на жилището. В някои случаи вие и продавачът ще се споразумеете за покупна цена, когато договорът е подписан, често на по-висока цена от текущата пазарна стойност. В други ситуации цената се определя, когато лизинговият срок изтича, въз основа на тогавашната пазарна стойност на имота. Много купувачи предпочитат да „заключат“ изкупната цена, особено на пазарите, където цените на жилищата се увеличават.

Прилагане на наема на принципала

Ще плащате наем през целия срок на лизинга. Въпросът е дали част от всяко плащане се прилага към евентуалната покупна цена. Например, ако плащате 1200 долара под наем всеки месец в продължение на три години и 25% от това се кредитира към покупката, ще спечелите кредит за наем в размер на 10 800 долара (1200 долара х 0, 25 = 300 долара; 300 долара х 36 месеца = 10 800 долара). Обикновено наемът е малко по-висок от текущата ставка за района, за да компенсирате кредита за наем, който получавате. Но бъдете сигурни, че знаете какво получавате за плащането на тази премия.

В някои договори всички или част от опционните пари, които трябва да платите, могат да бъдат приложени към евентуалната покупна цена при затваряне.

Поддръжка на дома под наем

В зависимост от условията на договора, може да носите отговорност за поддръжката на имота и плащането на ремонта. Обикновено това е отговорност на наемодателя, така че прочетете внимателно отпечатъка на вашия договор. Тъй като продавачите в крайна сметка са отговорни за всички такси, данъци и застраховки за асоциация на собственици (все пак това е тяхната къща), те обикновено избират да покрият тези разходи. Така или иначе ще ви е необходима застрахователна полица на наемател, за да покриете загубите на личното имущество и да осигурите покритие на отговорност, ако някой е ранен, докато е в дома или ако случайно нараните някого.

Бъдете сигурни, че изискванията за поддръжка и ремонт са ясно посочени в договора (помолете адвоката си да обясни вашите отговорности). Поддържането на имота, например косене на тревата, изрязване на листата и почистване на улуците и т.н., е много различно от подмяната на повреден покрив или привеждането на електрическото устройство в код. Независимо дали ще носите отговорност за всичко или просто косите тревата, инспектирайте дома, поръчайте оценка и се уверете, че данъците върху имотите са актуални, преди да подпишете нещо.

Закупуване на имота

Какво се случва, когато договорът приключи, отчасти зависи от типа на споразумението, което сте подписали. Ако имате договор за аренда и искате да купите имота, вероятно ще трябва да получите ипотека (или друго финансиране), за да платите изцяло на продавача.

И обратно, ако решите да не купувате къщата или не сте в състояние да осигурите финансиране до края на срока на лизинга, опцията изтича и се премествате извън дома, точно както ако наемате друг имот. Вероятно ще загубите всички изплатени до този момент пари, включително опционните пари и всички спечелени кредити за наем, но няма да бъдете задължени да продължите да наемате или да купувате жилището.

Ако имате договор за лизингова покупка, може да бъдете задължени по закон да закупите имота, когато срокът на лизинга изтече. Това може да бъде проблематично по много причини, особено ако не сте в състояние да осигурите ипотека. Договорите за лизингови опции почти винаги са за предпочитане пред договорите за покупко-продажба на лизинг, тъй като предлагат по-голяма гъвкавост и не рискувате да бъдете съдени, ако не желаете или не можете да закупите жилището, когато срокът на лизинга изтече.

Отнасяйте се към процеса, както бихте направили, ако купувате жилище направо: направете внимателното си старание, проучете района, сравнете цените с други близки домове, проучете договора и проучете историята на продавача.

Идеалният кандидат за наем до собственик

Споразумението под наем може да бъде отличен вариант, ако сте амбициозен собственик на жилище, но не сте съвсем готови, финансово казано. Тези споразумения ви дават шанс да получите вашите финанси, за да подобрите кредитния си рейтинг и да спестите пари за авансово плащане, докато „заключвате“ в къщата, която искате да притежавате. Ако опционните пари и / или процент от наема отиват към изкупната цена, която те често правят, вие също ще получите да натрупате някакъв собствен капитал.

Въпреки че традиционните споразумения за наем са насочени към хора, които не могат да отговарят на условията за получаване на заеми, има втора група кандидати, които са пренебрегвани до голяма степен от индустрията под наем: хора, които не могат да получат ипотеки скъпи, несъответстващи пазарни заеми. „В пазарите за скъпи градски недвижими имоти, където джъмбо (несъответстващите) заеми са стандарт, има голямо търсене на по-добро решение за финансово жизнеспособни, кредитно достойни хора, които все още не могат да получат или не искат ипотека. ", Казва Марджори Шолц, основател и главен изпълнителен директор на Verbhouse, стартиращ в Сан Франциско компания, който предефинира пазара на наемите.

„С нарастването на цените на жилищата и все повече и повече градове се оскъпяват от съответствието на лимитите на заемите и се тласкат към джъмбо заеми, проблемът се измества от потребителите към индустрията за финансиране на жилища“, казва Шолц. Със строги указания за автоматично подписване и 20% до 40% изисквания за авансово плащане дори финансово способните хора могат да имат проблеми с получаването на финансиране на тези пазари.

„Всичко необичайно - например в доходите - прехвърля добри доходи в статут на„ чужденец “, тъй като андеррайтерите не могат да ги поставят спретнато в кутия“, казва Шолц. Това включва хора, които имат нетрадиционни доходи, са самостоятелно заети лица или работници по договор или имат неустановени кредити в САЩ (напр. Чуждестранни граждани) - и онези, на които просто липсват огромните 20% до 40% авансови плащания, които банките изискват за несъответстващи заеми.

Пазарите на високи цени не са очевидното място, където ще намерите имоти под наем, което е причината за Verbhouse да е необичайна. Но всички потенциални купувачи на жилища под наем биха се възползвали от опитите си да впишат неговите потребителски ориентирани функции в договори за наем на собственост: Опционната такса и част от всяко плащане на наем купуват цената на долара за долар, цената за наем и покупка се заключва за период до пет години и участниците могат да изградят собствен капитал и да получат поскъпване на пазара, дори и да решат да не купуват. Според Scholtz, участниците могат да „спечелят“ по справедливата пазарна стойност: Verbhouse продава дома, а участникът запазва поскъпването на пазара плюс всеки собствен капитал, който е натрупал чрез плащания за наем „изкупуване“.

Преди да подпишете договора

Въпреки че ще наемете, преди да купите, е добра идея да проявите същата дължима проверка, както ако купувате дома направо. Ако обмисляте имот под наем, не забравяйте да:

• Изберете правилните условия. Въведете договор за избор на лизинг, а не договор за лизинг.
• Потърси помощ. Наемете квалифициран адвокат за недвижими имоти, който да ви обясни договора и да ви помогне да разберете вашите права и задължения. Може да искате да договорите някои точки преди да подпишете или да избегнете сделката, ако тя не е достатъчно благоприятна за вас.
• Проучете договора. Уверете се, че разбирате:
• крайните срокове (какво се дължи когато)
• опционната такса и наемните плащания - и колко от всяко важи за покупната цена
• как се определя покупната цена
• как да се възползвате от възможността си да закупите (например, продавачът може да изиска от вас да уведомите предварително писмено за намерението си да купите)
• дали са разрешени домашни любимци
• който е отговорен за поддръжката, таксите за асоциация на собствениците на жилища, данъците върху собствеността и други подобни.
• Изследвайте дома. Поръчайте независима оценка, получете проверка на собствеността, уверете се, че данъците върху имотите са актуални и се уверете, че няма залог върху имота.
• Проучете продавача. Проверете кредитния отчет на продавача, за да потърсите признаци на финансови затруднения и получете отчет за собствеността, за да видите колко дълго продавачът е собственик на имота - колкото по-дълго го притежавате и колкото повече капитал, толкова по-добре.
• Двойна проверка. При какви условия ще загубите възможността си да закупите имота? Съгласно някои договори губите това право, ако закъснявате само с едно наемно плащане или ако не успеете да уведомите писмено продавача за намерението си да купите.

Долния ред

Споразумението за наем позволява на бъдещите купувачи на жилища да се преместят в къща веднага, като няколко години работят за подобряване на кредитните си резултати и / или спестяване на авансово плащане, преди да се опитат да получат ипотека. Разбира се, трябва да се спазват определени условия в съответствие със споразумението за наемане. Дори ако агент по недвижими имоти помага в процеса, е от съществено значение да се консултирате с квалифициран адвокат по недвижими имоти, който може да изясни договора и вашите права, преди да подпишете каквото и да било.