Контрол под наем
Контролът върху наемите е правителствена програма, която поставя лимит за сумата, която наемодателят може да поиска за лизинг на жилище или за подновяване на лизинг.
Законите за контрол на наемите обикновено се приемат от общините и детайлите варират значително. Всички те имат за цел да запазят разходите за живот на достъпни за жителите с по-ниски доходи.
Контролът върху наемите не е широко разпространен в САЩ Според последно проучване на Urban Institute, 182 общини в САЩ от около 89 000 имат регламенти за контрол на наемите и всички те са били в Ню Йорк, Ню Джърси, Калифорния, Мериленд или Вашингтон DC Всъщност 37 щата имат закони, които забраняват на местните власти да прилагат мерки за контрол на наемите.
Въпросът за регулирането на наемите обаче се възражда през последните години, особено в градовете и щатите, където спираловидните разходи за живот в съчетание със застоящи заплати създадоха криза за достъпност на жилища за жители с умерени доходи и възрастни хора с фиксирани доходи.
Орегон е първият щат в САЩ, приел закон за контрол на рентата в цялата държава. Законът, подписан през март 2019 г., ограничава годишното увеличение на наема до 7% плюс увеличението на индекса на потребителските цени.
[Важно: Защитниците на контрола върху наема като Urban Urban Institute твърдят, че контролът върху цените може да бъде ефективен за населението, към което са насочени законите.]
Как работи контрола под наем
Най-ранните закони за контрол на наемите в САЩ датират от 20-те години на миналия век и често са били направо замразени. Те като цяло се оказаха неработоспособни. През 70-те години идеята за контрол на наемите се появи отново, този път в по-умерена форма, често наричана стабилизиране на наема.
Например, Ню Йорк има две програми за контрол на наемите:
- По-старата програма за контрол на наемите е в процес на постепенно прекратяване. Той поставя строги ограничения върху наемните цени, но единствените наематели, които все още са обхванати от закона, живеят от 1971 г. или по-рано в сгради, построени преди 1947 г.
- Програмата за стабилизиране на наемите от ерата от 70-те години регулира цените на около половината от наемите в града. Наемите могат да се увеличават само годишно, а допустимите увеличения на процента се ограничават от жилищна агенция. Правилата и изключенията са лабиринтни и се администрират от комбинация от градски и държавни агенции.
Високите разходи за живот в Ню Йорк често се посочват като достатъчно доказателство, че контролът върху наема не работи. Средната цена за една спалня в Ню Йорк беше 3070 долара през 2018 година.
Защитниците на контрола върху наема като Urban Institute твърдят, че контролът върху цените може да бъде ефективен за населението, към което са насочени законите. Тоест, хората с умерени доходи и възрастните хора с фиксирани доходи може да могат да останат в домовете си, докато гентрификацията принуждава цените да се увеличават.
Предимствата и недостатъците на наемния контрол
Контролът върху наемите винаги е бил противоречив. Правилата за контрол на наемите в градовете днес най-често регулират увеличенията на цените за подновяване на лизинг, а не нови наематели. Това може би има някои предимства за наемодателите, които могат да таксуват каквото и пазарът да носи на свободни апартаменти или, в най-лошия случай, да продължат да наемат наемателите, които имат всички стимули да останат на място и да плащат наема навреме.
Основните аргументи срещу контрола върху наема включват:
- Контролът върху наемите намалява предлагането на прилично жилище, тъй като наемодателите биха предпочели да превърнат сграда в апартаменти или да я адаптират за търговска употреба, отколкото да спазват закон, който ограничава печалбите им.
- Инвестицията в нови жилища под наем се спира.
- Поддръжката на сградите под контрол под наем е слаба или липсва поради лошата възвръщаемост на инвестициите.
Основните аргументи за регулиране включват:
- Цените на наемите в много градове в САЩ се повишават много по-бързо от заплатите за работа с умерени доходи.
- Контролът върху наема позволява на семействата с умерен доход и възрастните хора с фиксирани доходи да живеят прилично и без страх от лично катастрофално увеличение на наема.
- Кварталите са по-безопасни и по-стабилни с база от дългосрочно пребиваващи в апартаменти, контролирани под наем.
Ключови заведения
- Повечето закони за контрол на наема ограничават сумата, която наемодателят може да увеличи наемите на съществуващите наематели.
- Контролът върху наемите е спорен. Всъщност 37 държави имат закони, които забраняват на местните власти да предприемат такива мерки.
- Орегон стана първият щат в САЩ, който влезе в сила закон за контрол на рентата през цялата година.