Ипотека за преместване (Relo)
Създадена изрично за преместване и прехвърляне на служители, ипотеката за преместване (Relo) е вид алтернативен ипотечен продукт. Корпорациите се възползват от тези заеми като част от пакета за подписване или заетост на служители от по-високо ниво. Ипотеките на Relo правят процеса на придвижване по-удобен и икономичен.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Ипотека за преместване (Relo)
Ипотеките за преместване често включват финансови вноски от работодателя. Тези вноски могат да включват субсидии за покриване на разходи за затваряне, изкупуване на лихви и под пазарните лихви. Ипотечните проценти за преместване могат да се определят при лихвени проценти от 25 до 50 базисни точки (BPS) под пазарните лихвени проценти за подобни конвенционални ипотеки. Една базисна точка е равна на 1/100 от 1% и намалява лихвения процент по кредита.
Кредиторът може също така да осигури специализиран персонал от консултанти за жилищни заеми, обучени за справяне с нуждите от прехвърляне на служители, които купуват или продават жилище. Това може да доведе до по-бърза и по-евтина обработка на заема.
Преместване на служители с ипотека за преместване
Някои данни показват, че служител, който се премества за работата си, е вероятно да се прехвърля многократно през предвидими интервали от време, често два или повече премествания за пет години. Не е вероятно работодателят да помогне с преместването на служителя, освен ако не предвиди наемането на новото място от година или повече. Така че тези купувачи може да са по-малко вероятно да рефинансират в началото на живота на заема. Освен това субсидиите на работодателите обикновено намаляват месечното плащане на кредитополучателя и намаляват чувствителността на кредитополучателя към рефинансирането, свързано с лихвата по време на периода на подпомагането, което обикновено е в началото на живота на кредита.
Ако лихвените проценти се повишат, предплащанията обикновено остават относително по-бързи след първите една или две години поради естествените цикли на преместване сред тези кредитополучатели. Намалението на лихвите може да накара работодателя да насърчи служителя да рефинансира кредита чрез клаузи за принудително рефинансиране.
Инвестиране в ипотечни басейни за преместване
Fannie Mae предлага обезпечена с ипотека гаранция за преместване (MBS). Този пул от базови имоти се състои изцяло от заеми за преместване. Въпреки това заемите за преместване, заедно с кооперативните дялови заеми и някои заеми за обратно изкупуване, се считат за ипотечни заеми със специална функция. Като заеми със специални характеристики има ограничения за броя на имотите, които могат да бъдат в пулове, отговарящи на условията.
Кредитите за преместване също могат да бъдат включени в други пулове. Ако пулът с фиксирана лихва съдържа повече от 10 процента заеми за преместване, префиксът на пула ще идентифицира пула като пул за заеми за преместване, а частта със статистически данни за пула в проспектната добавка ще показва процента на заемите за преместване в пула.
Всеки обезпечен с ипотечен пул риск носи риск от предплащане на заем от купувача. Възможността за прогнозиране на този риск е от съществено значение за търговците. Ипотечните кредити на Relo имат тенденция за предсказуемо предплащане, което позволява на relo MBS да търгува с премия. Ипотечните кредити за преместване имат по-предсказуеми характеристики на риска от предплащане, отколкото ипотеките, които не са преместени. Също така, заемът за преместване MBS исторически е предплащал по-бързо от подобни конвенционални продукти в повечето лихвени среди и може също така да защити инвеститора при повишаване на лихвените условия.